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房企高管自述高周轉(zhuǎn)潛規(guī)則:開發(fā)商將罰款列入成本

  不到40天時(shí)間,碧桂園位于上海、杭州、安徽的項(xiàng)目工地坍塌3次,造成共計(jì)7人死亡,多人受傷。7月30日,上海奉賢安全生產(chǎn)監(jiān)督管理局對(duì)碧桂園工地6月24日發(fā)生的坍塌死亡事故發(fā)布調(diào)查報(bào)告,指出的第一個(gè)間接原因,就是建設(shè)單位盲目趕工催進(jìn)度,壓縮工期。

  碧桂園素以高周轉(zhuǎn)著稱。據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示,2017年,碧桂園營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率約2.55,遠(yuǎn)高于萬(wàn)科的1.56。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),高周轉(zhuǎn)有著明顯的現(xiàn)實(shí)意義,它能夠提高資金的使用效率,讓有限的錢在有限的時(shí)間里創(chuàng)造更大的價(jià)值。

  但近期頻發(fā)的工程事故,引發(fā)了行業(yè)內(nèi)對(duì)高周轉(zhuǎn)下建筑安全的擔(dān)憂。這說(shuō)明,高周轉(zhuǎn)對(duì)房企統(tǒng)籌各種資源的能力提出了更高的要求,開發(fā)速度、業(yè)績(jī)目標(biāo)必須與能力相匹配。

  經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪了某百?gòu)?qiáng)房企的一位項(xiàng)目總經(jīng)理,介紹了項(xiàng)目從拿地到整體售罄的全過(guò)程,以期還原一個(gè)高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)和資源調(diào)配過(guò)程。

  以下內(nèi)容為受訪者口述記者整理。

  都說(shuō)項(xiàng)目開發(fā)是一場(chǎng)與時(shí)間的賽跑,這其間的緊迫性,只有操盤過(guò)項(xiàng)目的同行,才真正懂得。

  我所在的公司,是一家百?gòu)?qiáng)上市房企。大約十年前,在公司“深耕珠三角”的決定下,我們風(fēng)塵仆仆南下,拉開了布局廣東的序幕。如今,在南中國(guó)這片沿海土地上,我們的項(xiàng)目遍地開花,銷售業(yè)績(jī)一路飆升至200多億元。

  若想快速實(shí)現(xiàn)在一個(gè)區(qū)域的規(guī)模化發(fā)展,高周轉(zhuǎn)是不可繞過(guò)的一道坎。“高周轉(zhuǎn)”一詞最近頻頻出現(xiàn),伴隨著各方的審視與質(zhì)疑。在我看來(lái),高周轉(zhuǎn)無(wú)非是快速辦證、快速開盤、快速銷售、快速回籠資金,再快速將資金投入下一個(gè)項(xiàng)目。

  一位在萬(wàn)科工作的朋友說(shuō)了,高周轉(zhuǎn)的核心是工期必須要快,如果工期不快,資金就沒(méi)法第一時(shí)間回籠。不過(guò),高周轉(zhuǎn)的關(guān)鍵在于要符合客觀規(guī)律,一旦違背客觀規(guī)律,后續(xù)可能會(huì)釀成大問(wèn)題。

  我們公司采取的周轉(zhuǎn)策略是“369”,即拿地3個(gè)月內(nèi)開工,6個(gè)月內(nèi)出正負(fù)零(即基準(zhǔn)面下完工、開始進(jìn)行地上施工),9個(gè)月內(nèi)拿預(yù)售證,第一次開盤的去化率必須達(dá)到8成。

  我也經(jīng)手過(guò)一個(gè)周轉(zhuǎn)速度更快的項(xiàng)目。兩年前,我們拿下一塊總建筑面積約100萬(wàn)平方米的土地,折合樓面地價(jià)約5000元/平方米。半年后,項(xiàng)目第一期兩棟樓獲批預(yù)售證,旋即開盤。

  3個(gè)月開工,“無(wú)證施工”

  如今的房地產(chǎn)行業(yè),土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈,比業(yè)績(jī)更重要的,大抵就是資金問(wèn)題。地價(jià)是每家房企開辟新項(xiàng)目必須面對(duì)的第一道難題,按照當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尩囊,地塊在成交后即時(shí)簽訂《成交確認(rèn)書》和《出讓合同》,開發(fā)商一般還須自簽訂《出讓合同》之日起一個(gè)月內(nèi)一次性付清成交價(jià)款。

  如此短暫的支付時(shí)間,高達(dá)50億元的地價(jià),哪怕是我們公司這樣的規(guī)模房企,也壓力山大。高周轉(zhuǎn)的優(yōu)勢(shì)在這時(shí)候便顯現(xiàn)無(wú)遺,依靠前面項(xiàng)目快速回籠的資金,我們有驚無(wú)險(xiǎn)地繳納了大手筆的地價(jià)。

  土地購(gòu)置款搞定之后,項(xiàng)目開始報(bào)建審批。按照當(dāng)?shù)氐睦碚撧k理速度,拿地之后辦理修建性詳細(xì)規(guī)劃,至少需要1個(gè)月時(shí)間;接下來(lái)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(以下簡(jiǎn)稱“工規(guī)證”),也至少1個(gè)月;最后拿到《建筑工程施工許可證》(以下簡(jiǎn)稱“施工證”),大概還需要20天時(shí)間。所以,除非整個(gè)報(bào)建流程沒(méi)出現(xiàn)任何紕漏,3個(gè)月開工的時(shí)間才具備可能性。

  我們這個(gè)項(xiàng)目,趕在當(dāng)年9月底開工,從拿地到開工恰好大概3個(gè)月時(shí)間。但實(shí)際操作中,我們的工規(guī)證是11月上旬才審批完,施工證12月上旬到手。這也意味著,3個(gè)月開工其實(shí)是無(wú)證施工,直接導(dǎo)致的后果是罰款。“無(wú)證施工”是我們這一行的潛規(guī)則,為了盡快回籠資金,大部分開發(fā)商都會(huì)將無(wú)證施工的罰款列入成本中。

  融資壓力重重,施工方墊資

  在拿地之前,我們公司內(nèi)部已提前召開定位會(huì),千萬(wàn)別小看這個(gè)定位會(huì),項(xiàng)目后期產(chǎn)品如何規(guī)劃?定位哪種客群?銷售價(jià)格如何界定?都會(huì)在這個(gè)定位會(huì)上做出初步判斷。項(xiàng)目啟動(dòng)后,我們的第二道難題是開發(fā)成本。

  這個(gè)項(xiàng)目定位剛需,土建造價(jià)大約1000-2000元/平方米,因?yàn)槊鹘环,不用?jì)上裝修成本。再加上外墻、門窗工程、園林景觀、公共配套等建安成本,整體算下來(lái),每平方米大約3000元的造價(jià)。如果是帶精裝樓盤,普通裝修單價(jià)估計(jì)增加800-1000元/平方米,工程款也是一座“大山”。

  如何借到錢,而且是便宜的錢,對(duì)我們開發(fā)商來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。首屈一指的融資渠道當(dāng)屬開發(fā)貸。

  一位陽(yáng)光城的財(cái)務(wù)朋友解釋得很清楚,當(dāng)前開發(fā)貸的利率大約為7%-8%,非標(biāo)貸款利率主要根據(jù)項(xiàng)目所在的區(qū)位及具體情況來(lái)決定,一線城市可能是8.5%,但三四線城市高達(dá)11%-12%。

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