圖6：上海購物中心協(xié)會(huì)2006到2017年的綜合圖表
從這個(gè)圖表中你可以追蹤上海購物中心從2006年到2017年間的數(shù)據(jù)。你可以得出以下幾點(diǎn)明顯的結(jié)論：
1. 銷售額變化比和面積變化比
圖7：2006-2017年上海購物中心銷售額和面積的增長變化
上海購物中心的銷售額增長已經(jīng)從2015年開始變?yōu)閭�(gè)位數(shù)的增長，而購物中心的面積增長從2013起就開始快于銷售額的增長并且再也沒有掉下來過。到2017年，你無論是根據(jù)《報(bào)告》中對于2017年1600億元的銷售額預(yù)測，還是根據(jù)上海購物中心協(xié)會(huì)基于2016年1500億銷售額和近年幾乎與上海社會(huì)零售總額保持同步的上海購物中心銷售增長率計(jì)算，2017年的1600億元銷售額是一個(gè)目前大家可以認(rèn)同的數(shù)據(jù)。這樣到了2017年年底，銷售額的增長僅為7%，而上海購物中心的建筑面積的增長將高達(dá)26%。這其實(shí)已經(jīng)給我們提出了一個(gè)非常嚴(yán)峻的問題和挑戰(zhàn)。上海是不是還應(yīng)該以這樣的速度建設(shè)開發(fā)購物中心?
2.上海購物中心的單店年均銷售額
圖8：2006-2017年上海購物中心單店年均銷售額
上海購物中心的面積增長和個(gè)數(shù)保持著一致的線性關(guān)系，而每一個(gè)單體購物中心的建筑規(guī)模約為7.3萬平方米。如果你從單體購物中心的年平均銷售額來看，2017年的單店銷售額將回落到11年前。對于一個(gè)高速發(fā)展的市場，如果你的銷售額還停留在10年前，考慮到這些年的GDP、CPI和可支配收入增長等因數(shù)，你的購物中心不但是停止了成長而且就是衰退了。而且考慮到上海還有十多家業(yè)績超過30億元銷售額的購物中心，這種贏者通吃的現(xiàn)象會(huì)對其余大多數(shù)的購物中心造成更大的經(jīng)營壓力。
我這里附上澳大利亞URBIS公司對澳大利亞市場的一個(gè)24年的跟蹤數(shù)據(jù)：
圖9a：澳大利亞區(qū)域型和次區(qū)域型購物中心的面積變化(1992-2016)
圖中第一行澳大利亞區(qū)域型購物中心的單體面積從1992年的45300平方米變成了2016年的88700平方米，24年面積增長95%，接近一倍。第二行的次區(qū)域型購物中心面積從1992年的17700平方米變?yōu)榱?016年的28200平方米，24年面積增長59%。
圖9b:澳大利亞區(qū)域型購物中心和次區(qū)域型購物中心的單店銷售額(1992-2016)
圖中第一行顯示區(qū)域型購物中心的單店銷售額從1992年的1.87億澳元變?yōu)榱?016年的5.55億澳元，增長296%。結(jié)合圖a比較，同期面積的增長僅為一倍，而銷售額的增長為三倍。同樣次區(qū)域型購物中心的單店銷售額也增加了251%，而面積的增長僅為59%。
通過這兩張圖的比較，可以理解如果銷售額的增長低于面積和規(guī)模的增長，則這個(gè)購物中心市場一定是不可持續(xù)的。我在呼吁政府規(guī)劃部門應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)地開發(fā)購物中心時(shí)也說過這個(gè)道理。但是我們急功近利的行業(yè)根本不為所動(dòng)，也確實(shí)有一批連購物中心和商業(yè)綜合體都沒有搞清楚是什么的企業(yè)還在貿(mào)然和盲目地跟進(jìn)。
圖10：2006-2017年上海購物中心的每平方米年均銷售額
上海購物中心2017年每平方米的銷售額也將從2012年最高的每平米1.46萬元跌回到10年前的9000元上下的水平。
我附上澳大利亞西田Scentre Group 20年的每平方米的銷售額，你可以看到即使在澳大利亞如此發(fā)達(dá)成熟的市場，其每平米銷售額的走勢依然是明顯上漲的。所以與我們上海購物中心10年間的單位銷售額軌跡相比，我們的情況確實(shí)是很嚴(yán)峻了。上海作為一個(gè)過去20年經(jīng)濟(jì)一直保持高速發(fā)展的地區(qū)其購物中心銷售額的拋物線走勢和澳大利亞作為一個(gè)成熟市場穩(wěn)步提升的銷售額走勢難道不應(yīng)該引起我們的重視和反思嗎?
圖11：西田Scentre20年每平米的銷售增長
綜上所述，上海購物中心的銷售增長已經(jīng)顯然跟不上規(guī)模的增長。這種無序的放量對銷售額的稀釋作用日益明顯。應(yīng)該引起從政府規(guī)劃部門到購物中心投資營運(yùn)管理企業(yè)的重視。所以是時(shí)候給上海購物中心敲響警鐘了。
百貨與購物中心的情況也是一樣，大家都會(huì)很容易地把百貨關(guān)店歸咎于電商沖擊，其實(shí)中國的百貨就是一個(gè)準(zhǔn)購物中心，而沒有空間和租戶直接經(jīng)營優(yōu)勢的百貨在購物中心如此泛濫的供給中所受到的沖擊更是首當(dāng)其沖。但我要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)的是，即使在今天，上海百貨的銷售額仍可以做到比上海的購物中心高出一倍。中國的零售發(fā)展依然是百貨主導(dǎo)的市場，這也從另一個(gè)方面說明了上海包括國內(nèi)購物中心的低效。澳大利亞購物中心的銷售額會(huì)占到零售總額的一半以上，而上海這些年一直徘徊在13%到15%之間。也根本沒有隨著購物中心大規(guī)模的擴(kuò)張，從而使購物中心的銷售占比在零售總額中得到任何提高。從另一個(gè)方面凸顯了上海購物中心的困境。
�。▉碓矗和醅|_商業(yè)地產(chǎn) 作者：王瑋）
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