近日，上海市商務(wù)發(fā)展研究中心(上海市商業(yè)信息中心)發(fā)布了一個(gè)名為《上海城市商業(yè)綜合體發(fā)展情況報(bào)告(2016-2017)》。該報(bào)告提到，2016年年底，上海城市綜合體達(dá)到189家，并預(yù)計(jì)到2017年年底，上海全市的城市商業(yè)綜合體將達(dá)到230家……

　　當(dāng)我剛得知上海居然有189個(gè)城市綜合體的時(shí)候有點(diǎn)吃驚，但仔細(xì)一看，《報(bào)告》是把上海所有的購(gòu)物中心都統(tǒng)稱(chēng)為“商業(yè)綜合體”了，因?yàn)樘峒暗臄?shù)量和我們所知道的上海購(gòu)物中心的數(shù)量幾乎一致，這就造成了混淆。《報(bào)告》不僅曲解了購(gòu)物中心的定義，而且矛盾的數(shù)據(jù)分析也很容易引導(dǎo)錯(cuò)誤的分析結(jié)論，特別是《報(bào)告》對(duì)上海購(gòu)物中心的可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)遇到的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)完全視而不見(jiàn)。

　　我首先從基本概念的澄清入手，然后對(duì)《報(bào)告》中的數(shù)據(jù)進(jìn)行剖析，這樣就可以在對(duì)購(gòu)物中心定義和本質(zhì)有正確認(rèn)知的基礎(chǔ)上，再綜合對(duì)比上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)歷年報(bào)告的數(shù)據(jù)分析，認(rèn)清和把握上海購(gòu)物中心行業(yè)的實(shí)際情況。

　　一、關(guān)于商業(yè)綜合體概念的澄清

　　商業(yè)綜合體是購(gòu)物中心綜合其他功能性用途的建筑——比如酒店、辦公、會(huì)展或者公寓等——所形成的建筑混合體。關(guān)于商業(yè)綜合體，英語(yǔ)中很早就有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的詞匯即Mixed Use Shopping Centre，直譯為混合用途的購(gòu)物中心，就是指購(gòu)物中心綜合酒店或辦公的建筑混合體。我個(gè)人也很喜歡我們中文的翻譯——商業(yè)綜合體。聽(tīng)上去就好聽(tīng)，也體現(xiàn)了商業(yè)(購(gòu)物中心)綜合其他功能建筑的含義。商業(yè)一詞本來(lái)也就包括了零售、酒店和辦公等，這也是我們所說(shuō)的商業(yè)地產(chǎn)所包括的內(nèi)容。如果僅僅談購(gòu)物中心的話(huà)，那就是零售地產(chǎn)的范疇了。

　　為幫助大家更好地理解商業(yè)綜合體的定義和本質(zhì)，我需要把購(gòu)物中心和百貨的本質(zhì)再講一下：

　　購(gòu)物中心和百貨的本質(zhì)區(qū)別

(圖1：購(gòu)物中心和百貨的本質(zhì)區(qū)別)

　　購(gòu)物中心是實(shí)施統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)集合體，而百貨就是自行管理和經(jīng)營(yíng)的商業(yè)集成商。購(gòu)物中心是做場(chǎng)，百貨是做商。在國(guó)內(nèi)，判斷一個(gè)建筑盒子到底是百貨還是購(gòu)物中心，最直接的方法就是看這個(gè)商業(yè)建筑能否開(kāi)具零售終端的發(fā)票，即租戶(hù)名下的發(fā)票。如果開(kāi)不出零售終端租戶(hù)的發(fā)票，就是百貨，而能夠開(kāi)出零售終端發(fā)票的就是購(gòu)物中心。最直接的例子就是上海第一八佰伴和上海正大廣場(chǎng)。

　　在過(guò)去的數(shù)十年里，全球趨勢(shì)是購(gòu)物中心百貨化，百貨公司購(gòu)物中心化。購(gòu)物中心引入保底加扣點(diǎn)的收租模式，而且公共區(qū)域的邊界變得越來(lái)越模糊都是受百貨的影響，而百貨引入餐飲休閑業(yè)態(tài)則是向購(gòu)物中心學(xué)習(xí)的結(jié)果。上海第一八佰伴就是一個(gè)典型的購(gòu)物中心化的百貨，因?yàn)閷?shí)行自行管理和自行經(jīng)營(yíng)的體系并沒(méi)有改變并且開(kāi)不出零售終端發(fā)票，與正大廣場(chǎng)的只是做場(chǎng)而由零售租戶(hù)直接經(jīng)營(yíng)的模式具有本質(zhì)的不同。所以上海第一八佰伴其本質(zhì)還是一個(gè)百貨。

　　有一點(diǎn)需要指出的是，中國(guó)的百貨實(shí)行的是聯(lián)營(yíng)制，即它也是通過(guò)鋪位招募零售商家實(shí)行保底加扣點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)方式，所以從某種意義上也可以把中國(guó)的百貨稱(chēng)為準(zhǔn)購(gòu)物中心，但其本質(zhì)畢竟不是一個(gè)專(zhuān)注做場(chǎng)而不介入零售經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心。(目前國(guó)內(nèi)的許多統(tǒng)計(jì)也把這類(lèi)百貨型的購(gòu)物中心納入購(gòu)物中心的統(tǒng)計(jì)范圍)。

　　說(shuō)到這里，你就明白了正大廣場(chǎng)是一個(gè)典型的購(gòu)物中心，但不是商業(yè)綜合體，因?yàn)樵谡�大廣場(chǎng)的建筑里沒(méi)有綜合任何的辦公場(chǎng)所或酒店。

(圖2：上海正大廣場(chǎng))

　　上海八佰伴也不是一個(gè)商業(yè)綜合體，因?yàn)槠浣ㄖ�雖然復(fù)合了一個(gè)辦公塔樓，由于它的商業(yè)裙樓不是嚴(yán)格意義上的購(gòu)物中心，所以行業(yè)里一般也沒(méi)有人會(huì)說(shuō)八佰伴是商業(yè)綜合體的(上海商業(yè)信息中心的《報(bào)告》除外)。

(圖3：第一八佰伴)

　　上海的IFC就是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)綜合體，因?yàn)镮FC購(gòu)物中心綜合了辦公和酒店建筑。IFC的辦公人群為裙樓商場(chǎng)提供了大量的日間人流，整個(gè)停車(chē)位的錯(cuò)時(shí)分享也極大地提升了IFC停車(chē)位的使用效率。酒店更是為商場(chǎng)提供了7天24個(gè)小時(shí)不間斷的人流。IFC很好地發(fā)揮了商業(yè)綜合體的協(xié)同作用。

(圖4：上海IFC)

　　所以商業(yè)綜合體的核心必須是購(gòu)物中心。如果按照《報(bào)告》的邏輯，所有包含各類(lèi)吃穿用業(yè)態(tài)的盒子就是綜合體的話(huà)，那么1834年成立并且開(kāi)創(chuàng)了一站式購(gòu)物先河的英國(guó)哈羅德百貨公司從她誕生的那天起就是商業(yè)綜合體了。哈羅德的規(guī)模也是10萬(wàn)平方米以上的，但是由于哈羅德是所出售的所有品類(lèi)商品的持有者，完全是自己經(jīng)營(yíng)零售，所以一直到現(xiàn)在，國(guó)際上沒(méi)有人會(huì)說(shuō)哈羅德是購(gòu)物中心，當(dāng)然更不是什么商業(yè)綜合體了。

(圖5：哈羅德百貨)

　　二.關(guān)于《報(bào)告》引用數(shù)據(jù)的剖析和對(duì)上海購(gòu)物中心市場(chǎng)情況的再認(rèn)識(shí)

　　因?yàn)椤秷?bào)告》里所指的商業(yè)綜合體實(shí)際上都是購(gòu)物中心，我就用其數(shù)據(jù)作一些延展分析。

　　《報(bào)告》提及2016年年底，上海共有189個(gè)商業(yè)綜合體，我就按189個(gè)購(gòu)物中心理解，相信《報(bào)告》里應(yīng)該也沒(méi)有包括綜合體當(dāng)中辦公和酒店的收入部分，因?yàn)椤秷?bào)告》就是把商業(yè)綜合體都認(rèn)為是單純的購(gòu)物中心的。由此總建筑面積1376萬(wàn)平米也就是指單純的上海購(gòu)物中心的面積�！秷�(bào)告》也提到了2016年的銷(xiāo)售總規(guī)模為1360億元人民幣。

　　首先我們可以從這三個(gè)數(shù)據(jù)得知2個(gè)結(jié)論：

　　1. 上海購(gòu)物中心的平均單店年度銷(xiāo)售額為7.19億元。即：(1360億元/189個(gè)=7.19億)

　　2. 上海購(gòu)物中心每平方米的平均年度銷(xiāo)售額為9900元。即：(1360億元/1376萬(wàn)平米=9900元)

　　《報(bào)告》提到了上海新增商業(yè)面積的增速。2015年上海的購(gòu)物中心數(shù)量為151個(gè)。2016年新增購(gòu)物中心數(shù)量為38個(gè)，新增商業(yè)面積為271萬(wàn)平方米。同比增長(zhǎng)24.6%。根據(jù)已經(jīng)可以掌握的數(shù)據(jù)，2017年上海還將新開(kāi)購(gòu)物中心41個(gè)，新增購(gòu)物中心建筑面積360萬(wàn)平方米。數(shù)量達(dá)到空前的230個(gè)，而建筑規(guī)模將達(dá)到1736萬(wàn)平方米。

　　報(bào)告中提到，上海購(gòu)物中心的平均銷(xiāo)售額為49.1元/平方米/天。若以49.1× 365天，則每平方米的年度銷(xiāo)售額為1.79萬(wàn)元。這顯然不符合實(shí)際情況，也和《報(bào)告》所引述的數(shù)據(jù)矛盾。比如根據(jù)報(bào)告數(shù)據(jù)很容易得出的上海每平方米的購(gòu)物中心的平均年度銷(xiāo)售額僅為0.99萬(wàn)元。我嘗試用0.99/1.79,則得到百分比55%。我可以推斷報(bào)告是在用以55%的使用率得出的可租面積計(jì)算銷(xiāo)售額。這樣未嘗不可以，但是《報(bào)告》中應(yīng)該明確說(shuō)明。不然很容易引起誤導(dǎo)。

　　報(bào)告中提到的租金8.8元/平方米/天，如果折算到一年就是每平米的年租金達(dá)到3212元。如果用3212元×1376萬(wàn)平米，則上海購(gòu)物中心總的租金收入將高達(dá)442億元。你用442億元除以1360億元的總銷(xiāo)售額，則租售比將達(dá)到32%。這顯然是不可能的，該數(shù)據(jù)也大大偏離國(guó)際和國(guó)內(nèi)行業(yè)的實(shí)際情況。我也嘗試用同樣的55%的使用率折算，即8.8元× 55% = 4.8元。即如果按建筑面積計(jì)算《報(bào)告》認(rèn)為上海購(gòu)物中心的租金可以達(dá)到4.8元/平方米/天。業(yè)內(nèi)人士一看就很清楚，無(wú)論8.8元的可租面積還是4.8元的建筑面積租金都是比較離譜的。你可以想象一下如果用報(bào)告的日租金8.8元除以報(bào)告的49.1的日銷(xiāo)售額，則租售比可以高達(dá)18%。你說(shuō)上海購(gòu)物中心的平均租售比要高于深圳萬(wàn)象城的14%的租售比，這可能嗎?

　　我堅(jiān)信用租售比10%推算更合理，而且這已經(jīng)是一個(gè)非常樂(lè)觀的估計(jì)了。上海購(gòu)物中心總的租金收入不會(huì)超過(guò)銷(xiāo)售額1360億元的10%，即136億元，這樣換算后按建筑面積的租金就是每天每平米2.7元，(若用2.7/55%,則可租面積租金相當(dāng)于4.90元/平方米/天)。和報(bào)告中的按55%的使用率推算的建筑面積的租金的4.8元數(shù)額幾乎一致(8.8元×55%=4.84元)。由此我可以判斷《報(bào)告》也許是把4.84元的可租面積當(dāng)作建筑面積的租金來(lái)推斷，由此得出了8.8元的每平米的日租金(4.84元/55%=8.8元)。我估計(jì)這個(gè)錯(cuò)誤的計(jì)算也許是《報(bào)告》得出的對(duì)上海購(gòu)物中心發(fā)展前景樂(lè)觀的依據(jù)所在。畢竟租金要比實(shí)際情況幾乎高出一倍啊。

　　《報(bào)告》在提到2016年上海購(gòu)物中心建筑面積同比增長(zhǎng)24.6%，位列歷年增幅第一和2017年將新增360萬(wàn)平方米再創(chuàng)歷史增速新高的同時(shí)，卻忽略了上海購(gòu)物中心銷(xiāo)售額已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上規(guī)模擴(kuò)展，以及上海購(gòu)物中心的年均銷(xiāo)售額正在逐年顯著下降的事實(shí)。

　　為了講清楚這個(gè)重要問(wèn)題，我擬引用上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)歷年的報(bào)告和數(shù)據(jù)追蹤。

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