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二、交易標(biāo)的
2010年以前，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品里面比例最高是辦公，與之相當(dāng)?shù)氖蔷C合性物業(yè)，混合型物業(yè)，還有大量的大批發(fā)市場(chǎng)，建材市場(chǎng)。2015年后，市場(chǎng)發(fā)生巨大變化，辦公樓一枝獨(dú)秀，零售量只占四分之一，混合物業(yè)和大型專業(yè)市場(chǎng)比例極小。背后的核心邏輯是三點(diǎn)：第一，收益率。在目前中國(guó)市場(chǎng)上，辦公樓收益率依然是最高。第二，管理難度。辦公樓管理難度比零售物業(yè)低很多，由此導(dǎo)致資本隨著這個(gè)方向去發(fā)展。三是中國(guó)近幾年第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，辦公需求增大，同時(shí)辦公兼具投資與自用雙重作用。
三、交易主體
目前在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)上，開發(fā)商占比不超過(guò)30%，保險(xiǎn)公司、私募基金等各類金融機(jī)構(gòu)占64%，已經(jīng)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易的主要角色。另外，按單個(gè)投資主體比較，開發(fā)商第一，其次是保險(xiǎn)公司。2010年底，中國(guó)保監(jiān)會(huì)印發(fā)關(guān)于《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》的通知，2011年險(xiǎn)資即通過(guò)各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)。2012年下半年，出臺(tái)《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，進(jìn)一步放寬了險(xiǎn)資購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的限制，因此2013年出現(xiàn)了大宗地產(chǎn)交易高峰。但按美國(guó)市場(chǎng)的比例，商業(yè)地產(chǎn)投資的8%來(lái)自保險(xiǎn)公司，目前為止，中國(guó)不到1%，空間依然非常大。保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，有利于目前被明顯低估的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目體現(xiàn)其應(yīng)有價(jià)值，提升物業(yè)品質(zhì)。同時(shí)，引導(dǎo)更多開發(fā)商從事優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。排在第三位是私募基金，在2010年，中國(guó)的私募基金不到30億元人民幣，5年內(nèi)增加了5倍。在美國(guó)、歐洲等發(fā)達(dá)市場(chǎng)，金融機(jī)構(gòu)是商業(yè)地產(chǎn)交易市場(chǎng)上的主要參與者，中國(guó)也在朝這個(gè)方向發(fā)展。例如，2016年10月，李嘉誠(chéng)拋售了浦東商辦物業(yè)世紀(jì)廣場(chǎng)，接盤的不是萬(wàn)達(dá)，不是恒隆，而是中國(guó)人壽。值得留意的是，公告明確指出，在交易完成時(shí)，長(zhǎng)實(shí)將向和黃地產(chǎn)陸家嘴（世紀(jì)匯項(xiàng)目持有方）提供至少30億元的境內(nèi)融資，同時(shí)向買方提供110億元的境外賣方融資，另外還將向和黃陸家嘴提供3億元的運(yùn)營(yíng)資金貸款。
為什么會(huì)這樣？因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)特點(diǎn)。第一，資金需求量大，一個(gè)綜合體10萬(wàn)平米，至少15億元以上投資；第二，投資周期長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)不像住宅，兩三年可以開盤銷售掉。商業(yè)地產(chǎn)一般在8年－12年，資金沉淀量非常大，也非常長(zhǎng)。因此，需要退出渠道。商業(yè)地產(chǎn)的金融功能非常明顯，只有特大型開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)有這樣的能力，中小開發(fā)商在這個(gè)市場(chǎng)上已經(jīng)基本出局。
此外，由于近年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，且金融環(huán)境進(jìn)一步寬松，內(nèi)資投資機(jī)構(gòu)興起，逐步成為主要的收購(gòu)方。不過(guò)，隨著融資環(huán)境的收緊，這一趨勢(shì)或?qū)⒏淖儭?/p>
四、目標(biāo)市場(chǎng)
與開發(fā)商不同，投資機(jī)構(gòu)對(duì)于上海的信心遠(yuǎn)高于其他城市。源于城市能級(jí)的稀缺度以及良好的發(fā)展期望。其中上海與北京亦有明顯差距，主要是上海是中國(guó)的金融中心，開放度更高。廣州和成都有一定關(guān)注度，每年均有商業(yè)地產(chǎn)大宗交易發(fā)生。除廣州和成都兩個(gè)城市外，其他城市基本無(wú)交易發(fā)生，持有者很難通過(guò)整售進(jìn)行退出。
總體來(lái)講，影響中國(guó)商業(yè)物業(yè)大宗交易市場(chǎng)的主要因素是：政策（房地產(chǎn)及金融政策）、供求矛盾、不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場(chǎng)化程度。同時(shí)，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，交易主體和目標(biāo)資產(chǎn)出現(xiàn)很大變化，這是最需要關(guān)注的發(fā)展趨勢(shì)。
（來(lái)源：地產(chǎn)雜志） 共2頁(yè) 上一頁(yè) [1] [2] 賣家具的跑去蓋樓 宜家“另辟蹊徑”的商業(yè)地產(chǎn)之路 綠城商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入快車道 戰(zhàn)略牽手皇庭國(guó)際 商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)轉(zhuǎn)型期 體育+商圈能帶來(lái)雙贏嗎？ 2016商業(yè)地產(chǎn)成交量創(chuàng)新高達(dá)2090億 上海問(wèn)鼎 商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存如何有效解決？蘇州政府放大招 搜索更多: 商業(yè)地產(chǎn) |
