最近兩年，商業(yè)地產(chǎn)大擴(kuò)張，“滿城盡是購物中心”。記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然新開業(yè)的購物中心普遍獲得較好的“初跑成績”，但也面臨著租金收益較低、電商沖擊、商家同質(zhì)化等重重挑戰(zhàn)。
在最近兩年“滿城盡是購物中心”的大擴(kuò)張里，新京報(bào)記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然新開業(yè)購物中心普遍獲得較好的“初跑成績”，但也面臨著租金收益較低、電商沖擊、商家同質(zhì)化等重重挑戰(zhàn)。
趨勢 商業(yè)郊區(qū)化
“新商場的郊區(qū)化趨勢越來越明顯。”第一太平戴維斯研究咨詢部經(jīng)理董月說，2014年北京共有8個(gè)購物中心開業(yè)，12月開業(yè)的5個(gè)新項(xiàng)目中有4個(gè)在郊區(qū)。2015年將有11個(gè)新項(xiàng)目入市，新商場郊區(qū)化成為最大趨勢。
業(yè)內(nèi)人士表示，新商場郊區(qū)化一方面填補(bǔ)了郊區(qū)商業(yè)發(fā)展的空白，另一方面也面臨招商困難的局面。一些品牌擔(dān)心缺少客群而不愿意進(jìn)駐新商場，而商場則以優(yōu)惠的租金和補(bǔ)貼來吸引租戶，這使得商場的開業(yè)情況較好，但也為后期運(yùn)營帶來更大的壓力。
仲量聯(lián)行北京及華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，新商場的招租情況都較好，比如通州的萬達(dá)廣場、大興西紅門的薈聚都以近乎滿租的簽約率開業(yè)，朝陽常營的長楹天街在開業(yè)時(shí)也取得了85%的簽約率。
同質(zhì)化競爭中，最引人關(guān)注的就是距離薈聚購物中心步行距離15分鐘的鴻坤廣場。鴻坤廣場購物中心負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目業(yè)態(tài)中32%為餐飲、20%是超市、18%是兒童業(yè)態(tài)，其余30%為娛樂和購物，以周邊社區(qū)型消費(fèi)為主。據(jù)悉，鴻坤為這個(gè)購物中心已投資超過12億元。
挑戰(zhàn) 運(yùn)營、自持資金壓力
張瑩表示，新開業(yè)的商場都會有人氣，但是否會曇花一現(xiàn)，還得看未來兩年內(nèi)的客流量和運(yùn)營數(shù)據(jù)。
北京另一家代理行的商業(yè)高管也表示，購物中心最大的挑戰(zhàn)還在運(yùn)營，管理層的商業(yè)品位、管控能力缺一不可，如位于東三環(huán)的富力village新開業(yè)時(shí)也十分火爆，但隨后難聚客戶，商戶陸續(xù)關(guān)閉；而位于西二環(huán)的金融街購物中心，初期定位明確，由于管理層的換血，業(yè)態(tài)幾番調(diào)整，目前也陷入困局。
對開發(fā)商來說，最大的挑戰(zhàn)還在于自持商業(yè)物業(yè)帶來的資金壓力。“養(yǎng)商期可能是2-3年達(dá)到收支平衡。有些開發(fā)商很樂觀，但實(shí)際運(yùn)作會非常難，而且要盈利估計(jì)要5年以上。”董月說，自持商業(yè)對開發(fā)商的資金鏈條形成了巨大的挑戰(zhàn)。
“坦白說，很多開發(fā)商其實(shí)沒有運(yùn)營大型零售商業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，比如我們認(rèn)為有的房企成功操作了社區(qū)型商業(yè)，但還沒有區(qū)域購物中心的經(jīng)驗(yàn)。”高力國際研究部中國區(qū)主管及董事謝靖宇直言，開業(yè)熱鬧僅是一時(shí)，未來能否聚集人流才是關(guān)鍵。
通州萬達(dá)
通州“巨無霸” 填配套空白
去年11月29日，北京通州萬達(dá)廣場正式開業(yè)。本周二下午，記者前往探訪。該購物中心地上5層、10萬平方米，地下3層、12萬平方米，萬達(dá)集團(tuán)將智能科技融入到該項(xiàng)目中。在地下停車場，配備有智能停車系統(tǒng)，可以預(yù)約車位、尋車導(dǎo)航、手機(jī)付停車費(fèi)，甚至還設(shè)有Tesla汽車專用充電樁。而一進(jìn)入商場，通過輸入手機(jī)號碼獲得驗(yàn)證碼，可以免費(fèi)使用商場wifi并成為會員，然后可以從手機(jī)獲得商場內(nèi)的打折、優(yōu)惠信息，還可遠(yuǎn)程吃飯“排號”，邊逛街邊等位，等到快到號時(shí)會提醒前往就餐。
通州萬達(dá)廣場頂部是全玻璃透光設(shè)計(jì)，商鋪一層一層地呈圓環(huán)式上升。而作為全國萬達(dá)廣場中的A級示范店，通州萬達(dá)廣場包括萬達(dá)百貨、萬達(dá)寶貝王、大玩家、大歌星、永輝超市、萬達(dá)影城六大主力店，餐飲、兒童、游樂園等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)成為助力。家住通州的王先生說：“這個(gè)廣場吃、喝、玩、樂、購都有，最近周末常和家人在這兒逛。”
雖然記者走訪當(dāng)天是非周末，但商場內(nèi)也是人來人往。永輝超市內(nèi)聚集了采購的居民，老年人居多。而在萬達(dá)寶貝王、大玩家，則多是年輕的家長帶著孩子玩耍。
此前，通州一直被稱作“睡城”，缺乏生活氛圍，原因之一就是商業(yè)配套比較匱乏。在通州萬達(dá)廣場對面的國泰百貨于2009年開業(yè)，是通州較大的購物中心，但存在以百貨為主、業(yè)態(tài)需要更新?lián)Q代的問題。
中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，通州目前常住人口達(dá)到200萬，但之前都是小規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，通州萬達(dá)的出現(xiàn)填補(bǔ)了通州商業(yè)缺乏的空白，所以一開業(yè)就很火爆，吸引了以家庭消費(fèi)為主的客群。
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