從純收租到合作分成
商場(chǎng)、商家謀變革
談到具體各業(yè)態(tài)的租金標(biāo)準(zhǔn)，受訪的多位商業(yè)地產(chǎn)人士均表示，不同地段、定位、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的商場(chǎng)，各業(yè)態(tài)的租金變動(dòng)幅度也不盡相同。因?yàn)樯婕安煌恢?樓層、平面位置)、駐點(diǎn)品牌號(hào)召力以及購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)思路等因素。同時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境加劇，部分品牌商家也實(shí)行聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)或者保底加扣點(diǎn)等方式與購(gòu)物中心合作，因此對(duì)經(jīng)營(yíng)一般或者新開(kāi)的購(gòu)物中心而言，他們更愿意選擇風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的方式，因此純租金不再是單一合作方式。
高力國(guó)際商鋪服務(wù)部高級(jí)副董事鄧劍暉指出，如果單從平均租值來(lái)看，零售和金融業(yè)態(tài)的單位租金較高，而娛樂(lè)和餐飲的租金較低。其中，屬于娛樂(lè)業(yè)態(tài)的電影院，其租金無(wú)法用一個(gè)具體數(shù)值去估算，“因?yàn)楹芏喽际歉虉?chǎng)業(yè)主分成”，其承租能力與百貨業(yè)態(tài)差不多。如某市區(qū)大型購(gòu)物中心，其電影院的票房收入，撇去與院線公司、片商等的分成，有近35%收入為其純營(yíng)收。而純營(yíng)收的一半收入將分給購(gòu)物中心作為租金。“這就意味著，票房好，租金才會(huì)多。這種共贏局面，便給電影院和購(gòu)物中心的合作添了一重保障。”
百貨租價(jià)最低 娛樂(lè)、餐飲商戶受寵
克而瑞林璟睿表示，一般而言，超市、百貨、休閑娛樂(lè)的租價(jià)比較低，零售、服飾、餐飲比較高。
世邦魏理仕的嚴(yán)思慧表示，承租實(shí)用面積過(guò)3000平方米以上的，面積越大，租金單價(jià)越低，租戶承租能力與其承租面積相關(guān)。廣州一般的購(gòu)物中心，百貨所需面積最大，按建筑面積計(jì)算租金單價(jià)最低，月租20~60元/m2;其次是超市、電影院、KTV和大型餐飲，承租能力相當(dāng)，絕大部分月租在100元/m2以內(nèi);承租能力較強(qiáng)的是面積較小的零售業(yè)和面積在150平方米以下的休閑餐飲與快速零售，月租金在150~500元/m2。
中原地產(chǎn)的洪韻認(rèn)為，綜合承租面積和單位租金來(lái)看，餐飲類和娛樂(lè)類商戶的承租能力較以往大幅度提升。尤其是餐飲類商戶，動(dòng)輒承租200~300平方米，單位租金雖不敵服飾，但算上面積，承租能力較高。此外，以電影院、KTV等娛樂(lè)類商家的承租能力也有所增強(qiáng)，部分商戶會(huì)與購(gòu)物中心簽訂票房分成的協(xié)議，其平均承租能力高于同商場(chǎng)或同路段的超市類業(yè)態(tài)。
洪韻表示，現(xiàn)時(shí)市內(nèi)超市的平均租值普遍在100元/m2/月以內(nèi)，“月租每平方米幾十元的大有人在，但超市是商場(chǎng)聚集人氣的一大法寶，加上其占地面積多在2000~3000平方米，租值雖麻麻，但勝在收租穩(wěn)定。”
商場(chǎng)轉(zhuǎn)型體驗(yàn)式消費(fèi)內(nèi)涵多多
“突出體驗(yàn)式消費(fèi)的方向是對(duì)的，但不能光靠"吃"，體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)的范圍很廣，發(fā)展商應(yīng)該看到除餐飲以外的其他商機(jī)。”鄧劍暉認(rèn)為，體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)的內(nèi)涵很廣，但廣州的商場(chǎng)“不是說(shuō)把餐飲、美體美容、電影院、KTV等休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的比例加大，或是在商場(chǎng)內(nèi)增添文化元素，看上去"高大上"了些，但實(shí)際上還未完成體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型，廣州的商場(chǎng)大業(yè)主們，轉(zhuǎn)型的心態(tài)還是較為保守。”他指出，體驗(yàn)式消費(fèi)除了要增加上述業(yè)態(tài)外，更重要的是提升購(gòu)物中心的“軟實(shí)力”，這需要發(fā)展商或大業(yè)主根據(jù)目標(biāo)客戶群的消費(fèi)習(xí)慣和購(gòu)買力，提供良好的購(gòu)物環(huán)境，清晰合理的業(yè)態(tài)分布以及高品質(zhì)的客戶服務(wù)等。
“把餐飲、娛樂(lè)、兒童等目的性消費(fèi)較強(qiáng)且電商不容易替代的業(yè)態(tài)面積增加，零售加入有特色、精品的品牌商家，同時(shí)加入文化元素和主題更加明確和細(xì)分，真正實(shí)現(xiàn)第三生活空間以抗擊衰退。”林璟睿指出，譬如五號(hào)停機(jī)坪大量增加了兒童體驗(yàn)的比例，又如麗影廣場(chǎng)的“蝶變”等，增加了主題和文化等元素，進(jìn)行了品牌和服務(wù)升級(jí)等，都在為了適應(yīng)變化進(jìn)行了不同程度的調(diào)整和改革。
嚴(yán)思慧則認(rèn)為，在電商的沖擊下，經(jīng)營(yíng)者面臨的困境是一方面增加體驗(yàn)式消費(fèi)，例如娛樂(lè)餐飲這類業(yè)態(tài)，容易令租金拉低，另一方面不增加該類業(yè)態(tài)，連人流、出租率都難以保證。“增加體驗(yàn)式消費(fèi)的占比，并非單純引入餐飲和娛樂(lè)，可以考慮引入一些在零售中融入新概念的商戶。”如家居與服飾配搭，書吧與花店、精品、咖啡廳配搭等，這類給人耳目一新的商戶。亦正因?yàn)槠放瓶倳?huì)有雷同，購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)尤為重要，視覺(jué)上的體驗(yàn)，能帶給消費(fèi)者舒適的聚會(huì)、購(gòu)物環(huán)境。(廣州日?qǐng)?bào))
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