紅商網(wǎng)訊：盡管“禿鷲”的形象并不招人喜歡，但越來越多境內(nèi)外機構投資者開始扮演“禿鷲”的角色，盤旋在“哀鴻遍野”的中國商業(yè)地產(chǎn)市場上空，尋找并捕捉那些日益陷入困境的項目。
本月，房地產(chǎn)私募基金基匯資本(Gaw Capital Partners)宣布以約9.28億美元的代價有條件收購北京盈科中心，創(chuàng)下海外私募基金在中國最大的單項物業(yè)收購紀錄。
從某個角度而言，被收購的盈科中心是一個令人失望的項目——位于繁華的三里屯商圈，出租表現(xiàn)卻不盡如人意——截至2014年2月28日，盈科中心項目除了辦公樓A座和B座的出租率達到88.9%和90.0%，公寓大樓C座及D座的入駐率只有72.8%及57.2%，項目商場部分的租用率更是僅有約19.5%。
但從另一個角度，這正是“禿鷲投資者”最愛的獵物。作為收購一方的基匯資本，成立至今一直擅長收購舊樓，對其重新設計、定位及改造，以達到增值目的。此次收購盈科中心的價格看上去非常劃算，如果不計入車庫面積，每平方米的價格僅為3.4萬元。
在一份新聞稿中，基匯資本的總裁和聯(lián)合創(chuàng)辦人吳繼泰稱：“這是個難能可貴的機會，可在北京無法復制的精華地段收購到如此大型、可產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的項目。我們相信此類型的資產(chǎn)將繼續(xù)提供出色的回報。”
事實上，中國商業(yè)地產(chǎn)的惡劣生態(tài)正在將越來越多類似基匯資本這樣的“禿鷲投資者”吸引過來：大量二、三線城市的商業(yè)項目暴露在顯而易見的運營困境中，即使一線城市的寫字樓以及購物中心也難以完全幸免。
“二三線城市的很多項目處于‘僵而不死’的狀態(tài)，這些項目多數(shù)為綜合用途地塊的商業(yè)部分，開發(fā)商在賣掉住宅后缺乏繼續(xù)建設、運營商業(yè)部分的動力，原因很簡單，住宅賣掉后沒有人居住，成為空城，無法為商業(yè)提供人氣。地方政府也很清楚一點，對政府而言，土地出讓金已經(jīng)收入囊中，也就默許開發(fā)商在商業(yè)項目建設上的拖延。” 高緯環(huán)球投資及資本市場部中國區(qū)董事李健告訴《第一財經(jīng)日報》記者。
另一方面，由于過度供應，租金下跌、空置上升的現(xiàn)象也在一線城市上演。DTZ戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度上海甲級寫字樓整體平均租金為每天每平方米8.65元，環(huán)比下降0.92%，同比下降1.03%, 為兩年以來的歷史最低點。
此外，銀行逐步收緊對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款、政府加大對影子銀行的監(jiān)管力度，導致商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)商資金鏈越發(fā)趨于緊張。對于已經(jīng)投入運營的商業(yè)項目，雖然可以尋求經(jīng)營性貸款，但實際能夠獲得這類貸款的項目鳳毛麟角，而其他的融資渠道包括：高成本的信托融資，出售部分股權給投機機構、讓出項目的控制權，或者干脆整體出讓。
“現(xiàn)在北京、上海好的項目不愁買家，問題只在于雙方是否能找到合理的價格。”李健說，目前機構投資者的目光都聚焦在二線城市以上，由于三四線城市風險較大，基金很少光顧。
對“禿鷲投資者”而言，住宅類項目最受歡迎，因為操作簡單;寫字樓類項目其次，盡管舊樓、爛尾改造的成本高，但回報也高，位置好的寫字樓是“大眾情人”，投資者對此趨之若鶩;由于零售地產(chǎn)項目對商業(yè)的運營要求很高，同時需要3~4年的養(yǎng)商期，投資的人相對較少。
“收購不良項目最大的考驗在實際操作，包括面臨諸多法律風險，包括產(chǎn)權風險、規(guī)劃風險等。對境外投資者而言，格外在意國內(nèi)開發(fā)商‘偷面積’做法帶來的產(chǎn)權風險，此外，伴隨項目的轉讓，此前項目已有的法律風險也將轉嫁給收購者，因此收購者對交易對手的選擇很謹慎，上市公司開發(fā)的項目是首選，如果是區(qū)域性開發(fā)商的項目，會優(yōu)先選擇國企開發(fā)的項目。”李健說。
今年以來，很多人擔心在“唱空”中國經(jīng)濟的大背景下，海外投資者可能會選擇撤退，但實際的情況也許剛好相反。“波動的市況會帶來更多的交易，海外基金并沒有撤出中國樓市的跡象，相反還在增加。”李健說，“一線城市寫字樓資產(chǎn)價格在短期內(nèi)不會有大幅波動，大量自用型買家是對市場的支撐，他們對租金并不十分敏感，因此即使租金出現(xiàn)小幅下降，也不會導致其對資產(chǎn)價格評估的太大變化。”
這顯然也是吸引“禿鷲投資者”前來冒險的一個原因。(一財網(wǎng))
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