紅商網(wǎng)訊：“做商業(yè)地產(chǎn)，沒(méi)有既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)再懂一點(diǎn)金融投資的綜合型人才，是非常難的。”萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾不止一次在不同場(chǎng)合說(shuō)過(guò)人才的重要性。這一點(diǎn)，韋博(化名)終于能感同身受。
作為吉林長(zhǎng)春一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的掌舵者，韋博有著遠(yuǎn)大的抱負(fù)：“要么不做，要做就做標(biāo)桿。”但自從決定從一個(gè)純住宅開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)綜合體開發(fā)后，韋博就陷入了苦惱和糾結(jié)狀態(tài)。首次涉足大型綜合體的開發(fā)，他和他的團(tuán)隊(duì)均缺乏運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。如果說(shuō)以前他所做的住宅配套商業(yè)部分是小打小鬧，而今公司旗下第一個(gè)體量達(dá)到35萬(wàn)平方米的綜合體項(xiàng)目上馬，才是真正考驗(yàn)功力的時(shí)候。
擺在韋博面前的有幾種路徑，一是自行培養(yǎng)人才，二是找“空降兵”(職業(yè)經(jīng)理人)，三是委托給專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。選取的路徑不同，產(chǎn)生的效果亦是迥異的。
在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)界，像韋博這樣面臨抉擇的區(qū)域型開發(fā)企業(yè)數(shù)以千計(jì)。根據(jù)世聯(lián)行近日發(fā)布的《2013中國(guó)50城市綜合體戰(zhàn)略地圖》，預(yù)計(jì)到2015年將有4500~5000個(gè)城市綜合體。其中，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商將近占比90%，而像萬(wàn)達(dá)、寶龍等全國(guó)型和區(qū)域型開發(fā)商將只占10%。
“此路不通”
對(duì)韋博來(lái)說(shuō)，第一條路徑首先行不通，本身就缺有經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì)，談何培養(yǎng)儲(chǔ)備軍?
韋博的公司是典型的區(qū)域型房企，固守一隅，起先只開發(fā)住宅項(xiàng)目。最近幾年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大潮，使之難以“獨(dú)善其身”。尤其是歷次的房地產(chǎn)調(diào)控政策，讓住宅市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳，商業(yè)地產(chǎn)成為各路資金避險(xiǎn)的投資洼地，加上地方政府的推動(dòng)，任何房企都難以抵擋商業(yè)地產(chǎn)的誘惑。
跟有些開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)是為出售變現(xiàn)不同，韋博想實(shí)實(shí)在在地做好項(xiàng)目，為此還專門考察了北京、上海等知名的綜合體項(xiàng)目，考察的結(jié)果“很震撼”。尤其是看了北京僑福芳草地項(xiàng)目，雖然體會(huì)到商業(yè)項(xiàng)目需要承載投資和后期運(yùn)營(yíng)的諸多風(fēng)險(xiǎn)，但亦更堅(jiān)定了其做綜合體項(xiàng)目服務(wù)商運(yùn)營(yíng)商的決心。
第一條路行不通，韋博開始考慮第二條路徑。
長(zhǎng)期與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商打交道的亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)朱凌波說(shuō)，很多起家于住宅開發(fā)的區(qū)域型房企“土豪”特征明顯，不差錢，但是很缺乏有經(jīng)驗(yàn)的人才，于是大多用高薪從一線城市聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人操盤。
此前，二三線城市的區(qū)域型房企用人策略還主要是“空降兵”策略，即從北京、上海等一線城市成熟的項(xiàng)目中“挖角”，用高薪聘請(qǐng)“一正(項(xiàng)目總)兩副(營(yíng)銷總和工程總)”。
然而，從2013年開始，“挖角”越來(lái)越難，高薪的誘惑力逐漸失色。“一些職業(yè)經(jīng)理人已經(jīng)完成原始積累階段，尤其是35~40歲這個(gè)年齡段的職業(yè)經(jīng)理人，輕易不愿意離開一線城市，家庭和健康是一方面，更為關(guān)鍵的是‘空降兵’還有諸多顧慮。”朱凌波說(shuō)。
起先，韋博亦想找“空降兵”來(lái)操盤，并且先后從一線城市找過(guò)三四個(gè)職業(yè)經(jīng)理人，但最終發(fā)現(xiàn)與預(yù)想相去甚遠(yuǎn)，甚至有些經(jīng)理人一聽(tīng)是長(zhǎng)春的項(xiàng)目，便委婉拒絕。
正如朱凌波所說(shuō)，房企老板和“空降兵”有著雙向顧慮。就職業(yè)經(jīng)理人而言，二三四線城市的開發(fā)商多為區(qū)域型企業(yè)，項(xiàng)目少，職業(yè)生涯成長(zhǎng)空間有限;再者和老板的磨合更為關(guān)鍵，很多“土豪”老板對(duì)商業(yè)地產(chǎn)很盲目，真正招來(lái)職業(yè)經(jīng)理人以后，不授權(quán)，對(duì)專業(yè)意見(jiàn)沒(méi)有判斷能力，用懷疑的眼光看待一切。另外，不同企業(yè)出身的職業(yè)經(jīng)理人身上都有其特殊的烙印，一旦選擇“空降”，有時(shí)很難融進(jìn)新公司的團(tuán)隊(duì)和企業(yè)文化，只得再次選擇離開。
而像韋博這樣的老板則擔(dān)心高薪聘請(qǐng)的“空降兵”是否穩(wěn)定、是否接地氣、能否和老團(tuán)隊(duì)良好地契合。“最近，有些來(lái)自合肥、西安、哈爾濱等地的很多企業(yè)都在反映一個(gè)問(wèn)題，‘空降兵’不穩(wěn)定，少則三個(gè)月多則半年，能堅(jiān)持一年的已算不錯(cuò)。甚至有一家公司，一年內(nèi)招了不下5撥職業(yè)經(jīng)理人，但每一撥人都沒(méi)待超過(guò)3個(gè)月。”朱凌波說(shuō)，因?yàn)樾袠I(yè)人才奇缺，每個(gè)職業(yè)經(jīng)理人手中可能都有好幾份offer，所以他們并不擔(dān)心工作問(wèn)題。
即使韋博愿意開出百萬(wàn)年薪，亦沒(méi)有合適的職業(yè)經(jīng)理人“接招”。“空降兵”策略失效，韋博又試著與專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)洽談合作。談判過(guò)程中，他發(fā)現(xiàn)，這一模式和“空降兵”一樣面臨同樣的問(wèn)題，而且可能花的錢更多。
朱凌波亦稱，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)跟中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)成長(zhǎng)年限差不多，甚至更晚，有些服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)度也不夠，但是價(jià)碼卻不菲，“有些顧問(wèn)公司的顧問(wèn)費(fèi)以月計(jì)算，月服務(wù)費(fèi)可能就要30萬(wàn)~50萬(wàn)元”。
第三條路徑也就此作罷。
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