紅商網(wǎng)訊：近日各地國(guó)五條細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，住宅樓市調(diào)控趨緊之勢(shì)日益明顯。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)日益成為房企避風(fēng)港。
作為傳統(tǒng)商業(yè)腹地，武漢一直受到商業(yè)地產(chǎn)巨頭青睞，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、綠地、恒隆、世茂、瑞安、九龍倉(cāng)……一個(gè)個(gè)商業(yè)地產(chǎn)巨頭，近年不斷殺入武漢市場(chǎng)。而漢商、武商、中百、中商等本地商業(yè)集團(tuán)也絲毫未避讓，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度可見(jiàn)一斑。
“武漢目前商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)屬于散售型，這種商業(yè)模式，后期難以運(yùn)營(yíng)，不利于整體商圈的定位。”一位熟悉武漢商業(yè)地產(chǎn)的圈內(nèi)人士告訴證券時(shí)報(bào)記者。在他看來(lái)，“前期規(guī)劃不足、后期運(yùn)營(yíng)不善、同質(zhì)化嚴(yán)重”已經(jīng)成為武漢商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)簽，同樣也是諸如武漢的二線城市的通病。
同質(zhì)化加劇
近日，記者來(lái)到位于武漢市漢陽(yáng)漢商銀座，該商業(yè)項(xiàng)目處于鐘家村商圈的核心地帶。然而，這個(gè)2011年開(kāi)業(yè)的新項(xiàng)目里，除了院線帶來(lái)的客流，飲食、零售區(qū)基本看不到多少客流，大部分商鋪門(mén)庭冷落。
同樣的案例不少，緊鄰漢口江漢路商圈的寶麗金廣場(chǎng)，通往江邊的一側(cè)，門(mén)面已全部清空。在漢口二七路附近，已運(yùn)營(yíng)多年的漢口東部購(gòu)物公園仍然人氣寥落，基本淪為周邊居民的一處娛樂(lè)廣場(chǎng)。
事實(shí)上，這與當(dāng)?shù)卣昙哟笊谭玫毓⿷?yīng)不無(wú)關(guān)系。僅2012年，武漢便成交純商服用地38宗，總占地面積129.6萬(wàn)平方米。未來(lái)5年，武漢將有超過(guò)273萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)商鋪供應(yīng)。
正是如此，武漢商業(yè)結(jié)構(gòu)也正因供應(yīng)而改寫(xiě)。傳統(tǒng)的武廣、江漢路、中南商圈之外，逐步新增了徐東商圈、光谷商圈、菱角湖商圈等，商業(yè)輻射范圍隨之放大。
“大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都是對(duì)綜合體進(jìn)行簡(jiǎn)單復(fù)制。”前述人士指出，其招商定位大都集中在普通消費(fèi)群層，但消費(fèi)內(nèi)容并沒(méi)有詳細(xì)的區(qū)分，“綜合體缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，難以形成消費(fèi)的忠誠(chéng)度。”
在3月30日召開(kāi)的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇上，廣百集團(tuán)董事長(zhǎng)荀振英對(duì)記者表示，近年來(lái)類似于武漢的多數(shù)二三線城市購(gòu)物中心結(jié)構(gòu)幾乎都差不多，幾乎無(wú)一例外地復(fù)制“購(gòu)物中心+商業(yè)街+酒店+寫(xiě)字樓+公寓”模式，商業(yè)創(chuàng)新性面臨極大挑戰(zhàn)。“某種程度上，這會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)空間越來(lái)越小。”他說(shuō)。
慢工才能出細(xì)活
正是由于開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)單復(fù)制，近年來(lái)，商業(yè)綜合體如雨后春筍般拔地而起，建設(shè)周期也大大縮短。
2009年起，武漢樓市進(jìn)入商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)熱潮，此后以年均10個(gè)左右的速度推向市場(chǎng)。目前，武漢商業(yè)綜合體項(xiàng)目已多達(dá)40多個(gè)，在建商業(yè)綜合體多達(dá)35個(gè)，包括鈺龍國(guó)際金融中心、武漢水游城、南國(guó)中心、和記黃埔[-0.12%]老普片項(xiàng)目、武商摩爾城、銀泰城等。
商業(yè)地產(chǎn)大鱷恒隆地產(chǎn)[0.52%]，今年2月斥資33億元拿下位于武廣商圈的一塊核心商業(yè)用地。該公司計(jì)劃在此投資120億元，建設(shè)一個(gè)超級(jí)城市綜合體，建筑總面積約46萬(wàn)平方米，其中包括世界級(jí)的購(gòu)物商場(chǎng)、辦公大樓及公寓式酒店。
另外，武漢市商務(wù)局統(tǒng)計(jì)顯示，2011年底武漢商業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)1076萬(wàn)平方米。去年，武漢銷售商鋪、寫(xiě)字樓292萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積超過(guò)150萬(wàn)平方米。總?cè)丝诮?000萬(wàn)的武漢，目前人均商業(yè)面積已超過(guò)1.2平方米，超過(guò)香港人均1.1平方米的水平。
“最近不少商業(yè)綜合體從拿地到最后投入運(yùn)營(yíng)，只花兩年時(shí)間，但這樣一個(gè)在兩年之內(nèi)設(shè)計(jì)好又蓋好的商業(yè)項(xiàng)目，注定要失敗!”恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗直言。一般而言，即便是位于核心商圈的商業(yè)項(xiàng)目，培育周期也在5、6年左右。
陳啟宗表示，在商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，就需要考慮各方面因素，絕非照搬住宅地產(chǎn)路數(shù)。“設(shè)計(jì)階段需要耗費(fèi)12-18個(gè)月，沒(méi)有一個(gè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)能夠在9個(gè)月內(nèi)就把一個(gè)幾十萬(wàn)平方米的項(xiàng)目設(shè)計(jì)到可以接受(的程度)。”他說(shuō)。
專業(yè)性欠缺
“在武漢市場(chǎng)，大部分綜合體的開(kāi)發(fā)商都是由以往純住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的，而這些商業(yè)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流快速周轉(zhuǎn)。”前述熟悉武漢商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)人士稱。在他看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)恰恰難以追求快周轉(zhuǎn)。
成功運(yùn)作一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，除了前期規(guī)劃定位要符合實(shí)際消費(fèi)需求外，更重要在于后期招商定位和人氣的培養(yǎng)。上述人士稱，多數(shù)住宅類開(kāi)發(fā)商并不具備這方面的經(jīng)驗(yàn)和人才。
記者發(fā)現(xiàn)，武漢當(dāng)?shù)夭簧匍_(kāi)發(fā)商將商業(yè)綜合體中的商鋪分割成小塊出售，更利于投資，有利于加快企業(yè)現(xiàn)金回流。然而，這必然會(huì)對(duì)后期運(yùn)營(yíng)帶來(lái)困難。“業(yè)主買(mǎi)下商鋪后，會(huì)按照個(gè)人的需求規(guī)劃商鋪。那么，整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目必然成為‘雜貨店’，破壞整體運(yùn)營(yíng)的效果。”陳啟宗說(shuō)。
此外，政府規(guī)劃是開(kāi)發(fā)商扎堆綜合體開(kāi)發(fā)的另一個(gè)重要因素。“現(xiàn)在很多地方政府在地塊規(guī)劃中會(huì)明確要求配比一定的商業(yè)。”一位龍頭房企高層人士告訴記者，城市綜合體是對(duì)土地價(jià)值的最大利用，但這種商業(yè)比例基本都由各區(qū)自己來(lái)確定，導(dǎo)致在各區(qū)交界處，有多個(gè)綜合體出現(xiàn)。比如武漢徐東商圈，周邊除了以往的中商平價(jià)、銷品茂外，還新增了福星惠譽(yù)和東湖春樹(shù)里兩個(gè)大型商業(yè)綜合體。
上述房企人士表示，綜合體對(duì)于拉動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、稅收等比住宅更有優(yōu)勢(shì)，但若能統(tǒng)一規(guī)劃，方可避免同質(zhì)化。
�。▉�(lái)源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng) 作者：馮堯）
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