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酒店式公寓異軍突起
作為近年來興起的“酒店+地產(chǎn)”發(fā)展模式之一，很多酒店集團(tuán)紛紛進(jìn)入酒店式公寓領(lǐng)域，酒店式公寓運(yùn)營商也不斷地在中國開疆?dāng)U土。近年來有哪些投資因素對酒店式公寓的拓展有所影響?酒店式公寓的品牌商在選擇項(xiàng)目時主要考慮哪些因素?
從現(xiàn)在情況來看，在中國主要城市如北京、上海、廣州等，大約有25萬個酒店房間，而酒店式公寓的數(shù)量與酒店相比就少很多，北京大約在3000到4000間房，從量來比較，酒店式公寓確的確有很大發(fā)展空間�？偟膩碇v從量來看，需要多少酒店式公寓投入到市場才可能達(dá)到飽和的情況，離此數(shù)字水平還有很大的距離。
如今在飯店業(yè)最流行的一句話就是轉(zhuǎn)型。在香港，很多的上市開發(fā)商都盡量把幾個項(xiàng)目轉(zhuǎn)型，就是飽和開發(fā)商自己的現(xiàn)金流。轉(zhuǎn)型是現(xiàn)在很多地產(chǎn)開發(fā)商費(fèi)盡心思想要實(shí)現(xiàn)的，從2012年開始，不少開發(fā)商就已經(jīng)想把他們手中其中一部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)成持有項(xiàng)目。由此可見，中國房地產(chǎn)走勢很大地影響酒店式公寓的運(yùn)營者，在房地產(chǎn)走低谷的時候，開發(fā)商賣的交易量不多，只有長期持有的業(yè)務(wù)才有穩(wěn)定性。
從開發(fā)商的角度來分析，開發(fā)商會精打細(xì)算項(xiàng)目的投資回報率。酒店的產(chǎn)權(quán)與酒店式公寓無法相比，酒店式公寓的投資相對來說較靈活，可經(jīng)營也可出售，所以現(xiàn)在很多的開發(fā)商都在考慮投入酒店式公寓項(xiàng)目;此外，如何選擇投資項(xiàng)目對開發(fā)商相當(dāng)重要，通常不會單獨(dú)投資酒店式公寓，可以規(guī)劃在住宅或綜合體項(xiàng)目中，也就是說，所選酒店式公寓品牌的檔次要與物業(yè)相匹配;再次，選擇前要參照市場的品牌布局，如果市場上已有的某一個品牌，開發(fā)商大致上會選擇其他品牌;最后是品牌文化的匹配，就是開發(fā)商自身的企業(yè)文化與品牌管理公司的文化是否相同，這幾年在中國有很多的酒店管理公司簽約沒多久就解約了，可能雙方的文化不匹配，對方所需沒有達(dá)到一致的認(rèn)同。
大型旅游綜合體趨勢凸顯
隨著旅游的持續(xù)發(fā)展，休閑度假旅游將逐漸進(jìn)入民眾的生活，度假型酒店適應(yīng)了目前中國旅游業(yè)由觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)變這樣一個大的發(fā)展趨勢。旅游綜合體對于城市來說，能提升城市形象，能促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)大發(fā)展，對房地產(chǎn)商來說，一方面有助于企業(yè)深入?yún)⑴c到城市發(fā)展建設(shè)當(dāng)中，還有助于提升住宅等銷售物業(yè)的附加值。同時，如果放進(jìn)上市公司資本化，酒店構(gòu)成很大的資產(chǎn)值，資本市場尤為看重企業(yè)對自有型物業(yè)的持有水平與運(yùn)營能力。
僅對地產(chǎn)開發(fā)的角度而言，旅游綜合體為大地產(chǎn)開發(fā)特別是旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)提供了一種創(chuàng)新的模式;按照“旅游綜合體”的特色模式進(jìn)行旅游休閑導(dǎo)向的土地綜合開發(fā)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)與綜合旅游休閑發(fā)展的完美融合，為旅游休閑地產(chǎn)的創(chuàng)新開發(fā)帶來了巨大的空間，東部華僑城正是一個最為成功的典型。
由于是一個復(fù)雜的綜合旅游發(fā)展模式，旅游綜合體對于運(yùn)營的要求極高，因此需要專業(yè)化、落地化的高水平智力支持：第一，具備多專業(yè)配合的團(tuán)隊(duì)構(gòu)架——透析泛旅游產(chǎn)業(yè)的團(tuán)隊(duì)大構(gòu)架，特別是旅游產(chǎn)品、度假酒店、休閑地產(chǎn)、投資運(yùn)營和土地綜合開發(fā)的專業(yè)人才。第二，具備全程化咨詢的服務(wù)能力——即要具備從創(chuàng)意策劃到落地運(yùn)營的綜合能力，因?yàn)橐粋�成功的旅游綜合體開發(fā)方案，必須有靈魂、有骨架、有血肉、能成長，缺一不可。而“策劃找靈魂、規(guī)劃搭骨架、設(shè)計(jì)長血肉、運(yùn)營促成長”各有不同，因而能夠落地的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)必須是策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營咨詢一體化的構(gòu)架。
真正的旅游綜合體，對旅游綜合運(yùn)營的要求非常高，要體現(xiàn)全局性、長期性、品質(zhì)性，在實(shí)際的操作中，應(yīng)該有兩種這樣的選擇：其一，是獨(dú)立開發(fā)，獨(dú)立運(yùn)營的模式。在全國，能夠這樣做的企業(yè)并不多，主要是大型旅游集團(tuán)或已經(jīng)轉(zhuǎn)型旅游領(lǐng)域多年的大型地產(chǎn)集團(tuán)，如華僑城、港中旅、國旅、龍城控股、方特、卓達(dá)等。 其二，是統(tǒng)籌開發(fā)，合作運(yùn)營的模式。這里面就會形成一個新的運(yùn)營主體——旅游綜合體運(yùn)營商，類似于城市運(yùn)營商、區(qū)域運(yùn)營商，主導(dǎo)地塊的規(guī)劃與開發(fā)，并且是一個招商平臺、融資平臺、營銷平臺，做一級半開發(fā)，除了開發(fā)并獨(dú)立運(yùn)營自身比較擅長的項(xiàng)目外，綜合體內(nèi)的其他項(xiàng)目則通過戰(zhàn)略合作的方式來落實(shí)具體運(yùn)營，如酒店、商業(yè)街、娛樂項(xiàng)目等等。
故而，一個旅游綜合體既要有自己的一個專業(yè)的主體運(yùn)營公司，同時要根據(jù)不同的功能部分引進(jìn)最為專業(yè)的合作伙伴，共同來管理運(yùn)營項(xiàng)目，才能夠?yàn)槟繕?biāo)客群提供周到的綜合服務(wù)。從現(xiàn)如今國內(nèi)旅游綜合體的發(fā)展態(tài)勢看來，未來旅游綜合體將成為“酒店+地產(chǎn)”發(fā)展模式的主要趨勢之一。
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