但戲還未上演，意外就來了。

　　由于市中心的原商業(yè)城的拆遷、補償數(shù)目完全超出了這家企業(yè)的預(yù)算，再加上今年政府對地產(chǎn)項目的嚴(yán)格調(diào)控，以及成都商業(yè)地產(chǎn)本身競爭慘烈，這家企業(yè)的項目遲遲開不了工，之前的招商計劃也都泡湯，關(guān)鍵是資金鏈也緊張起來，目前貨款已經(jīng)拖欠供應(yīng)商近半年了。無奈之下，這家企業(yè)只好向員工進行了第二次集資，更可悲的是，目前他們自己也不知道，該項目能否正常啟動。

　　這僅是中國眾多企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)泡沫中的一個縮影。近年來，許多手握現(xiàn)金的零售企業(yè)紛紛進軍商業(yè)地產(chǎn)，在地產(chǎn)業(yè)繁榮之時坐享地產(chǎn)的高回報，而一旦遭遇地產(chǎn)的“滑鐵盧”，零售本業(yè)也受到影響，甚至拖累零售業(yè)。

　　歡樂斗“地主”

　　“太熱了，現(xiàn)在大家見面并不是問要不要做商業(yè)地產(chǎn)，而是問誰還沒做商業(yè)地產(chǎn)。”上海貝茲投資管理有限公司華中區(qū)首席代表謝濤這樣形容商業(yè)地產(chǎn)的火熱程度。他告訴記者，不僅僅是北京、上海、成都那些一線城市，連河南安陽、商丘這些普通三線城市也在做，其實全國上下都在做。

　　而縱觀零售業(yè)，內(nèi)資外資同樣熱情不減，王府井、大商、山東銀座等國企就不用說了，華潤更不用提，湖南步步高、河北惠友超市等民營企業(yè)也都在介入商業(yè)地產(chǎn)，甚至還有住宅地產(chǎn)。此外，外資企業(yè)也并不例外，除了日前被傳言地產(chǎn)“出事”的TESCO，沃爾瑪、麥德龍等外資零售企業(yè)都在中國持有相當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)。

　　大商美好家園運營總監(jiān)助理梁建勇告訴記者，零售商涉入地產(chǎn)，不外乎以下幾方面原因：現(xiàn)金流充足，因為供應(yīng)商賬期一般較長;迫于目前租金上漲幅度太快的壓力，如果自建項目可以利用零售本業(yè)迅速帶動商圈，并提高其地產(chǎn)利潤。

　　一位上市房企總經(jīng)理也坦言，長期持有商業(yè)地產(chǎn)項目不僅可以從物業(yè)升值中獲利，更重要的是可以通過抵押物業(yè)從而獲得大量的銀行貸款，這也是零售企業(yè)以及其他非地產(chǎn)行業(yè)愿意進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的重要原因。

　　而進入商業(yè)地產(chǎn)，拿地的環(huán)節(jié)不可避免，所有的企業(yè)都會按照政府的規(guī)劃去爭取自己合適的位置。不過梁建勇告訴記者，目前的實際情況是，一些初次涉水商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，由于缺乏經(jīng)驗，可能對位置、面積、規(guī)模等不一定有正確的定位和規(guī)劃，另一方面則有點無奈，地方政府為了某某工程，希望甚至要求企業(yè)拿更大的地皮，這有時候令企業(yè)的選擇就有點尷尬：不拿，不甘心，拿，又用不了。

　　拿到地以后怎么玩?當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)的回報達(dá)不到預(yù)期或者企業(yè)難以忍受漫長的培育期，這時，“烈士”開始出現(xiàn)了。

　　香餑餑變拖油瓶

　　由于缺乏商業(yè)開發(fā)與運營管理經(jīng)驗或者其他原因，長期“大躍進”帶來的負(fù)面效應(yīng)也已經(jīng)開始顯現(xiàn)，昔日的“香餑餑”在今年變成了“拖油瓶”。

　　以成都天府大道以西建筑面積達(dá)12.5萬平方米的蘇寧生活廣場為例，盡管地理位置優(yōu)越，但開業(yè)一年來，其經(jīng)營狀況一直欠佳。同時，即使開業(yè)快一年，該商場很多店鋪仍在招商中，有不少店鋪已經(jīng)關(guān)門，整體開鋪率不足六成。有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，該項目的地段其實非常好，經(jīng)營不善的關(guān)鍵就在于項目開發(fā)商不是專業(yè)做房地產(chǎn)的，經(jīng)驗不足導(dǎo)致招商、運營困難。

　　南京中商的運氣則更差些，高速擴張的地產(chǎn)項目拖累了其上半年業(yè)績。半年報顯示，上半年公司百貨業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入28. 5億元，營業(yè)成本22.9億元，營業(yè)利潤率同比增加0.52個百分點;房地產(chǎn)業(yè)僅實現(xiàn)營業(yè)收入460萬元，營業(yè)成本則高達(dá)2403萬元。對比之下，房地產(chǎn)虧損近2000萬元。

　　外資零售TESCO同樣不能幸免。最近TESCO在中國耕耘三年的商業(yè)地產(chǎn)團隊已經(jīng)被超市團隊接管，主要原因是其在商業(yè)地產(chǎn)方面不成功的嘗試也拖累了超市業(yè)務(wù)的發(fā)展。TESCO曾經(jīng)在青島四方區(qū)開設(shè)了特易購購物中心，樂購是其主力店。“青島的四方區(qū)人口較多，但消費水平不高。購物中心招商部分招了很多不知名的品牌，而且價位很高，并沒有得到當(dāng)?shù)叵�費者的認(rèn)可。而在超市部分，為了達(dá)到目標(biāo)，該店甚至一個月調(diào)整9次多。要知道一個大賣場從開設(shè)到培養(yǎng)客流需要一個過程，這是商業(yè)規(guī)律，過于頻繁的調(diào)整反而不利于客流的聚集。”一位青島商界人士表示。

　　“TESCO樂購本身是大賣場，而一個賣場不足以作為主力店成功支撐起一個購物中心，必須借力賣場之外的項目。”謝濤告訴記者，其實有些外資零售企業(yè)，玩起中國商業(yè)地產(chǎn)還是有些不熟稔。雖然外資零售有品牌和融資優(yōu)勢，但在地產(chǎn)上應(yīng)該有合作方，比如開發(fā)商。開發(fā)商再利用外資的品牌獲得土地以及政府資源，雙方互相利用，才會產(chǎn)生最大利益。另一方面，也是所有外資共同缺乏的，就是不善于和政府博弈。

　　“很少聽說自建商業(yè)地產(chǎn)前2~3年能賺錢的企業(yè)，聽到更多的是預(yù)算先預(yù)虧幾年。”梁建勇告訴記者，今年房地產(chǎn)遇冷的大形勢又在一定程度上加長了培育期，出現(xiàn)拖累也屬正常。

　　商業(yè)與地產(chǎn)的對接

　　“在目前零售業(yè)低迷期間，不存在誰去拖累誰的問題。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，化解風(fēng)險，爭取雙贏才是商業(yè)和地產(chǎn)最佳的融合方案，只是現(xiàn)實和理想還有一點差距。

　　正如梁建勇所說，通常情況下，許多零售商的商業(yè)地產(chǎn)都建造在郊區(qū)或者是城郊附近。很多的商業(yè)配套、人流、商圈都還沒有形成;而且我國的消費者還沒有達(dá)到美國那種人人有車、習(xí)慣去城郊消費的程度。相反，國內(nèi)的大部分城市的消費者尤其是年輕消費者，仍然習(xí)慣于在市中心集中配套的商業(yè)區(qū)消費。

　　一方面是商業(yè)與消費者沒有完全對接上，另一方面則是地產(chǎn)項目在招商上展開的惡性競爭讓許多零售商陷入招商困境。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示，開發(fā)商在與品牌商的博奕過程中議價能力大大下降。按照以往的慣例，購物中心的租戶都先付租金，自付裝修費。但是現(xiàn)在，一些品牌商戶不僅要求開發(fā)商延長免租期，還要按照高標(biāo)準(zhǔn)去裝修商鋪，而且不再付出固定租金，只按照經(jīng)營流水給開發(fā)商抽成。這種現(xiàn)象過去只有LV等少數(shù)奢侈品才敢開出的價碼。但是現(xiàn)在這股風(fēng)氣已經(jīng)刮到了時尚快銷品和高檔餐飲店。“這樣一來，所有的風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁到了開發(fā)商的身上。”

　　當(dāng)然，這與企業(yè)有時盲目拿地有一定關(guān)系。事實上，如果零售商能夠把商業(yè)與地產(chǎn)很好地結(jié)合起來，優(yōu)勢仍然很大。謝濤給記者舉了個例子，大潤發(fā)切入地產(chǎn)的方式是，與開發(fā)商共同合作，比如共同成立公司來開發(fā)某個地產(chǎn)項目。在開發(fā)商拿地之前大潤發(fā)就會對體量做要求，比如大潤發(fā)打算賣場面積1.8萬平方米，考慮到開發(fā)商利益，可能會要求開發(fā)商去拿3~5萬平方米，而不會盲目地去8萬、10萬之類的Shopping mall。

　　銀泰百貨總經(jīng)理厲玲對此表示了認(rèn)同，她認(rèn)為，對房地產(chǎn)商而言，如高層樓層出售，低層無法出售，風(fēng)險是很大的。對于零售商而言，如果沒有好的物業(yè)，就無法發(fā)展壯大，競爭實力也得不到增強，同樣也有巨大的競爭壓力。如果兩者能越早一些走到一起，就越早實現(xiàn)雙贏。

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