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樂(lè)購(gòu)在華叫停商業(yè)地產(chǎn) 零售商為何搞不定 http://ssvihum.com 2012-08-22 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

　　紅商網(wǎng)訊：英國(guó)零售巨頭Tesco(樂(lè)購(gòu))還是被自己邁得過(guò)快的“地產(chǎn)步子”絆倒了。

　　7月下旬至今，樂(lè)購(gòu)被內(nèi)部員工爆出經(jīng)歷入華以來(lái)的最大規(guī)模“人事地震”——樂(lè)購(gòu)中國(guó)地產(chǎn)部從首席執(zhí)行官開(kāi)始的所有員工均被裁撤，地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)被樂(lè)購(gòu)超市團(tuán)隊(duì)接管，加之超市板塊的人員換血，公司后臺(tái)支持部門員工裁撤流失比例約在2/3。

　　作為世界排名第三的零售商，樂(lè)購(gòu)在中國(guó)市場(chǎng)涉足樂(lè)購(gòu)商業(yè)(超市大賣場(chǎng)、Express便捷店)、樂(lè)購(gòu)地產(chǎn)(樂(lè)都匯購(gòu)物中心)和國(guó)際聯(lián)采三大業(yè)務(wù)，其中2007年成立的樂(lè)購(gòu)中國(guó)地產(chǎn)公司曾是樂(lè)購(gòu)集團(tuán)在華“追趕”世界零售冠亞軍沃爾瑪、家樂(lè)福的中國(guó)戰(zhàn)略的最重要發(fā)力點(diǎn)，4年多后卻成為眼下樂(lè)購(gòu)中國(guó)人事地震的核心區(qū)。

　　零售巨頭龐大的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略為何突遭叫停？這是企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整個(gè)案還是零售商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)熱潮的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警？樂(lè)購(gòu)的地產(chǎn)收縮又能否讓此前瘋狂地產(chǎn)擴(kuò)張的零售商們放慢腳步？

　　樂(lè)購(gòu)在華商業(yè)地產(chǎn)“緊急剎車”

　　樂(lè)購(gòu)是目前在華零售商當(dāng)中逆襲商業(yè)地產(chǎn)步伐邁得最快的一個(gè)。

　　從2007年起，樂(lè)購(gòu)就開(kāi)始在中國(guó)尋找商業(yè)地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)，并在2009年在香港成立地產(chǎn)公司，并推出“樂(lè)都匯購(gòu)物中心”品牌。當(dāng)時(shí)，在國(guó)內(nèi)沃爾瑪雖然早已開(kāi)始和國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商萬(wàn)達(dá)集團(tuán)等捆綁拿地?cái)U(kuò)張，麥德龍也早有購(gòu)地自建的模式，但是樂(lè)購(gòu)的獨(dú)立購(gòu)物中心自建項(xiàng)目卻是走在了最前面。

　　但當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)卻認(rèn)為樂(lè)購(gòu)此舉相當(dāng)自然。在英國(guó)，樂(lè)購(gòu)是歐洲最大的土地開(kāi)發(fā)商及土地?fù)碛姓�。前�?lè)購(gòu)中國(guó)區(qū)相關(guān)人士向記者介紹，英國(guó)樂(lè)購(gòu)超過(guò)80％的物業(yè)為自建，只有不到20％的門店是租賃模式。樂(lè)購(gòu)在全球有4300多家門店，建立在此基礎(chǔ)上的物業(yè)自建的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)由此并未遭遇多少質(zhì)疑。

　　甚至對(duì)于當(dāng)時(shí)樂(lè)購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型加速，零售商同行感受更多的是外資零售商的逼迫壓力，認(rèn)為從零售商到商業(yè)地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈的侵襲及戰(zhàn)略布局將讓本土零售商喪失更多市場(chǎng)。當(dāng)其時(shí)，在2009年開(kāi)出青島樂(lè)都匯購(gòu)物中心——樂(lè)購(gòu)在華的第一家購(gòu)物中心項(xiàng)目后，一貫以保守、低調(diào)形象示人的英國(guó)零售商開(kāi)始愈發(fā)張揚(yáng)著對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的決心和信心。

　　“到2015年，樂(lè)購(gòu)將在國(guó)內(nèi)開(kāi)出80家購(gòu)物中心，樂(lè)購(gòu)自有投資200億，其他伙伴還將投資400億，共同撬動(dòng)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。”當(dāng)時(shí)的2010年，在樂(lè)購(gòu)樂(lè)都匯的簽約儀式上，樂(lè)購(gòu)中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)首席執(zhí)行官霍蘭樂(lè)(Remco Waller)曾這樣高調(diào)的放言。按照霍蘭樂(lè)的說(shuō)法，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)是潛力巨大的金礦，而樂(lè)購(gòu)擁有充足的資金和商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，又有外資零售商的優(yōu)勢(shì)，拿下商業(yè)地產(chǎn)只是時(shí)間早晚的問(wèn)題。也是從那個(gè)時(shí)間點(diǎn)起步，在中國(guó)商報(bào)記者參加的幾乎所有的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會(huì)議和招商、土地論壇上，樂(lè)購(gòu)都成為推介自己和尋找土地、合作伙伴的最活躍的一個(gè)。

　　但沒(méi)等到樂(lè)購(gòu)的購(gòu)物中心項(xiàng)目“開(kāi)花結(jié)果”的那天，霍蘭樂(lè)卻率先離了場(chǎng)。而接任其位置的田立志(Jonathan Timms)同樣“屁股尚未坐熱”又被現(xiàn)任樂(lè)購(gòu)地產(chǎn)總裁施文宇(Steve Rigby)取代。

　　樂(lè)購(gòu)中國(guó)地產(chǎn)部走馬燈一樣更換負(fù)責(zé)人之下，其龐大的購(gòu)物中心計(jì)劃也愈發(fā)與集團(tuán)總部的預(yù)期漸行漸遠(yuǎn)。

　　此前，按照樂(lè)購(gòu)中國(guó)地產(chǎn)公司的多次公開(kāi)表示，平均每年將新開(kāi)16家購(gòu)物中心。在2009年，樂(lè)購(gòu)地產(chǎn)部就宣布，20家購(gòu)物中心選址就已經(jīng)完成。日前，雖然樂(lè)購(gòu)中國(guó)地產(chǎn)部公關(guān)人士向中國(guó)商報(bào)記者的表述是，樂(lè)都匯購(gòu)物中心目前開(kāi)業(yè)的7個(gè)項(xiàng)目均進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)階段，在建項(xiàng)目也并未擱淺，多個(gè)項(xiàng)目都還在按既有計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)。但截至目前，樂(lè)都匯購(gòu)物中心龐大的中國(guó)版圖上還只落下青島、秦皇島、鞍山、撫順、營(yíng)口、福州、廈門等7家購(gòu)物中心，年開(kāi)業(yè)率不足四成。而撫順、鞍山、青島等樂(lè)都匯購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)之初就因客流不足飽受質(zhì)疑，如今依然被詬病人氣不足。沈陽(yáng)、葫蘆島等項(xiàng)目都已遠(yuǎn)落后其既定的開(kāi)業(yè)時(shí)間表。按一些行業(yè)內(nèi)人士的曝料，樂(lè)都匯購(gòu)物中心有些項(xiàng)目甚至因位置偏僻、客流慘淡而拖累到樂(lè)購(gòu)大賣場(chǎng)超市的經(jīng)營(yíng)。

　　開(kāi)業(yè)率不足的表面征兆之外，觀察人士透露，樂(lè)都匯租金收入與樂(lè)購(gòu)集團(tuán)一度預(yù)期的目標(biāo)也差得太遠(yuǎn)�？土饕惨恢笔菢�(lè)都匯商業(yè)運(yùn)營(yíng)的尷尬體現(xiàn)，比如位置相對(duì)較優(yōu)越的鞍山樂(lè)都匯項(xiàng)目，雖位于鞍山火車站旁邊，可是人卻不是特別多，里面空蕩蕩的，品牌種類有些少。

　　而對(duì)于未來(lái)，樂(lè)都匯也明顯地放慢了腳步。上述樂(lè)購(gòu)中國(guó)地產(chǎn)公關(guān)人士告訴中國(guó)商報(bào)記者，今年財(cái)年，樂(lè)購(gòu)將在廣州和廈門分別有新的樂(lè)都匯購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，明年也還會(huì)有其他樂(lè)都匯購(gòu)物中心在各地陸續(xù)開(kāi)業(yè)，但是對(duì)于近期和遠(yuǎn)期的開(kāi)業(yè)門店數(shù)和時(shí)間表已沒(méi)有具體可透露的內(nèi)容。該人士表示，樂(lè)購(gòu)仍在各地積極尋求投資機(jī)會(huì)，但不方便透露有否選址已定的場(chǎng)地或項(xiàng)目。

　　業(yè)內(nèi)觀察人士表示，在樂(lè)購(gòu)地產(chǎn)跑馬圈地的四年間，樂(lè)購(gòu)率先進(jìn)入三、四線城市拿下大量土地開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心，豪賭商業(yè)地產(chǎn)升值，但是，還未等到城鎮(zhèn)化春天的到來(lái)，零售出身的樂(lè)購(gòu)集團(tuán)總部已無(wú)法承受拿地價(jià)格過(guò)高、資金周轉(zhuǎn)緊張、投資回報(bào)過(guò)長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)陷阱，由此對(duì)中國(guó)區(qū)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的策略緊急叫停，重新回歸門店租賃模式。

　　目前，樂(lè)購(gòu)超市部門已經(jīng)全盤接管地產(chǎn)的事務(wù)，從地產(chǎn)高層到中層的“大換血”之后，樂(lè)購(gòu)在廈門的五緣灣項(xiàng)目也由超市方接手，計(jì)劃年底開(kāi)業(yè)，估計(jì)得到明年才可能開(kāi)業(yè)。而原計(jì)劃今年底開(kāi)業(yè)的北京、廣州等項(xiàng)目也都還處于規(guī)劃階段。

　　零售商“搞不定”商業(yè)地產(chǎn)

　　本是樂(lè)購(gòu)企業(yè)內(nèi)部遮遮掩掩行進(jìn)的戰(zhàn)略調(diào)整，卻在樂(lè)購(gòu)內(nèi)部員工的曝光后迅速成為當(dāng)前行業(yè)熱議盤究的焦點(diǎn)話題。其中的理由，或許只在于零售企業(yè)大都從樂(lè)購(gòu)身上看到了自己的影子。

　　當(dāng)下國(guó)內(nèi)無(wú)論內(nèi)資、外資零售商們，幾乎無(wú)一例外地在重復(fù)著與樂(lè)購(gòu)相類似的地產(chǎn)擴(kuò)張路。從沃爾瑪、家樂(lè)福、宜家家居、麥德龍、迪卡儂等外資零售商，到本土的華潤(rùn)萬(wàn)家、王府井百貨、步步高、永輝超市、蘇寧電器、文峰美容美發(fā)甚至到火鍋餐飲企業(yè)海底撈也都大規(guī)模涉足購(gòu)物中心或城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)。

　　“我從來(lái)不認(rèn)為零售商能搞定商業(yè)地產(chǎn)。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任朱凌波日前在接受中國(guó)商報(bào)記者專訪時(shí)表示，樂(lè)購(gòu)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)收縮和部門裁撤早在他的預(yù)期內(nèi)。

　　“零售業(yè)是把大賣場(chǎng)、超市、百貨等場(chǎng)子開(kāi)好，摸準(zhǔn)消費(fèi)者的喜好和市場(chǎng)需求，靠一分一分的錢賣出來(lái)的薄利行業(yè);商業(yè)地產(chǎn)講求的則是開(kāi)發(fā)投資的收益，即是否賺錢，包括需要和各級(jí)政府的交道等前期，以及項(xiàng)目?jī)?nèi)銷售型物業(yè)的配比，甚至資產(chǎn)型投資的長(zhǎng)期回報(bào)的資金基礎(chǔ)、品牌組合，是囊括開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、招商、物業(yè)等復(fù)合型的投資，操作規(guī)律都完全不同。”朱凌波說(shuō)，“商業(yè)地產(chǎn)和零售業(yè)是兩樁完全不同的生意。”

　　樂(lè)購(gòu)恰恰跌倒在上述諸多的不同上。朱凌波告訴中國(guó)商報(bào)記者，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)是樂(lè)購(gòu)的中國(guó)戰(zhàn)略，其進(jìn)入中國(guó)較晚超市門店落后于沃爾瑪、家樂(lè)福，想借商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力追趕是自然之舉。2007年開(kāi)始，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)巨大的發(fā)展空間和未來(lái)城鎮(zhèn)化的機(jī)遇確實(shí)被許多企業(yè)看到。樂(lè)購(gòu)成為其中的積極一員，開(kāi)始布局三四線城市。

　　“但樂(lè)購(gòu)地產(chǎn)部門一開(kāi)始搭建的團(tuán)隊(duì)就沒(méi)有做過(guò)商業(yè)地產(chǎn)，前期擴(kuò)張速度很快，導(dǎo)致拿地和選址頗為艱難。”朱凌波這樣認(rèn)為。

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