我們處在一個(gè)前所未有的創(chuàng)新時(shí)代，預(yù)測(cè)未來(lái)已經(jīng)非常艱難，要如何才能做到更進(jìn)一步——重構(gòu)未來(lái)？對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)，這是一個(gè)特別的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業(yè)都在調(diào)整自身的戰(zhàn)略和模式。無(wú)論如何，一切關(guān)于未來(lái)的猜想，想要重構(gòu)未來(lái)，都應(yīng)是基于過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和總結(jié)。
故此，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體旗下研究團(tuán)隊(duì)——觀點(diǎn)指數(shù)，通過(guò)分析標(biāo)桿房企2018年經(jīng)營(yíng)策略和業(yè)績(jī)表現(xiàn)，重磅推出“艱難一年”系列深度報(bào)道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應(yīng)對(duì)艱難的2018年？又為2019年打下了什么樣的基礎(chǔ)？他們?cè)鯓又貥?gòu)自己的未來(lái)？
艱難的2018年，對(duì)于王振華而言似乎并不是太糟，且不提新城首次超2000億銷(xiāo)售，更讓其欣慰的應(yīng)該是兒子王曉松回歸。
王曉松回到新城后曾透露，自己出去學(xué)習(xí)兩年主要是為了彌補(bǔ)商業(yè)地產(chǎn)方面的不足。有坊間對(duì)此猜測(cè)，其回歸之后或許會(huì)接手商業(yè)地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)。
據(jù)接近新城的業(yè)內(nèi)人士透露，如今商業(yè)板塊是由王曉松和陳德力共同負(fù)責(zé)，其中王曉松回歸后主掌商業(yè)開(kāi)發(fā)事業(yè)部，陳德力則繼續(xù)負(fù)責(zé)商業(yè)管理事業(yè)部。
新城對(duì)商業(yè)板塊的重視背后，反映出的是新城控股堅(jiān)持實(shí)行“住宅+商業(yè)”雙驅(qū)動(dòng)模式。陳德力這位萬(wàn)達(dá)出身的商業(yè)老將做法與老東家類(lèi)似，依然信奉“規(guī)模至上”，在剛剛過(guò)去的2018年里，吾悅廣場(chǎng)共開(kāi)業(yè)19座，開(kāi)業(yè)總數(shù)增至42座。
如今新城享受著這一模式所帶來(lái)的高增速，從2015年的320億元躍升至2204億元，在觀點(diǎn)指數(shù)·中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額TOP100榜單中位列第8名。這一年，新城的發(fā)展速度令市場(chǎng)側(cè)目。
當(dāng)“碧萬(wàn)恒”的規(guī)模增速日趨穩(wěn)定后，位于前十強(qiáng)后半部分房企們的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)逐漸凸顯。而位于前十強(qiáng)華潤(rùn)、龍湖等房企的穩(wěn)健，無(wú)疑給新城控股的超車(chē)提供了機(jī)會(huì)。
另一方面，隨著吾悅廣場(chǎng)的布局?jǐn)?shù)量逐漸接近百座，新城對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的依賴(lài)也越來(lái)越重。
正如硬幣的兩面，當(dāng)重資產(chǎn)商業(yè)大規(guī)模鋪開(kāi)，租金等收益卻未能快速形成回報(bào)時(shí)，龐大的資金沉淀與重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)將成為新城無(wú)法回避的一個(gè)挑戰(zhàn)。
商業(yè)與規(guī)模競(jìng)速
從中游房企到擠進(jìn)第一梯隊(duì)，新城在短短三年內(nèi)完成了規(guī)模的三級(jí)跳。與2017年相比，新城的銷(xiāo)售總額增長(zhǎng)幅度近千億，雖然增速放緩，但總量可觀。
根據(jù)收入構(gòu)成的直觀呈現(xiàn)來(lái)看，新城并不復(fù)雜。幾個(gè)季度的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，新城的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入只有兩項(xiàng)，分別是物業(yè)銷(xiāo)售和商業(yè)物業(yè)出租及管理。
財(cái)報(bào)顯示，2018上半年，新城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入157.58億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一主營(yíng)業(yè)務(wù)占比98%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收146.08億元，同比增長(zhǎng)34.81%；租金及管理業(yè)務(wù)則實(shí)現(xiàn)收入8.76億元，同比增長(zhǎng)154.93%，在主營(yíng)業(yè)務(wù)中占比達(dá)到5.4%，這一數(shù)字與上年同期相比上升了2.4個(gè)百分點(diǎn)。
新城物業(yè)銷(xiāo)售與商業(yè)出租營(yíng)業(yè)收入情況
變化已經(jīng)悄然發(fā)生，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然是主力軍，但所占份額已開(kāi)始下降。相比之下，商業(yè)物業(yè)出租及管理收入增幅持續(xù)上升：商業(yè)出租總收入達(dá)到21.64億元，較2017年的10.19億元翻了一番。
雖然商業(yè)基數(shù)小是這一增幅出現(xiàn)的根本原因，但從這幾年數(shù)據(jù)變化來(lái)看，新城的商業(yè)發(fā)展顯然已經(jīng)進(jìn)入了快車(chē)道。
從數(shù)量來(lái)看，新城2018年上半年新開(kāi)業(yè)了3座吾悅廣場(chǎng)，下半年這一數(shù)字迅速放大，達(dá)到了42座。如果包含規(guī)劃打造和在建的數(shù)量，新城控股到目前為止，已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)布下90余座吾悅廣場(chǎng)，逐漸向2020年開(kāi)業(yè)100座吾悅廣場(chǎng)的目標(biāo)靠近。
目前，百座吾悅廣場(chǎng)所需的土地已經(jīng)拿到了大部分，下一階段的新城更多需要做的就是不斷地開(kāi)發(fā)和建設(shè)，將項(xiàng)目落地開(kāi)業(yè)。不過(guò)，有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，如果新城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量的開(kāi)業(yè)頻率保持2018年的速度，其商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)盈收增長(zhǎng)的挑戰(zhàn)將急劇提升。
因此，對(duì)于堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙驅(qū)動(dòng)模式的新城而言，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的道路依然漫長(zhǎng)。
這從2018年的出租收入中已經(jīng)能夠看到端倪，據(jù)新城公告，21.64億元的租金收益是由42個(gè)吾悅廣場(chǎng)貢獻(xiàn)出來(lái)的。其中，收入最高是常州的武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)，年租金收入為1.79億元。
除此之外，42個(gè)項(xiàng)目中，僅有三個(gè)的年租金收益過(guò)億，年內(nèi)開(kāi)業(yè)的19個(gè)項(xiàng)目，收益最低的一個(gè)項(xiàng)目錄得5814萬(wàn)元租金收入。
規(guī)模上去之后，如何提升項(xiàng)目的收益回報(bào)，或許就是新城控股需要思考的重要命題。
否則，一旦投入過(guò)多而回報(bào)速度過(guò)慢，新城的商業(yè)地產(chǎn)板塊最終也有可能會(huì)變成包袱。
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