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新城奉行非常清晰的雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，成效顯著。從一個(gè)江蘇2.5線城市走出來，三年里銷售規(guī)模指數(shù)級上升，2018年排名進(jìn)入全國前十強(qiáng)。
新城大躍進(jìn)的背后，吾悅廣場居功至偉。從常州走出的吾悅廣場在品牌上并不占優(yōu)勢，選擇了眾多知名商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線望而卻步的三四線城市開疆拓土，在萬達(dá)逐步淡化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、龍湖和華潤又聚焦于一二線城市的背景下，吾悅廣場無疑對三四線城市政府有著極強(qiáng)的話語權(quán)，成為新城勾兌利器。
2015年之前新城僅有6座吾悅廣場，2016-2018年分別開業(yè)5座、12座、20座，據(jù)說2019年要開業(yè)30座。一座座吾悅廣場為住宅貨值立下了汗馬功勞，一年兩位數(shù)的開業(yè)數(shù)量也為新城鍛煉了一支市場競爭力強(qiáng)勁的商管團(tuán)隊(duì)。
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2018年各吾悅廣場租金收入情況
注：租金單價(jià)2.17元計(jì)算口徑為有完整年度租金的吾悅廣場項(xiàng)目；租金為稅后租金。
2018年43座新城吾悅廣場共實(shí)現(xiàn)21.64億元租金，相較于2017年10.2億實(shí)現(xiàn)翻番，其中3.3億來自于增量。吾悅廣場持有體量已經(jīng)是絕對的行業(yè)翹楚，租金規(guī)模相當(dāng)于中等規(guī)模，租金單價(jià)則著實(shí)一般，2017年前開業(yè)的項(xiàng)目平均租金僅2.17元，租金單價(jià)超過3.0的僅有4個(gè)。
但新城并不需太Care租金收入，根據(jù)新城業(yè)績預(yù)告，2018年歸屬于股東凈利潤約為90-105億元。根據(jù)常規(guī)經(jīng)驗(yàn)21.6億租金收入利潤約10億元，僅占總體利潤的10%左右，租金單價(jià)低對總盤影響微乎其微。
租金單價(jià)低一方面和城市能級相關(guān)，一方面也和單價(jià)讓位于出租率相關(guān)。從下圖吾悅廣場出租率也可以很明顯看出新城的戰(zhàn)略，無論是新開項(xiàng)目還是老項(xiàng)目均保持著接近100%的出租率，2018年整體出租率高達(dá)98.8%。新城思路非常清晰：先把項(xiàng)目開出來，租滿，做出形象。這樣才有勾兌談判籌碼，至于租金單價(jià)，那是次要的，不靠著這點(diǎn)租金過活。
2018年各吾悅廣場出租率
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在另外的文章中分析過，國內(nèi)標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線中，吾悅廣場屬于租售比最低的層級，這意為著巨大的租金增長潛力。
2018年這部分潛力開始釋放，存量項(xiàng)目租金增長率驚人。2014年前開業(yè)的三個(gè)吾悅廣場租金漲幅均接近20%，這對于老項(xiàng)目而言很不容易。2015和2016年開業(yè)的項(xiàng)目租金增長率大部分在30%以上，老大難項(xiàng)目蘇州吳江吾悅廣場業(yè)績增幅高達(dá)55%。
2018年各吾悅廣場租金增長率
在每個(gè)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)都有自己的戰(zhàn)略角色，有的是勾兌名片，有的是現(xiàn)金牛，有的僅是為了完成城市拓荒的責(zé)任，不是每個(gè)項(xiàng)目都需做成太古里或IFS，履行好自己的責(zé)任就是一種成功。
有的企業(yè)很早就位列商業(yè)地產(chǎn)榜首，卻在巔峰時(shí)刻必須斷臂求生。
有的企業(yè)2014年才開業(yè)大陸第一個(gè)購物中心就能一鳴驚人。
有的企業(yè)20年前即如雷貫日，時(shí)至今日已碌碌無聲。
有的企業(yè)2014年才走出西南一隅，五年時(shí)間已成行業(yè)翹楚。
有的企業(yè)帶著港資的光環(huán)圈了一片好地后盆滿缽滿跑路。
有的企業(yè)在二線城市轉(zhuǎn)了一圈后選擇拋售回歸一線。
有的企業(yè)選擇接盤二三線城市項(xiàng)目。
有的企業(yè)看似走在前面，也有的企業(yè)看似走在后面。
但其實(shí)每家企業(yè)在自己的時(shí)區(qū)里有自己的步程。
在新城的時(shí)區(qū)里，吾悅廣場很準(zhǔn)時(shí)。
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