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北辰實業(yè)市值十年減六成 是否為“地王”所累?

  公司以34.4億元拿下武漢地塊,以13.42億元競得的蘇州地塊雖沒有刷新地王價格,但源于拍賣新規(guī)則實施后有了最高價或者說政府指導(dǎo)價的限制。

  總體來看,北辰實業(yè)從2014年下半年開始密集發(fā)布近20次競得土地的公告。其中,2016年拿地最為密集,新增14塊共計約370萬平方米的土地儲備,權(quán)益土地儲備約334萬平方米。

  然而令人不解的是,自2016年后,在一系列調(diào)控政策出臺后,原本火熱的樓市迅速降溫,土地市場也是新政頻出,限價、自持等新規(guī)不斷出臺。在這樣的背景之下逆市擴張,項目回報周期或?qū)⑦M一步延長,同時對資金鏈帶來更大壓力。

  負債率上升 毛利率下降

  激進的拿地策略通常會伴隨著現(xiàn)金流的緊張。翻閱北辰實業(yè)近10年的現(xiàn)金流量表,經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額有5年是下滑的,在這下滑的5年中,有4年凈額為負。2017年,北辰實業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為-16.28億元,同比下滑179%。

  而從另一個關(guān)鍵指標(biāo)來看,北辰實業(yè)的投資活動現(xiàn)金流量凈額從2008年到2017年都為負數(shù)。其中,2013年、2017年下滑幅度最大,分別下滑1516%、1636%,意味著這兩個年份,北辰實業(yè)在資本市場有更激進的動作。

  從籌資活動現(xiàn)金流量凈額來看,只有2010年、2012年、2016年為負,2017年籌資數(shù)額較大,凈額為53億元,同比大增1042%。

  值得注意的是,北辰實業(yè)近10年存貨整體趨勢在增多,除2009年略下滑0.96%之外,存貨一直在增長,且自2015年以來,增幅都超過25%。未來存貨釋放是否會增厚業(yè)績,除了考驗公司本身的去化速度,還要看市場大環(huán)境是否配合。

  此外,近十年北辰實業(yè)負債率增長了近20個百分點,2008年資產(chǎn)負債率為65%,至2017年已達83%。與此同時,北辰實業(yè)的毛利率卻呈向下趨勢,2008年43%,但到2017年,銷售毛利率已降為32%。

  查看北辰實業(yè)的近10年市值,2008年1月1日至2018年1月1日分別為377億元、75億元、158億元、93億元、73億元、81億元、72億元、127億元、143億元、111億元、154億元?梢钥闯觯2008年北辰實業(yè)的市值處于最高位,這與其在2008年左右被當(dāng)做“奧運概念股”有一定關(guān)系。此后,北辰實業(yè)的市值再也沒有恢復(fù)到當(dāng)年的“輝煌”,十年市值下滑幅度排名靠前,與其2008年正處于市值高位有較大關(guān)系。

  來源:《投資者報》

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