北辰實(shí)業(yè)從2014年下半年開始密集發(fā)布近20次競得土地的公告。這其中不乏以超高溢價率拿下的“地王”，與之相伴而來的，則是日益走高的負(fù)債率
2008年到2018年十年之間，伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”，上市房企的市值也大多呈現(xiàn)高歌猛進(jìn)的態(tài)勢。
不過，不同房企在這十年里的市值也展現(xiàn)出了不同的走勢，在十年市值跌幅前50名的企業(yè)中，就出現(xiàn)了一家上市房企北辰實(shí)業(yè)，據(jù)《投資者報》初步測算，其十年市值跌幅達(dá)62%，在所有A股公司中排名第31，為何北辰實(shí)業(yè)的市值出現(xiàn)這樣的情況？這十年來的經(jīng)營情況如何？《投資者報》記者多次致函給公司公開郵箱均被退信，無法得到回復(fù)。
頻頻高溢價拿下地王
翻看北辰實(shí)業(yè)上市近10年的財報，2008年、2011年、2013年營收有所下滑，其余年份營收均呈現(xiàn)增長。凈利潤則是2010年、2014年、2016年有所下滑，2010年下滑幅度最大，為57%。2014年、2016年下滑幅度均不超過20%。營收下滑的年份凈利潤不減反增，與其營業(yè)成本的減少有很大關(guān)系。而凈利潤下滑的年份雖然營收增長，但是營業(yè)成本也在同比增長。
查閱北辰實(shí)業(yè)近10年購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金這一數(shù)據(jù)，起伏波動也較大。2008年、2009年分別同比減少77%、14%，到2010年又突然猛增82%，此后2011至2013年拿地保持平穩(wěn)，增幅都較小。2015年、2016年又再次同比大增70%以上，2017年則回落為減少5%。
由此節(jié)奏來看，2010年、2015年、2016年房地產(chǎn)市場相對火熱時，北辰實(shí)業(yè)拿地擴(kuò)張的步伐也最大。
不過值得注意的是，北辰實(shí)業(yè)的拿地歷史中有一個繞不開的詞——地王，但這些地王給北辰實(shí)業(yè)帶來的，卻并不一定是豐厚的回報。
2007年7月，北辰實(shí)業(yè)與北京城市開發(fā)集團(tuán)組成聯(lián)合體，以92億元的代價拿下了長沙三角洲項目。后者退出后，北辰實(shí)業(yè)獨(dú)自掌控該項目開發(fā)。按照382萬平方米的計容建筑面積計算，樓面價達(dá)到2347元/平方米，由于地價一般占到開發(fā)成本的30%左右，意味著樓價在6000元/平方米以上時，北辰實(shí)業(yè)才不會虧本。
但這塊2010年開盤的長沙地王，除開盤當(dāng)年之外，長期以來的銷售均單價都在8000~9000元之間，而這些年長沙市的房價已經(jīng)扶搖直上。根據(jù)北辰實(shí)業(yè)年報顯示，2016年，長沙市的平均房價已經(jīng)達(dá)到了6160元/平方米，較2010年上漲超過40%。但長沙北辰三角洲項目最高漲幅也不過33%，這塊地王盤并沒有跑贏長沙樓市的整體走勢。
？這個項目對于北辰實(shí)業(yè)來說是重要的營收來源。從2012年進(jìn)入結(jié)算開始為公司貢獻(xiàn)收入來看，2012年-2017年，該項目分別貢獻(xiàn)收入20.3億元、16億元、19.53億元、28.31億元和41.12億元、61.5億元，占全年營收44%。長沙地區(qū)也在2017年成為公司的第一大收入來源地。
但是，雖然從銷售均價來看，北辰實(shí)業(yè)沒有虧損，不過從開發(fā)周期以10年為單位來看，此項目還沒有跑贏長沙的整體樓市，而且開發(fā)周期如此之長，對于北辰實(shí)業(yè)來說并不是一門劃算的買賣。
除了長沙這塊地王項目，北辰實(shí)業(yè)近年來還頻頻拿下地王項目。如北辰實(shí)業(yè)在�？谛阌^(qū)和成都雙流區(qū)拍下的兩宗地塊，地價合計31.08億元，都屬于溢價率比較高的項目。
成都雙流區(qū)地塊以8.06億元獲得，折合樓面價10100元/平方米，溢價率達(dá)到68.33%；海口秀英區(qū)的地塊以23億元獲得，樓面價11164元/平方米，溢價率142%。
又比如2016年7月，公司以23.11億元拍下寧波一建筑面積為13.74萬平方米的地塊，拿地溢價率接近100%，樓面價達(dá)到了16825元/平方米，這個價格刷新了寧波單價地王的紀(jì)錄。
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