今日（4月17日），以北京和長沙為雙據(jù)點的北辰實業(yè)發(fā)布公告稱，擬向控股股東北辰集團等不超過十名特定投資者，非公開發(fā)行股票不超過5.5432億股，募集資金總額不超過25億元；扣除發(fā)行費用后將全部用于北辰新河三角洲E4、E6區(qū)和杭州蕭山北辰•奧園項目的開發(fā)建設，以及償還銀行貸款。

　　北辰實業(yè)方面認為，通過本次非公開發(fā)行，公司資本結(jié)構(gòu)將明顯優(yōu)化，資產(chǎn)負債率將有所降低，財務穩(wěn)定性將得以提高。截止2014年底，北辰實業(yè)的資產(chǎn)負債率為70.61%，相較于2013年底上升3.79個百分點。

　　地產(chǎn)與金融類公眾號《地產(chǎn)金融視界》第一時間梳理發(fā)現(xiàn)，北辰實業(yè)的短期借款和長期借款余額連續(xù)六年增長，從2008年底約50.9億元增至2014年底約133.04億元；但2014年底北辰實業(yè)貨幣資金只有43.1億元，相較于2008年底約50.13億元，縮水近7億元。

　　2014年營收和盈利“倒掛”

　 日前，北辰實業(yè)發(fā)布的2014年業(yè)績報告顯示，營業(yè)收入約62.34億元，相較于2013年底55.05億元，增長13.24%；但歸屬于上市公司股東的凈利潤卻從2013年約6.65億元，降至2014年約5.31億元，下滑幅度超20%。

這意味著，北辰實業(yè)2014年營業(yè)收入和盈利出現(xiàn)“倒掛”；北辰實業(yè)表示，盈利下滑主要是受投資物業(yè)部分項目更新改造、新增項目前期費用增長及公司結(jié)算的房地產(chǎn)項目中非全資子公司結(jié)算金額較2013年增加所致。

　　2014年，北辰實業(yè)來自北京地區(qū)和長沙地區(qū)的主營業(yè)務收入分別約42.26億和19.87億元，占比分別為68.02%和31.98%。

　　但2014年北京和長沙的房地產(chǎn)形勢都不容樂觀。北京市商品住宅銷售面積和銷售金額分別為1141萬平方米和人民幣2102億元，同比分別下降16.3%和13.6%，平均售價為人民幣1.8422萬元/平方米，較去年同期上升3.2%。

　　2014年，長沙房地產(chǎn)市場商品住宅成交面積和金額分別為1331萬平方米和人民幣727億元，同比分別下降19.8%和24.0%，商品住宅成交均價達到人民幣5458元/平方米，較二零一三年下降5.2%。

　　《地產(chǎn)金融視界》注意到，2014年北辰實業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額為-12.55億元，同比下跌210.68%；2011年到2013年則分別約0.68億、4.74億和11.34億元，這意味著，2014年是北辰實業(yè)近四年來經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額首次為負。

　　存貨余額“五連漲”至239.55億

　　《地產(chǎn)金融視界》梳理發(fā)現(xiàn)，2008年到2014年，北辰實業(yè)的存貨余額分別約137.92億、136.59億、151.5億、178.83億、188.98億、205.66億和239.55億元，自2009年以來，連續(xù)五年增長。

　　對于2014年存貨余額繼續(xù)走高，北辰實業(yè)給出的解釋是，主要為公司本期增加房地產(chǎn)開發(fā)項目支付的土地出讓金及工程款所致。

　　細分一下，截止2014年底，北辰實業(yè)的存貨余額由庫存商品、開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品、庫存材料和低值易耗品及包裝物構(gòu)成，金額分別約0.37億、161.02億、77.74億、0.19億和0.23億元。

　　也就是說，2014年北辰實業(yè)的存貨余額是以開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品為主。161.02億元的開發(fā)成本主要集中在長沙北辰三角洲項目上，金額為150.74億元。

　　長沙北辰三角洲項目開工時間為2008年，預計2015年竣工，預計總投資221.39億元。其它項目從開工到竣工或預竣工時間不過兩三年，只有長沙北辰三角洲項目竣工時間長達8年。

　　此次，北辰實業(yè)擬募集不超過25億元，其中12億元是投入到北辰新河三角洲E4、E6區(qū)項目。

　　同樣，77.74億元開發(fā)產(chǎn)品也是集中在長沙北辰三角洲項目D3、E5、A1、D1、D2區(qū)，金額約58.12億元。

　　也就是說，北辰實業(yè)高達239.55億元的存貨中，有208.86億元都“押寶”在了長沙北辰三角洲項目上。

　　借款費用資本化金額近6億元

　　截止2014年底，北辰實業(yè)的主要融資途徑包括銀行貸款（含委托貸款）、信托融資、保險債權(quán)計劃融資，上述融資途徑的報告期末余額分別為100.64億、20.5億和25億元，共計146.14億元。

　　當年，借款費用資本化金額為5.99億元，借款加權(quán)平均利率6.76%。2014年北辰實業(yè)盈利水平不過約5.31億元。

　　《地產(chǎn)金融視界》梳理一下，2008年到2014年，北辰實業(yè)的短期借款和長期借款余額分別共計50.9億、60.26億、67.95億、65.56億、69.64億、92.6億和133.04億元，但貨幣資金卻沒有同步走高，2014年底為43.1億元，相較于2008年底約50.13億元，縮水近7億元。

　　北辰實業(yè)也意識到了自己融資余額過高的問題。此次，北辰實業(yè)擬募集不超過25億元，其中5億元用于償還銀行借款。

　　北辰實業(yè)方面坦言，近年來，公司通過增加財務杠桿的方式有效推進了業(yè)務發(fā)展，但也導致負債率有所提高。截至2014年12月31日，公司資產(chǎn)負債率為70.61%。

　　但北辰實業(yè)相信，隨著本次募集資金部分用于償還銀行貸款，長期而言將有助于改善公司現(xiàn)金流情況。

　　然而，《地產(chǎn)金融視界》也提醒投資者，5億元相較于高達146.14億元的融資余額，可能只是杯水車薪。(來自：地產(chǎn)金融視界)

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