一直以住宅開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的融創(chuàng)中國（下稱“融創(chuàng)”，01918.HK）開始涉足存量商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
3月4日晚，上海融創(chuàng)商置有限公司與盛煦地產(chǎn)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，其將共同發(fā)起國內(nèi)首只存量資產(chǎn)并購基金，其中雙方各占50%權(quán)益，目前基金已經(jīng)開始募集，基金規(guī)模約200億元人民幣。
按照融創(chuàng)規(guī)劃，上述基金將聚焦一、二線城市的商業(yè)存量資產(chǎn)，基金所投項(xiàng)目將由雙方合作運(yùn)營平臺(tái)進(jìn)行運(yùn)營管理，待物業(yè)進(jìn)入成熟運(yùn)營后，通過多種渠道從資本市場退出。
這是融創(chuàng)上海區(qū)域集團(tuán)首次以基金形式涉水商業(yè)地產(chǎn)存量市場。此前融創(chuàng)雖然有一些商業(yè)項(xiàng)目，但是多以出售為主。
“北上廣深及部分核心的二線城市已經(jīng)慢慢進(jìn)入存量時(shí)代，這些城市土地資源將越來越少，對于想要深耕的開發(fā)商而言，需要拓展更多元業(yè)務(wù)�？紤]到目前有很多存量商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值還有升級(jí)空間，我們開始通過并購基金介入城市更新。”融創(chuàng)中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁兼融創(chuàng)上海區(qū)域集團(tuán)總裁田強(qiáng)告訴第一財(cái)經(jīng)記者。
過去十年，由于整個(gè)住宅市場良好，很多開發(fā)商未涉足商業(yè)地產(chǎn)。此前，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域在房地產(chǎn)黃金時(shí)代發(fā)展較快，但很多項(xiàng)目均存在規(guī)劃設(shè)計(jì)不到位的情況。
參考國外經(jīng)驗(yàn)，2008年美國商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)入存量時(shí)代，大量的商業(yè)項(xiàng)目都在重建改造，美國最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商西蒙彼時(shí)投入高達(dá)200億美元調(diào)整旗下物業(yè)。
“一、二線城市核心商務(wù)區(qū)、副中心有大量的老舊物業(yè)及被低估的存量資產(chǎn)，這些都是極具升值空間的資產(chǎn)。”盛煦地產(chǎn)董事長兼聯(lián)席總裁王謙認(rèn)為。
戴德梁行表示，更新或改造的項(xiàng)目，其實(shí)對于投資者和開發(fā)商來說是一個(gè)非常好的投資機(jī)會(huì)。因?yàn)檫@類項(xiàng)目通常以低價(jià)出售，投資者或開發(fā)商可以節(jié)約投資成本。而且從長遠(yuǎn)來看，這些物業(yè)在改造后通常能產(chǎn)生可觀的投資收益。
事實(shí)上，一線城市住宅開發(fā)接近天花板，開發(fā)商都在尋求更多的業(yè)務(wù)增長極。融創(chuàng)進(jìn)入存量商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，既有自身發(fā)展需求，也是市場倒逼。
從目前情況看，很多主流房企都在戰(zhàn)略進(jìn)入城市更新、存量資產(chǎn)盤活領(lǐng)域。
2017年3月，龍湖地產(chǎn)（00960.HK，下稱“龍湖”）在上海拿下其的第一宗工業(yè)用地，試圖在產(chǎn)業(yè)上做出嘗試和突破。該宗產(chǎn)業(yè)用地的定位基本確定，正在與合作方做一些真正產(chǎn)業(yè)管理的落地。
“一線城市已經(jīng)發(fā)展到再城市化的階段，住宅市場逐步在萎縮，已經(jīng)處于后房地產(chǎn)時(shí)代。”上海龍湖總經(jīng)理溫介邦曾對記者表示。
溫介邦認(rèn)為，從中長期來看，單純的住宅開發(fā)不是未來的核心競爭力。因此，上海龍湖在長租這樣的存量市場開始布局，希望有更多元的業(yè)務(wù)和發(fā)展方向。
正榮集團(tuán)同樣有此打算，旗下除了地產(chǎn)板塊外，還包括正榮資本、正榮服務(wù)和正在籌備的正榮產(chǎn)業(yè)。正榮產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)、商業(yè)、特色小鎮(zhèn)、文旅和城市更新等新業(yè)務(wù)。其中，正榮地產(chǎn)（06158.HK）聯(lián)席行政總裁林朝陽將負(fù)責(zé)未來的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)業(yè)務(wù)。
克而瑞分析師房玲認(rèn)為，我國商業(yè)地產(chǎn)普遍存在存量過剩、資產(chǎn)使用效率低下等問題，因此盤活存量商業(yè)資產(chǎn)、提高資產(chǎn)使用效率成為了商業(yè)新命題。從成本角度而言，房企對舊廠房進(jìn)行商業(yè)改造，其成本相對低于重新建造的成本投入，對于招拍掛拿來的商業(yè)項(xiàng)目而言有很大的成本優(yōu)勢。此外如果改造成功，其對企業(yè)品牌也會(huì)產(chǎn)生積極的影響，產(chǎn)生品牌溢價(jià)，一些好的改造項(xiàng)目甚至?xí)蔀橐粋�(gè)城市的風(fēng)向標(biāo)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)的規(guī)模競爭時(shí)代即將過去，進(jìn)入存量商業(yè)領(lǐng)域，更代表了未來房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢，越來越多開發(fā)商將在存量市場發(fā)起新一輪競爭。
第一財(cái)經(jīng)日報(bào) 羅韜
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