[無(wú)論從何種角度來(lái)看，泛�？毓�的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)正在收縮，其似已把身家都押寶在開(kāi)發(fā)期漫長(zhǎng)的武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目和資金密集的金融業(yè)務(wù)、投資業(yè)務(wù)上。]
[2018年中報(bào)顯示，上半年，公司50.88億元的總營(yíng)收中，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的僅有11.41億元，且同比減少48.81%。]
泛�？毓桑�000046.SZ）最終還是選擇轉(zhuǎn)讓上海外灘僅剩的未開(kāi)發(fā)地塊——董家渡項(xiàng)目。
2019年1月21日，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）與泛�？毓呻p雙發(fā)布交易公告。融創(chuàng)將持有北京泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊與上海董家渡項(xiàng)目的100%權(quán)益。
盡管跨年之后，房企融資成本明顯下降，難度降低，但泛海控股的資金問(wèn)題卻是積重難返。截至2018年6月底，泛�？毓傻亩唐趥鶆�(wù)與貨幣資金之間的缺口多達(dá)362.68億元，總債務(wù)規(guī)模更為龐大。
148.9億元的交易可以暫時(shí)讓泛�？毓伤梢豢跉�。
此際，泛�？毓傻霓D(zhuǎn)型進(jìn)入深水區(qū)，傾力開(kāi)發(fā)的武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目及金融、投資等業(yè)務(wù)對(duì)資金要求大，不斷通過(guò)對(duì)外擔(dān)保融資，大股東也反復(fù)質(zhì)押融資，然而均難救公司于水火。
轉(zhuǎn)讓上海北京兩個(gè)項(xiàng)目
故事的引線發(fā)生在一年前。2018年1月12日，泛�？毓砂l(fā)布籌劃重大事項(xiàng)的停牌公告，3天后，公司股票停牌。
泛海控股的計(jì)劃是，通過(guò)實(shí)施重大資產(chǎn)重組，將境內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體剝離并置出上市公司，置入控股股東中國(guó)泛海及其下屬關(guān)聯(lián)方，同時(shí)將中國(guó)泛海及其下屬關(guān)聯(lián)方的金融資產(chǎn)置入上市公司。
當(dāng)時(shí)泛海控股構(gòu)想，交易完成后，上市公司將不再經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)受讓控股股東及其關(guān)聯(lián)方持有的優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)，謀求進(jìn)一步轉(zhuǎn)型發(fā)展。
泛�？毓蓴M出售的資產(chǎn)正是武漢公司和境外全資子公司中泛集團(tuán)。2018年4月13日，泛海控股便宣布終止資產(chǎn)重組計(jì)劃，原因是標(biāo)的資產(chǎn)規(guī)模大、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，審計(jì)和評(píng)估工作量大，及武漢公司需先實(shí)施公司分立才能滿足交易方案需要等。
一年后的2019年1月21日，泛�？毓尚�，旗下武漢中央商務(wù)區(qū)股份有限公司（即“武漢公司”）于1月20日與融創(chuàng)簽約。交易完成后，泛海建設(shè)持有的上海董家渡項(xiàng)目及東風(fēng)公司持有的北京泛海國(guó)際居住區(qū)1#地塊項(xiàng)目均將由融創(chuàng)持有和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。
上海董家渡項(xiàng)目主要包括10#地塊、12#地塊、14#地塊，總建面約為62.8萬(wàn)平方米，當(dāng)前規(guī)劃業(yè)態(tài)為住宅和商業(yè)；北京泛海國(guó)際居住區(qū)1#地塊總建面約為66.85萬(wàn)平方米，當(dāng)前規(guī)劃業(yè)態(tài)為住宅、商業(yè)、酒店、辦公。
值得注意的是，董家渡項(xiàng)目位于上海市黃浦區(qū)核心位置，為外灘僅剩的未開(kāi)發(fā)地塊。
目前，上海10#地塊部分房屋已入市銷售，其他地塊拆遷工作正在推進(jìn)，北京1#地塊項(xiàng)目正在建設(shè)中。
本次交易的總代價(jià)為148.9億元，沖抵債務(wù)后，融創(chuàng)需付出的現(xiàn)金代價(jià)為125.53億元，目前尚需提交泛海控股公司股東大會(huì)審議。
地產(chǎn)業(yè)務(wù)難以做大
武漢公司是本次交易的主角。天眼查資料顯示，該公司成立于2002年2月，注冊(cè)資本達(dá)356.63億元，法定代表人是盧志強(qiáng)。
盧志強(qiáng)是泛海系掌門人，據(jù)2017年福布斯中國(guó)富豪排行榜，其財(cái)富達(dá)344億元之巨。
泛�？毓蔀榱宋錆h中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目成立的城市公司，發(fā)展多年，已成泛�？毓傻暮诵墓荆煜履依朔汉？毓啥鄠�(gè)業(yè)務(wù)板塊，除了100%持有泛海建設(shè)等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)外，還持有亞太寰宇投資25%股權(quán)、亞太財(cái)險(xiǎn)51%股權(quán)、民眾資本100%股權(quán)、中國(guó)民生信托82.71%股權(quán)。
武漢公司事關(guān)泛海控股轉(zhuǎn)型，也與泛�？毓赡壳暗馁Y金、財(cái)務(wù)局面密切相關(guān)。
2014年，泛�？毓晒芾韺幼鞒銎髽I(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的決策，提出在繼續(xù)發(fā)揮現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，將公司打造成涵蓋金融、房地產(chǎn)、戰(zhàn)略投資等業(yè)務(wù)的綜合性控股上市公司。
這樣的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，與泛海系打造的金融王國(guó)步伐相符。近年來(lái)，泛海系在資本市場(chǎng)縱橫捭闔，高舉高打，幾乎已經(jīng)拿下所有金融牌照，建立起包括保險(xiǎn)、基金、銀行、證券、信托等業(yè)態(tài)在內(nèi)的龐大的金融帝國(guó)。
同時(shí)，泛�？毓�、中泛控股、泛海系投資的民生銀行、聯(lián)想控股等，構(gòu)成了泛海的上市公司矩陣。
轉(zhuǎn)型發(fā)展的階段結(jié)果體現(xiàn)在泛�？毓傻呢�(cái)務(wù)表現(xiàn)中。目前，泛海控股分為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、戰(zhàn)略投資業(yè)務(wù)三個(gè)板塊，2018年中報(bào)顯示，上半年，公司50.88億元的總營(yíng)收中，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的僅有11.41億元，且同比減少48.81%，而信托業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的收入均已超過(guò)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
報(bào)告期內(nèi)，泛海控股并無(wú)新開(kāi)工項(xiàng)目，施工全以項(xiàng)目續(xù)建為主。
一名不愿透露姓名的地產(chǎn)界從業(yè)人士認(rèn)為，在轉(zhuǎn)型主導(dǎo)的發(fā)展思考下，泛海控股的地產(chǎn)業(yè)務(wù)已不提增長(zhǎng)，只提去化，大規(guī)模增長(zhǎng)的可能性極小，目前泛海的資金實(shí)力和當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)均無(wú)支持其做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)的條件，這也是當(dāng)初泛海控股謀求剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的部分原因。
近400億元資金缺口
本次出售資產(chǎn)，無(wú)論如何均逃不開(kāi)泛�？毓蓪�(duì)資金的渴求問(wèn)題。
對(duì)于交易，泛�？毓苫貞�(yīng)：“受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，公司所屬房地產(chǎn)項(xiàng)目特別是北京、上海項(xiàng)目?jī)r(jià)值釋放速度放慢，公司資金周轉(zhuǎn)速度降低、流動(dòng)性不足對(duì)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的深層推進(jìn)造成阻礙。面對(duì)持續(xù)變化的內(nèi)外部情況，公司需對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。”
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