圖片來源：《中國企業(yè)家》 攝影/鄧攀
340億，騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)聯(lián)手入股萬達(dá)商業(yè)，王健林一箭三雕
這是一次五家巨頭參與的戰(zhàn)略合作，萬達(dá)集團(tuán)將之定義為“全球互聯(lián)網(wǎng)公司和實(shí)體商業(yè)巨頭之間最大的單筆戰(zhàn)略投資之一”。
1月29日晚間，萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)發(fā)布公告，騰訊控股作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)與萬達(dá)商業(yè)在北京簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，計(jì)劃投資約340億元人民幣，收購萬達(dá)商業(yè)香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。
據(jù)了解，上述投資人的具體投資額及持股比例為：騰訊投資100億元，占股4.12%；蘇寧和融創(chuàng)中國分別投資95億元，持股比例3.91%；京東投資50億元，持股比例為2.06%。根據(jù)此次交易，萬達(dá)商業(yè)的估值被確定在2430億元。
2016年9月，萬達(dá)商業(yè)完成私有化，在H股退市。根據(jù)彼時萬達(dá)方與參與私有化投資人簽署的對賭協(xié)議，萬達(dá)商業(yè)承諾不遲于2018年8月31日在A股IPO，否則萬達(dá)集團(tuán)需向投資人回購全部股權(quán)，且承擔(dān)10%~12%的年息。此刻，距離上述對賭的時間期限已只剩下7個月，可以說留給王健林的時間不多了。
所謂事緩則圓，此時通過股權(quán)置換的方式，換了一批新股東進(jìn)來，不僅可能形成的巨額海外負(fù)債將全部清償，萬達(dá)商業(yè)IPO的緊迫感也會大大紓解。
“這是老王的一箭三雕”，萬達(dá)內(nèi)部人士告訴《中國企業(yè)家》，此次交易的目的，除了解決海外負(fù)債，重新上市之外，萬達(dá)商業(yè)還將聯(lián)合騰訊等進(jìn)軍新消費(fèi)領(lǐng)域。
王健林可以喘口氣了
于萬達(dá)商業(yè)私有化時，要收購約14%港股流通股的總代價為344.5億港元，對比今天招募的投資總額340億元人民幣，可見萬達(dá)方不僅償還了前投資人的本金，還給付了足額的利息。
這當(dāng)然不是一個理想的結(jié)果，如若萬達(dá)商業(yè)可以如期在A股IPO，那才叫皆大歡喜。雖然時間窗口只剩下7個月，但畢竟還有7個月，王健林怎么就篤定這個理想結(jié)局無法實(shí)現(xiàn)？至少，從排隊(duì)審核情況來看，實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的時間是充裕的。
證監(jiān)會1月25日披露的IPO在審企業(yè)名單顯示，目前萬達(dá)商業(yè)在上交所IPO企業(yè)中排名70位，審核進(jìn)展顯示情況為“已反饋”。按照目前上市審核的節(jié)奏，每個月約20家企業(yè)，及至2018年8月末，萬達(dá)商業(yè)完全有可能站到發(fā)審委委員的對面。
但上會不見得就能過會，至少從目前的情況來看，萬達(dá)商業(yè)順利過會的可行性很小。最近一段時間，發(fā)行審核“槍斃”的概率非常高，上個月甚至達(dá)到了18家企業(yè)只通過了3家。如果一直延續(xù)這樣的通過率，王健林大概率要在幾個月后突擊準(zhǔn)備三百多個億。
一位保薦代表人向記者陳述他的觀點(diǎn)，由于2017年萬達(dá)經(jīng)歷了很多的困難，也身負(fù)不少非議，這些都很有可能成為影響其過會的負(fù)面因素。
與其臨時抓瞎，不如早做打算，“萬達(dá)商業(yè)A股退市資金有了可靠方案”，王健林在不久前的萬達(dá)年會上表示。
另外，如無合理的理由，已然排隊(duì)前列的萬達(dá)商業(yè)，必然要上發(fā)審會走一遭，若上市計(jì)劃被否，則至少6個月之后才可以重新申報(bào)。但騰訊、蘇寧、融創(chuàng)、京東的加入，令萬達(dá)商業(yè)的股東名單煥然一新，該公司完全可以這個理由，撤下上市申請，及至合適的時候，重新提報(bào)材料，而這個重新提報(bào)的時間點(diǎn)則完全不受限制。這大概就是萬達(dá)內(nèi)部人士所說的“重新上市”。
在關(guān)于此次交易的公告中，萬達(dá)集團(tuán)表示，引入新的戰(zhàn)略投資者后，萬達(dá)商業(yè)將更名為萬達(dá)商管集團(tuán)，各方將推動萬達(dá)商管盡快上市。
商業(yè)歸商管，地產(chǎn)歸地產(chǎn)
實(shí)際上，在萬達(dá)年會的演講中，王健林已經(jīng)透露了對萬達(dá)商管的籌謀——成為一個純粹的商業(yè)物業(yè)持有和運(yùn)營管理商。王坦言，這樣做的目的之一是為了商管公司有更高的市場估值。如果公司里有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，那么就會被歸到房地產(chǎn)企業(yè)里（房地產(chǎn)企業(yè)的平均市盈率較低）。
讓萬達(dá)商業(yè)去地產(chǎn)化，變得更輕，是萬達(dá)集團(tuán)最近幾年一直在努力的方向。2017年，萬達(dá)商業(yè)向融創(chuàng)中國出售了13個文旅資產(chǎn)包，向富力地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓了73家酒店，其主要目的就是為了減少重資產(chǎn)項(xiàng)目的比重。但就2017年而言，萬達(dá)商業(yè)的收入構(gòu)成中，房地產(chǎn)收入的占比仍然很高，達(dá)到831.7億元，而租金收入則為255.2億元。
在更名萬達(dá)商管之后，王健林決定徹底改變這家公司的收入構(gòu)成。根據(jù)萬達(dá)集團(tuán)2018年的工作目標(biāo)，萬達(dá)商管計(jì)劃實(shí)現(xiàn)總收入366.4億元，其中租金收入達(dá)到326.8億元。一家名為地產(chǎn)集團(tuán)的新公司，將負(fù)責(zé)消化商管集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但利潤將歸商管集團(tuán)。結(jié)合萬達(dá)昨天的公告，整個消化周期將在1~2年間。
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