150億元投資樂視、40億元入股金科、26億購入鏈家6.25%股權(quán)、137億購入聯(lián)想旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)、438億鯨吞萬達13個文旅項目……不懂國情、不懂中國房開商運營模式者越來越擔心融創(chuàng)的資產(chǎn)負債率。“融創(chuàng)已站在懸崖上”、“融創(chuàng)將成為下一個樂視”的預(yù)言不絕于耳，標普、惠譽等評級機構(gòu)紛紛給出負面評價，融創(chuàng)中國甚至跌破了配股價。

　　孫宏斌開始數(shù)錢

　　戲劇性的是，買下萬達文旅項目半個月之后，哈爾濱萬達城要開盤銷售了。8月5日孫宏斌發(fā)了一條內(nèi)容為“融創(chuàng)萬達聯(lián)合鉅獻，不改初心，品質(zhì)傳承，為美好哈爾濱而來”的朋友圈，還配了《綻放一城夢想》的開盤海報。

　　據(jù)統(tǒng)計，哈爾濱萬達文旅項目的總建筑面積為494萬平方米，其中銷售、持有部分的建筑面積分別為425萬平米和69.66萬平方米。對每個項目的銷售單價，該文選取了比較保守數(shù)值，如哈爾濱萬達城可售部分按9000元/平米計算、回款額為382億。

　　公開資料顯示，哈爾濱萬達城住宅均價約1萬元/平方米，與7月25日文基本相符。

　　除了住宅，可售部分還包括商鋪，均價為25000-35000元/平米，單套面積35-200平米。

　　按照慣例，400多萬平米的超級大盤會拆分為大約十期，目的有三：

　　一是可售則售，盡早回款、減輕資金壓力；

　　二是越賣單價越高，充分攫取土地升值帶來的利益。

　　三是避免一次性投放過多、自己砸自己的盤。

　　哈爾濱萬達城一期就賣到每平1萬，425萬平米總回款穩(wěn)超購買13個文旅項目的438億！

　　萬達文旅項目總收益框算

　　所謂“文旅項目”本質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)，建個主題樂園就能打著“文化”招牌大規(guī)模廉價拿地。好比高檔別墅配個健身房、圖書館，說自己是“文化地產(chǎn)項目”。

　　除哈爾濱萬達城，西雙版納、南昌、無錫、合肥等項目已經(jīng)或即將開盤銷售。

　　其中，西雙版納萬達洋房、公寓為現(xiàn)房，單價分別為6300元/平米和7000元/平米；商鋪售價1.8萬-2.5萬/平米，2017年年8月30日交房；別墅售價1.1萬-14萬/平米，2017年12月30日交房�？梢灶A(yù)計，西雙版納總銷售金額將遠高于虎嗅7月25日文預(yù)計的181億。

　　此次萬達出讓的13個文旅項目，土地儲備（建面）為5897萬平米，其中可售面積4970萬平米、自持面積927萬平米。融創(chuàng)以438.44億元的價格，獲得91%權(quán)益，土地儲備獲取單價為817元/平米。交易完成后，融創(chuàng)權(quán)益對應(yīng)的可售面積、自持面積分別為4523萬平米（4970*91%）、844萬平米（927*91%）。

　　假如可售部分建安成本2500元/平米（萬達B版標準）、自持部分建安成本3500元/平米（萬達A版標準），則13個項目的總建安成本為1567億，目前已獲454億貸款（賬面現(xiàn)金300億）。

　　由于項目是滾動開發(fā)，先期回款可用于后續(xù)開發(fā)，而且孫宏斌透露會賣掉一部分可售項目（給其它開發(fā)商）。有老王辦妥的454億貸款打底，老孫建成13個項目資金壓力不大。

　　根據(jù)推算，可售部分平均成本為3317元/平米，總成本1648.5億。按保守估算，可售部分總回款6358億，融創(chuàng)將獲毛利4286億（4709億*0.91）。

　　文旅項目的自持部分均為商業(yè)地產(chǎn)，按1.5萬/平米估算，總價值1386億，扣除323.4億成本（土地+建安），賬面“公允值”收益億967億（1063億*0.91）。

　　櫻桃好吃樹難栽，王健林種下的千萬畝櫻桃林，陸續(xù)可以采摘了�？墒�、自持收益合計，萬達賤賣的13個文旅項目將給融創(chuàng)帶來5253億毛利。

　　只要土地公有、開發(fā)商競地的模式不改，土地價格上漲就不會以房奴意志為轉(zhuǎn)移。地價漲、房價降、開發(fā)商賤賣，你以為你是孫宏斌？

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香港地產(chǎn)商甩賣資產(chǎn) 但不是賣給老朋友孫宏斌

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