萬達：將主要投資放在國內(nèi)
王健林認為，從企業(yè)戰(zhàn)略，商業(yè)邏輯上看，三方都是贏家。
萬達的邏輯很簡單：大量減少負債，收回巨額現(xiàn)金。富力入局后，兩筆交易同步進行，萬達無須再向融創(chuàng)放貸。不出意外，一年之內(nèi)，萬達就將收到637.5億元款項，而原計劃這筆錢要三年內(nèi)才能全部收回。
時代周報記者拿到的《大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司2017年度第三期中期票據(jù)募集說明書》（下稱“募集書”）里，披露了萬達商業(yè)香港退市后的財務(wù)數(shù)據(jù)。2014-2016年，萬達商業(yè)合并資產(chǎn)負債率分別為72.51%、 70.93%、70.26%。截至今年一季度，這一數(shù)值維持在70.61%。
截至2016年末，萬達商業(yè)有息負債規(guī)模（包括短期借款、長期借款、一年內(nèi)到期的長期借款和應(yīng)付債券）為2244.56 億元，其中銀行借款1126.79億元（開發(fā)貸340.66億元，經(jīng)營貸786.13億元），發(fā)行債券817.41億元。
眾口鑠金之下，王健林在發(fā)布會里披露了萬達商業(yè)的負債情況。
“本次轉(zhuǎn)讓后，萬達商業(yè)的貸款加債券總計接近2000億元。萬達商業(yè)的賬面現(xiàn)金1000億元（不含13個文旅項目賬面現(xiàn)金300億元），加上本次轉(zhuǎn)讓收回現(xiàn)金680億元（含回收往來款），現(xiàn)金共計約1700億元，”王健林稱，萬達商業(yè)決定清償大部分銀行貸款。
此外，萬達商業(yè)還有1300億元銷售物業(yè)存貨，全部賣掉也可以收回幾百億元。到年底，萬達商業(yè)持有3300萬平方米商業(yè)物業(yè)，2018年租金超過330億元。今后5年，預(yù)計萬達商業(yè)租金年均增長20%左右。
“從表面看，萬達是變賣資產(chǎn)降負債，實際上萬達只是賣了該賣的，留下了該留的，”王健林稱，萬達轉(zhuǎn)讓的文旅項目是地產(chǎn)中回收周期最長，對現(xiàn)金流壓力最大的；萬達轉(zhuǎn)讓的酒店項目是投資回報率較低的，“目前中國，能靠商業(yè)中心和文化旅游品牌管理實現(xiàn)規(guī)模利潤恐怕只有萬達。”
203個萬達廣場是王健林留下的核心資產(chǎn)。今年上半年，萬達廣場以輕資產(chǎn)方式拓展了26個，新開業(yè)的萬達廣場有9個，占比達3/4。王健林預(yù)計，今后每年以輕資產(chǎn)模式拓展萬達廣場在40-50個。
從投資類萬達廣場到合作類萬達廣場，這兩年，萬達商業(yè)的輕資產(chǎn)路線正在衍變。
“別人拿錢下訂單，我們負責找地、建設(shè)、招商和運營，這種就叫投資類萬達廣場。”去年，王健林與富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長兼總裁張力握手言歡簽下的500億元投資大單就是這種模式。同樣，中信信托、民生信托也是金主，交給了萬達商業(yè)650億元大單。
王健林團隊的任務(wù)是，從2017-2019年，每年要開業(yè)交付30個投資類萬達廣場給投資方，凈租金雙方分成。
他們慢慢發(fā)現(xiàn)了另一條路徑，對方出地又出錢，萬達只需負責設(shè)計、招商、運營等，凈租金7∶3分成。這種合作類萬達廣場，王健林稱之為萬達輕資產(chǎn)模式的最高級形式，“連資本化環(huán)節(jié)都省掉了，還解決了集體用地問題”。
同時，萬達城的品牌也已確立，可以品牌輸出。未來20年，孫宏斌要付給王健林130億元萬達城品牌許可使用費。
現(xiàn)在，王健林對萬達商業(yè)的考核發(fā)生了變化，既不追求收入規(guī)模的擴大，也不追求凈利潤的高速增長。他的目光盯著“凈利潤結(jié)構(gòu)”這個關(guān)鍵詞，并給萬達商業(yè)定了一個“小目標”：2017年起，租金年均保持25%增速，在萬達商業(yè)凈利潤占比中每年提升5%。
未來，國內(nèi)的發(fā)展會是萬達的重頭戲。簽約后的第二天，王健林對外表態(tài)，“積極響應(yīng)國家號召，我們決定把主要投資放在國內(nèi)”。
時代周報記者 劉娟 發(fā)自北京
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