老板們都很滿意
從三人表態(tài)來看，都十分滿意這筆閃電交易。
孫宏斌表示：“這個調(diào)整對融創(chuàng)而言比原來的交易方案有了更好的流動性，降低了我們負債水平，同時我們也承擔(dān)了原酒店交易對價的折讓部分。對于我們和萬達合作的文旅項目資產(chǎn)包這是可以接受的溢價，這種交易安排三方都很滿意。”
資料顯示，萬達此番轉(zhuǎn)讓的13個文旅項目涉及土地儲備總建筑面積合計約為5897萬平方米，其中，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約占總建筑面積的84%。
公告顯示，除了此番438.44億的交易價格，萬達13個文旅項目合計還有負債約454億元，將轉(zhuǎn)至融創(chuàng)名下。這意味著融創(chuàng)為本次收購合計承擔(dān)的資金總額為892.44億。
王健林則表示，萬達通過這次轉(zhuǎn)讓大幅度減少了負債，收回了巨額現(xiàn)金。
而對于富力來說，由于融創(chuàng)的“補償”，其接盤萬達酒店的價格遠低于原本融創(chuàng)擬接盤的價格，從原先平均每家4.42億元直降到了約2.59億元。
李思廉19日晚接受媒體采訪時透露，這筆交易的決策速度很快，大約是一周，結(jié)果是三贏，“萬達加快了收錢的速度；對孫總來說，也不需要再專門組建管理酒店的團隊了；對富力來說，一下子成為了全國乃至全球最大酒店資產(chǎn)的業(yè)主。”
華美首席知識專家趙煥焱告訴第一財經(jīng)記者：“富力此次收購的萬達系酒店投資回報水平是全國五星級酒店平均水平的341.08%，凈資產(chǎn)利潤率是平均水平的337.66%。”
“一家五星級酒店的單體項目造價可以高達10億元，即便有些折舊，但這70多家酒店多是高端定位，單體市場價格應(yīng)不低于4億~5億元。原本融創(chuàng)計劃以每家酒店超過4億元的價格接盤還是比較合理的，現(xiàn)在單個酒店的價格不到3億元，富力的確是很劃算。”趙煥焱告訴第一財經(jīng)記者。
外界評價褒貶不一
摩根士丹利發(fā)布研究報告稱，這對于融創(chuàng)而言是一項好收購，將為其帶來正面影響，基于約4970萬平方米的土地儲備，摩根士丹利估算，按照當(dāng)前市場每平方米15500元的均價，這些可售資產(chǎn)價值約合7700億元。
摩根士丹利同時預(yù)測，融創(chuàng)本次收購資產(chǎn)每年可帶來510億元人民幣的銷售額，預(yù)計融創(chuàng)2017年的銷售額將達到2500億元。另外，還預(yù)測13個文旅項目資產(chǎn)包會達到15%~20%的凈利率，將增加融創(chuàng)610億元的凈資產(chǎn)價值。
截至2016年底，融創(chuàng)擁有土地量7912萬平方米，同期國內(nèi)土地儲備前三強分別為恒大22900萬平方米、碧桂園16600萬平方米和綠地13654萬平方米。隨著融創(chuàng)此番接盤萬達超過5900萬平方米土地，以及今年以來的其他多宗收購，預(yù)計該公司的土地儲備量有望躋身行業(yè)前三。
但國際評級機構(gòu)惠譽、標(biāo)普均不看好本次交易。兩家機構(gòu)日前先后對融創(chuàng)和萬達兩家公司的相應(yīng)評級進行下調(diào)處理。
標(biāo)普表示，盡管此番交易能夠降低萬達商業(yè)的資產(chǎn)負債率，但由于失去了大量土地儲備，導(dǎo)致其后續(xù)售賣物業(yè)的收入減少，并大幅降低其市場地位，這某種程度上抵消了萬達商業(yè)通過出售項目降低資產(chǎn)負債率的效果。為此，將萬達商業(yè)列入負面觀察名單，評級為“BBB-”。對于融創(chuàng)，標(biāo)普表示其今年用于并購的資金總額已經(jīng)超過該公司去年的合同銷售額，故該公司財務(wù)杠桿可能進一步惡化。
對于富力，第一財經(jīng)記者多方采訪后了解到，酒店是需要“慢慢養(yǎng)”的，尤其是投入動輒數(shù)億元的高星級酒店，而萬達此次轉(zhuǎn)讓的酒店資產(chǎn)相當(dāng)比例都是高投入的項目。
“高端酒店的投資回報期可能要10年到20年甚至更長時間。”勁旅咨詢首席分析師魏長仁告訴第一財經(jīng)記者。
執(zhí)惠旅游創(chuàng)始人劉照慧表示：“從融創(chuàng)角度而言，旅游、酒店、文化都不是最重要的，孫宏斌也不會太注重去耗費多年時間培養(yǎng)這些產(chǎn)業(yè)，文旅項目最吸引融創(chuàng)的點也就是土地。因此把投資回報期較長的酒店轉(zhuǎn)出給富力后，融創(chuàng)留給自己的是自帶土地效應(yīng)的文旅項目。當(dāng)然，王健林也終于可以說自己是輕資產(chǎn)了。”
第一財經(jīng)日報 張歆晨 劉佳 樂琰
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