7月10日一早，正當(dāng)大部分市場(chǎng)人士以為融創(chuàng)中國(guó)的停牌，將源于孫宏斌在樂(lè)視的新職務(wù)任命時(shí)，一則萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)的聯(lián)合公告，讓人們迅速將融創(chuàng)和樂(lè)視故事拋諸腦后。
根據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)和融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布的聯(lián)合公告顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將旗下十三個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，代價(jià)為295.75億元，由融創(chuàng)承擔(dān)項(xiàng)目貸款；同時(shí)，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)還將以335.95億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)76個(gè)酒店項(xiàng)目。如果最終完成，該交易將成為中國(guó)最大的房地產(chǎn)并購(gòu)案，總金額達(dá)631.7億元。
而對(duì)于萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，這筆交易的背后，又意味著什么呢？
對(duì)賭協(xié)議重壓
據(jù)《萬(wàn)達(dá)商業(yè)私有化投資基金推介說(shuō)明書(shū)》顯示，如果私有化完成兩年后未完成A股上市，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)或其指定第三方提供10%每年（單利）回購(gòu) （由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)提供回購(gòu)保證）。如未能成功IPO，扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后投資者預(yù)期可獲得最高不超過(guò) 5.5%的收益。
更值得關(guān)注的是，若萬(wàn)達(dá)商業(yè)成功私有化之后，未能如約在國(guó)內(nèi)實(shí)現(xiàn)上市，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將會(huì)以每年10%向基金回購(gòu)全部股權(quán)，費(fèi)用前總回報(bào)約為20%，而需扣除主要費(fèi)用，如利息、過(guò)橋、承諾函、2年管理費(fèi)及通道管理費(fèi)等開(kāi)支，預(yù)計(jì)扣除費(fèi)用總計(jì)約為16.5%-20%。
換言之，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為了完成私有化與投資人簽訂的這份對(duì)賭協(xié)議，一旦萬(wàn)達(dá)2年內(nèi)（萬(wàn)達(dá)商業(yè)2016年9月底成功從香港退市）不能登陸A股主板，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將面臨回購(gòu)款、利息以及相關(guān)費(fèi)用的支付，這對(duì)萬(wàn)達(dá)短期流動(dòng)性是巨大威脅。
顯然，這就解釋了萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)中國(guó)在聯(lián)合公告中表示了盡快完成交割的這份“焦急”，“雙方同意在7月31日前簽訂詳細(xì)協(xié)議，并盡快完成付款、資產(chǎn)及股權(quán)交割。”
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在接受媒體采訪時(shí)表示，“其實(shí)萬(wàn)達(dá)商業(yè)的負(fù)債并不算高，通過(guò)這次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)f(wàn)達(dá)商業(yè)負(fù)債率將大幅下降，這次回收資金全部用于還貸，萬(wàn)達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款”。
確實(shí)如王健林所說(shuō)，從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)層面來(lái)看，今年年底之前，短期負(fù)債尚不能造成萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的債務(wù)危機(jī)，需要王健林去甩賣(mài)資產(chǎn)脫困。
據(jù)海通證券分析師姜超表示，盡管萬(wàn)達(dá)集團(tuán)有合計(jì)超過(guò)1000億元的債務(wù)，但年內(nèi)到期的很少，只有25億元的PPN，2018年到期的也只有45億元PPN和6億美元的海外債，集團(tuán)層面來(lái)看債券的到期壓力不大。即使從萬(wàn)達(dá)商業(yè)的角度來(lái)看，短期償債壓力也不大。據(jù)悉，一季度末，萬(wàn)達(dá)商業(yè)擁有956億元的貨幣資金，對(duì)短期債務(wù)的覆蓋率較高。
顯然，壓力來(lái)自到底能否如期上市。而進(jìn)一步的輕資產(chǎn)化有助于萬(wàn)達(dá)商業(yè)盡快回歸A股市場(chǎng)。
萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士公開(kāi)透露，萬(wàn)達(dá)商業(yè)回A計(jì)劃中最大的不確定性在于“定性”，萬(wàn)達(dá)商業(yè)不希望被劃入房地產(chǎn)板塊，目前房地產(chǎn)公司IPO發(fā)行幾乎處于停滯狀態(tài)。目前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)IPO的審核狀態(tài)為“已反饋”。
如果說(shuō)為了上市，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)不得不“瘦身”，那么接下來(lái)，就是減掉哪些資產(chǎn)的問(wèn)題。
甩掉低現(xiàn)金流資產(chǎn)“瘦身”
查閱萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)可知，萬(wàn)達(dá)商業(yè)旗下酒店，國(guó)內(nèi)已開(kāi)業(yè)的102個(gè)，還有在建酒店，國(guó)外還有8個(gè)酒店。顯然，對(duì)于酒店資產(chǎn)的出售，萬(wàn)達(dá)是有所保留的。而對(duì)于13個(gè)文旅項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)選擇了將所有項(xiàng)目打包轉(zhuǎn)讓?zhuān)渲?個(gè)已經(jīng)運(yùn)營(yíng)，8個(gè)在建。
協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，酒店回報(bào)率非常低，低價(jià)轉(zhuǎn)讓后，可以弱化地產(chǎn)屬性。更重要的是，旅游地產(chǎn)是萬(wàn)達(dá)產(chǎn)業(yè)中幾乎不產(chǎn)生收益，暫時(shí)得不到回報(bào)的產(chǎn)業(yè)，無(wú)法為萬(wàn)達(dá)提供大量現(xiàn)金流，因此成為了萬(wàn)達(dá)割肉時(shí)的首選資產(chǎn)。
黃立沖直言，萬(wàn)達(dá)以前一直靠旅游地產(chǎn)名頭去圈地，這些土地現(xiàn)在是有市場(chǎng)的，很可能被開(kāi)發(fā)商看上，出售可行性較高，可套現(xiàn)性強(qiáng)。同時(shí)，這些資產(chǎn)也是萬(wàn)達(dá)承擔(dān)債務(wù)較高的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓后萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)更好看些。
另有消息人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，王健林應(yīng)該是已經(jīng)預(yù)見(jiàn)了萬(wàn)達(dá)現(xiàn)金流可能會(huì)出問(wèn)題。擬轉(zhuǎn)讓的萬(wàn)達(dá)城近300億元的交易額，基本相當(dāng)于萬(wàn)達(dá)已經(jīng)投入的資金，而全部建成則需要2000億元以上，現(xiàn)金流收入已經(jīng)無(wú)法填平這部分資金缺口。
事實(shí)上，就萬(wàn)達(dá)商業(yè)平臺(tái)，姜超認(rèn)為，隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量的擴(kuò)大，公司投資性支出將持續(xù)處于高位，未來(lái)仍有較大資金支出壓力。根據(jù)公司最新一期中票的募集說(shuō)明書(shū)，2017年-2019年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)主要在建項(xiàng)目計(jì)劃投資總額分別為563.62億元、481.77億元和364.59億元，未來(lái)三年投資計(jì)劃合計(jì)1409.75億元，將給公司帶來(lái)較大的資金支出壓力。
同時(shí)，萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)現(xiàn)金流缺口更大。姜超稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)盈利能力一般，現(xiàn)金流缺口大，投資性現(xiàn)金流凈流出規(guī)模較大，2016年為335.8億元，但經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額僅有81.9億元，缺口高達(dá)254億元。同時(shí)2016年籌資性現(xiàn)金流凈額為207.44億元，主要來(lái)自取得借款和發(fā)行債券收到的現(xiàn)金。
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