“為什么良渚這個(gè)項(xiàng)目到目前為止都沒(méi)能復(fù)制？因?yàn)槿f(wàn)科是講究快速現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)的公司，而良渚的項(xiàng)目周期拉得太長(zhǎng)。”杭州萬(wàn)科良渚文化藝術(shù)中心館長(zhǎng)沈毅晗對(duì)記者表示。
杭州萬(wàn)科良渚文化村是浙江萬(wàn)科南都房地產(chǎn)有限公司旗下的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，位于杭州市西北遠(yuǎn)郊約20公里處，占地面積約10000畝。良渚文化村由南都房地產(chǎn)集團(tuán)于2000年啟動(dòng)，2006年萬(wàn)科并購(gòu)南都后接手，其以“新都市主義人居場(chǎng)所”為定位，對(duì)良渚進(jìn)行“城市配套服務(wù)商”試驗(yàn)田打造，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)作“四大神盤(pán)”之一，并被官方選為G20峰會(huì)參觀接待點(diǎn)。截止到2016年8月，良渚共交付9910戶(hù)，常住6600余戶(hù)，入住率超60%。
2016年以來(lái) ，特色小鎮(zhèn)培育工程興起后，良渚一度成為樣本，被認(rèn)為是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向之一。2013年6年，藍(lán)城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在參觀良渚時(shí)曾表示，良渚模式是“國(guó)家城鎮(zhèn)化的未來(lái)”。
沈毅晗曾于2007年-2014年間任良渚文化村助理總經(jīng)理，著有《走近夢(mèng)想小鎮(zhèn)》一書(shū)，講述良渚的開(kāi)發(fā)建設(shè)與社區(qū)營(yíng)造。他對(duì)財(cái)新記者表示，小鎮(zhèn)培育需要慢慢“熬”，成本很高，在萬(wàn)科內(nèi)部都不具有可復(fù)制性。從這種意義上講，當(dāng)前較熱的特色小鎮(zhèn)培育需要“降溫”。
1、開(kāi)發(fā)商代行公共職能
沈毅晗在書(shū)中透露，中國(guó)國(guó)家大劇院設(shè)計(jì)者、法國(guó)建筑師設(shè)計(jì)師保羅·安德魯?shù)搅间緟⒂^時(shí)提的第一個(gè)問(wèn)題就是：“這里的道路是你們維護(hù)的嗎？這里的居民向你們交稅嗎？”
沈毅晗答復(fù)，市政公路由萬(wàn)科代為維護(hù)，居民只用交物業(yè)稅。保羅·安德魯繼續(xù)追問(wèn)：“你們開(kāi)發(fā)商不是有離開(kāi)的一天嗎？如果當(dāng)?shù)鼐用癫唤o你們納稅，你們?cè)趺醋龅娇沙掷m(xù)呢？”
這正是良渚的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中面臨的一個(gè)難點(diǎn)。
“一般這種項(xiàng)目都在遠(yuǎn)郊，而遠(yuǎn)郊的政府行政職能和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)往往是不匹配的。”沈毅晗表示，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)將遠(yuǎn)郊小鎮(zhèn)項(xiàng)目往文旅方向打造，但小鎮(zhèn)在行政區(qū)劃下可能僅歸屬于縣政府，甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，后者的組織架構(gòu)和人員配套不足以支撐公共運(yùn)營(yíng)，只有由開(kāi)發(fā)商代行。
以良渚為例，萬(wàn)科在良渚村內(nèi)執(zhí)行了醫(yī)療、教育、宗教、交通等職能，興建了學(xué)校、教堂、寺廟、圖書(shū)館等一批公共設(shè)施，開(kāi)通往返城區(qū)的業(yè)主班車(chē)，同時(shí)還組織編寫(xiě)社區(qū)自治條例《村民公約》。當(dāng)?shù)貨](méi)有派出所，萬(wàn)科還組建治安隊(duì)執(zhí)行當(dāng)?shù)刂伟布俺鞘泄芾砉δ堋？傮w來(lái)講，成本巨大。
村民食堂
萬(wàn)科良渚文化中心
“當(dāng)時(shí)沒(méi)想這么多，就想著蓋房子，最多搞一點(diǎn)商業(yè)。后來(lái)交付了2000套后，發(fā)現(xiàn)沒(méi)辦法住，居民反映最大的問(wèn)題就是配套，交通、醫(yī)療、教育、吃飯這種問(wèn)題。”沈毅晗表示，特色小鎮(zhèn)涉及諸多民生問(wèn)題，應(yīng)由政府和開(kāi)發(fā)商共同介入，否則后者將投資巨大。
他表示，因運(yùn)營(yíng)成本原因，萬(wàn)科從2014年起開(kāi)始逐漸放棄在良渚執(zhí)行公共職能。“政府沒(méi)有過(guò)來(lái)接收，但因?yàn)槲覀兦捌谝褜⑵渚S護(hù)到一定狀態(tài)了，現(xiàn)在相當(dāng)于是自治。”
2、九年現(xiàn)金流為正
良渚文化村于2000年拿地，2002年正式開(kāi)發(fā)。沈毅晗表示，從拿地算起至今已16年， “估計(jì)已經(jīng)超過(guò)100億了”。
至于營(yíng)收，他透露，良渚在2009年才逐步實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流，11年之后實(shí)現(xiàn)盈利 。“現(xiàn)在已經(jīng)完全是利潤(rùn)了，因?yàn)楹罄m(xù)有100多億的銷(xiāo)售額。”
“良渚在萬(wàn)科也是一個(gè)很奇葩的項(xiàng)目。”沈毅晗表示，一般來(lái)講，萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行嚴(yán)格的時(shí)間表，講究快速現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)。相比之下，良渚近十年的盈利周期太長(zhǎng)，以至于萬(wàn)科至今都未復(fù)制該項(xiàng)目，即使2016年的銷(xiāo)售額已經(jīng)突破3600億元。
以良渚為例，他認(rèn)為，一個(gè)小鎮(zhèn)的培育周期很長(zhǎng)，不太適合由職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)行操作。“職業(yè)經(jīng)理人在做投資測(cè)算時(shí)，是以1至3年為一個(gè)周期的，但小鎮(zhèn)整體的開(kāi)發(fā)，包括公共設(shè)施在內(nèi)，都是以10至20年為一個(gè)周期的。”
從這個(gè)意義上講，他認(rèn)為，現(xiàn)今較火的特色小鎮(zhèn)需要“降溫”。自從特色小鎮(zhèn)火起來(lái)之后，良渚每天都會(huì)接待上百人的參觀調(diào)研。一個(gè)內(nèi)陸某縣的縣長(zhǎng)告訴他，其所在縣有5個(gè)特色小鎮(zhèn)的“任務(wù)”，他覺(jué)得不可思議。
“小鎮(zhèn)要熬，但一個(gè)企業(yè)能熬得過(guò)10年不賺錢(qián)嗎？企業(yè)都是靠資本來(lái)推動(dòng)的，什么樣的資本能熬十年不賺錢(qián)？”沈毅晗說(shuō)，“很多人在問(wèn)小鎮(zhèn)的盈利模式問(wèn)題，但我覺(jué)得小鎮(zhèn)真的不存在模式——盈利周期長(zhǎng)，模式?jīng)]有。”
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