可否只依照出讓須知沒收保證金
“招投標(biāo)法和招投標(biāo)法實(shí)施條例規(guī)定的可以不予退還保證金的情況有兩種，一是投標(biāo)截止后撤標(biāo)的，二是中標(biāo)后不簽合同的。并未規(guī)定，當(dāng)投標(biāo)人未按時(shí)投標(biāo)時(shí)可以不予退還保證金。”李松告訴法治周末記者。
一位不愿具名的律師還告訴記者，根據(jù)此次旭輝相關(guān)地塊的出讓須知，該須知的制定依據(jù)還有土地管理法、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、城市房地產(chǎn)管理法、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》等，但這些法律法規(guī)中也沒有規(guī)定，當(dāng)投標(biāo)人未按時(shí)投標(biāo)時(shí)就可以不予退還保證金。
在這種情況下，上海市土地交易事務(wù)中心可否依據(jù)出讓須知，就不予退還旭輝的保證金？
“單純從合同法的角度來說，在招投標(biāo)過程中，如果投標(biāo)人遞交了申請(qǐng)書，就視為接受了出讓須知里所提到的內(nèi)容。需要注意的是，出讓須知是由發(fā)標(biāo)方擬定的，屬于格式合同，發(fā)標(biāo)方如果沒有明確告知投標(biāo)人相關(guān)違約條款，那么違約條款對(duì)于投標(biāo)人就沒有約束力。如果明確告知，那么投標(biāo)人就應(yīng)當(dāng)遵守。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波告訴記者。
但樓建波同時(shí)提醒，土地招投標(biāo)行為比較特殊，判定上海市土地交易事務(wù)中心的做法是否合法，還要看出讓須知是否違反了招投標(biāo)法和行政法等其他法律法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定。
章林曉則認(rèn)為，土地招投標(biāo)出讓行為屬于民事行為，出讓須知的內(nèi)容屬于要約，如果對(duì)出讓須知的內(nèi)容有異議，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在公示階段提出，如果公示階段未提出，并報(bào)名參加，應(yīng)當(dāng)說明已經(jīng)接受了這個(gè)要約。
“旭輝能否把保證金要回來，或許最終需要通過民事訴訟渠道，由法院來判決。”章林曉說。
但是中唐律師事務(wù)所房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主管律師王玉臣并不認(rèn)為，上海市土地交易事務(wù)中心可以只依據(jù)出讓須知就沒收開發(fā)商如此大額的保證金。
“我不同意土地招投標(biāo)出讓行為屬于民事行為這一說法。”王玉臣曾經(jīng)代理過一起關(guān)于確認(rèn)土地成交確認(rèn)書違法的案件，集中研究過土地出讓環(huán)節(jié)的相關(guān)法律規(guī)定。
王玉臣告訴記者，2009年最高人民法院在《關(guān)于土地管理部門出讓國(guó)有土地使用權(quán)之前的拍賣行為以及與之相關(guān)的拍賣公告等行為性質(zhì)的答復(fù)》【2009】行他字第55號(hào)中提到，土地管理部門出讓國(guó)有土地使用權(quán)之前的拍賣行為以及與之相關(guān)的拍賣公告等行為屬于行政行為，當(dāng)事人不服提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。
“招標(biāo)、拍賣和掛牌是土地出讓的三種形式，法律地位等同。招標(biāo)出讓也應(yīng)該屬于行政行為。”王玉臣說。
基于此，王玉臣認(rèn)為，行政行為有一個(gè)基本的原則，必須是依法行政，這個(gè)法指的是國(guó)家法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)。
在王玉臣看來，如果法律法規(guī)沒有規(guī)定“投標(biāo)人未按時(shí)投標(biāo)，保證金可以不予退還”，上海市土地交易事務(wù)中心在出讓須知中作這種約定本身就超出了法律法規(guī)的范疇，就不屬于依法行政。
“所以我認(rèn)為，上海市土地交易事務(wù)中心不能只依據(jù)出讓須知的規(guī)定，不予退還開發(fā)商的保證金。”王玉臣分析道。
因而，王玉臣建議，旭輝方面可以直接向出讓部門提出退回保證金申請(qǐng)，也可以直接提起訴訟，要求上海市土地交易事務(wù)中心撤銷出讓須知或確認(rèn)出讓須知違法，勝訴以后，再要求退回保證金。
“旭輝還可以向國(guó)土資源部提出違法出讓土地查處申請(qǐng)，要求針對(duì)這種違法出讓行為進(jìn)行調(diào)查處理，進(jìn)行曲線救國(guó)。”王玉臣說。
法治周末記者 肖莎
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