“我干了21年的房地產(chǎn)，也只懂房地產(chǎn)。”原萬科企業(yè)股份有限公司高級副總裁毛大慶近日在接受中國網(wǎng)財經(jīng)中心記者采訪時表示，他所做的創(chuàng)客空間并沒有離開房地產(chǎn)，而是探尋商業(yè)地產(chǎn)變革的新模式，在盤活一些社會不良資產(chǎn)和存量資產(chǎn)的同時幫助年輕人創(chuàng)業(yè)。毛大慶在接受記者采訪時說，“我最大的理想還是希望有一天能當(dāng)老師，因為老師是一個可以影響人的職業(yè)，尤其是影響年輕人”。
談形勢：睡在房地產(chǎn)上的國家沒前途
李克強總理在2015年《政府工作報告》中提出，打造大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新和增加公共產(chǎn)品、公共服務(wù)的“雙引擎”，實現(xiàn)中國經(jīng)濟提質(zhì)增效升級。對此，毛大慶稱，創(chuàng)客空間就是為年輕人提供創(chuàng)新創(chuàng)造的土壤。
毛大慶曾花一年時間對中國人口結(jié)構(gòu)分析和走勢進行了研究，分析顯示25-40歲的人群是社會創(chuàng)造創(chuàng)新的基石，一個國家主流人口處在25到40歲階段時，這個國家就處于創(chuàng)造力無限時期。
“日本是最好的案例，上世紀70年代到90年代是日本戰(zhàn)后出生高峰的這批年輕人進入到25-40歲的時期，這個時期日本大力發(fā)展科技，經(jīng)濟增長進入最快的階段，即使1992年日本經(jīng)濟停滯，進入老年化階段，日本GDP拉動增速仍有62%來自科技轉(zhuǎn)化，而且到今天日本人口25到40歲高峰階段所產(chǎn)生的經(jīng)濟影響力仍然波及全世界。”
毛大慶說，中國最高的出生峰值人群是在1968-1971年，大約3億人口，恰恰是他們這批人的時期。1994年—2010年，這批人進入到25-40歲，這15年恰是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最快的時候，于是他們都進入了房地產(chǎn)。“但如果我在日本，可能會進入科技創(chuàng)新行業(yè)，比如成為東芝、索尼的員工。我們試想，如果中國從1994年開始抓科技創(chuàng)新，今天的中國一定不得了。如果我們繼續(xù)睡在房地產(chǎn)上，我們的國家就沒有前途。時不我待，現(xiàn)在已經(jīng)浪費了很多時間，我們這代人已經(jīng)被放逐，你再讓我去當(dāng)創(chuàng)業(yè)青年已經(jīng)不太可能了，但是第二波人口高峰來了。”
毛大慶分析稱，我國第二波人口高峰是1987-1996年出生的1.8億人，現(xiàn)在恰好處于25-40歲這個階段，這是巨大的人口紅利。“如果中國不能抓住這1.8億人鼓勵他們創(chuàng)業(yè)，那第三次高峰只剩下大概1億人，而且還要再等十幾年以后，等得起嗎?那都第N次工業(yè)革命了。”
去年3月，國家主席習(xí)近平發(fā)表署名文章表示，當(dāng)前全球新一輪科技和產(chǎn)業(yè)革命呼之欲出，并在文章中重點提到德國“工業(yè)4.0”戰(zhàn)略�！吨袊圃�2025》規(guī)劃消息的傳出，也被譽為“中國版工業(yè)4.0規(guī)劃”。
毛大慶認為，中國能不能在第四次4.0版的工業(yè)革命里能夠占據(jù)潮頭，看的就是第二波人口高峰的這1.8億人。“激發(fā)他們創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的能力，需要環(huán)境、政策，需要國家的引導(dǎo)，需要能夠幫他們創(chuàng)業(yè)的人。”
“我的創(chuàng)業(yè)不是一個純粹意義的創(chuàng)業(yè)，我做的事情無外乎就是房地產(chǎn)的延續(xù)而已，但是真正有意義的是我可以參與到幫助年輕人創(chuàng)業(yè)這個事情中來，可能改變一大堆年輕人的未來，如果這樣我會覺得這輩子過得很有意義，這是我的最深心底的話。”
談動機：想體驗主宰一件事情的感受
“我前面這20多年中規(guī)中矩，認認真真地當(dāng)了一個自己覺得還湊合的職業(yè)經(jīng)理人。但是我不知道做一個主宰事情的推動者，到底是什么感受。”毛大慶表示。
在凱德和萬科的20多年，是毛大慶職業(yè)生涯里重要的兩段歷程。談及二者的區(qū)別，毛大慶稱，萬科的職業(yè)經(jīng)理人制度和凱德是“高度一致的”。 “我從凱德過來萬科幾乎沒有過渡感，他們都給了我很多訓(xùn)練、培養(yǎng)。這兩段加起來二十多年的職業(yè)生涯，我可以說是上了非常高檔的職業(yè)經(jīng)理人學(xué)校，相當(dāng)于畢業(yè)于中國房地產(chǎn)行業(yè)的哈佛大學(xué)。”
雖然毛大慶對自己之前的職業(yè)生涯頗為滿意，但是他表示他還是特別羨慕那些初創(chuàng)企業(yè)的人。毛大慶指出，創(chuàng)業(yè)者多是具有企業(yè)家思維的人，而職業(yè)經(jīng)理人更多的是執(zhí)行。“我現(xiàn)在更想體會自己控制事情發(fā)展的感覺。”毛大慶如是說。
談前景：創(chuàng)客空間是金融市場的新領(lǐng)域
毛大慶認為創(chuàng)客空間是金融市場的新領(lǐng)域。“實際上現(xiàn)在很多錢缺乏有效的投資出口。創(chuàng)客空間是一個生態(tài)系統(tǒng)，空間的成長靠里面企業(yè)的成長，VC、天使、PE等資本的伯樂在孵化器外等著，企業(yè)成長了，他們就投資，投對了，資本的增長就是巨大的。所以投到我這里，就等于有一個新管道，可以直接占據(jù)這些未來的好企業(yè)。”
“所以我們做的是一個空間，可以讓背后的所有相關(guān)生物鏈上的人都從這個空間獲取它應(yīng)有的價值。這個事情未來的延展，給資本市場提供了一個尋找他們投資對象的非常好的平臺。”
“這就相當(dāng)于一個蔬菜大棚，里邊可以種草莓，種土豆，種黃瓜，種各種生物，我提供土壤，把很多小種子放在里面孵化，澆點水施點肥，很多東西就長得非常好，當(dāng)然也會死掉一批，那就再放新的進來，這都是很正常的。”
毛大慶介紹，國內(nèi)做孵化器多以三種模式為主，一是風(fēng)投思維，諸如李開復(fù)、徐小平等“天使投資人”。他們將提供辦公場地和孵化作為一種投資入股，以未來企業(yè)成長獲得的增值來獲得回報;第二種則是房地產(chǎn)思維，依靠房租利差獲利;再者還有兩者混合的多級孵化，將上述兩種收益模式相結(jié)合。
毛大慶將孵化器的客戶，其用熟悉的房地產(chǎn)術(shù)語歸納為“剛需、首改、再改”。簡言之，剛需客戶即為較為弱小甚至尚未到能夠孵化的狀態(tài)，這類客戶支付能力較弱，但肯定是主流。首改、再改則是一些已經(jīng)不需要孵化了的客戶，其進入創(chuàng)客空間可能只是因為需要更靈活的空間。
“首改、再改的市場還是很大的，從投資回報的角度，肯定還是更需要這樣的客戶。”談到毛大慶的創(chuàng)客空間和潘石屹的“3Q”有何區(qū)別。毛大慶解釋稱，潘石屹做的是“寫字樓租賃”的模式，成本相當(dāng)高，算是一種重資產(chǎn)。而他要做的是“輕資產(chǎn)”，是拿社會閑置資產(chǎn)進行運營，并實現(xiàn)資產(chǎn)的最終升值。
“可能和酒店管理公司比較像，房主提供資產(chǎn)，我來就行運營，我成了乙方。”毛大慶透露，其已經(jīng)有一批戰(zhàn)略合作伙伴，“他們有存量資產(chǎn)，他們資產(chǎn)到哪兒我就去哪兒”。
不過毛大慶也意識到創(chuàng)客空間的風(fēng)險，“這個事情的風(fēng)險跟商業(yè)地產(chǎn)是一樣的，一是能不能招租招滿了，第二個是我能不能把成本控制下來。我也要面對競爭，這還不一定是藍海，也可能是紅海，但是它有成長和上升的空間，紅海就紅海吧。”
雖然嘴上謙虛地表示面臨“紅海”風(fēng)險，毛大慶還是較為得意的透露，已經(jīng)有很多“錢”主動找上門來了，并且多是一流的國際資本，至于客戶，則是“比投資人更多”。
此外，毛大慶還透露，自己的創(chuàng)業(yè)孵化器會在3個月內(nèi)和大家見面，到時會對經(jīng)營及盈利模式做更詳細的說明。
(來源：愛財?shù)?
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