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凌克：生命人壽沒有派出董事的計劃，我們和我們的大股東共同認為，福田區(qū)建設公司最合適做金地公司的大股東。當然我們也非常歡迎這些保險公司投資金地，我們也希望和他們進行一些合作，因為我們也做資產管理，他們也需要資產管理；我們也發(fā)展商業(yè)地產，他們也需要做商業(yè)地產的投資，我們也希望跟他們一起在這些業(yè)務方面進行合作。所以，金地公司的管理團隊對這個沒有任何問題。
現(xiàn)場提問：這個合作有沒有實質性的進展？
凌克：沒有，現(xiàn)在還沒有具體的項目，但不排除以后有可能合作。保險公司投資商業(yè)地產是保險公司非常主要的投資方向，所以我覺得我們今后一定會和保險公司進行商業(yè)地產的合作。當然，不一定是生命人壽，也可能是別人。
另外，保險公司在股權類或在部分債權類的資產管理業(yè)務方面，和我們公司有非常多的合作機會。比如說我們在過去就和平安保險合作，我想這種合作今后會越來越多，以后地產公司和保險公司的合作也會越來越多。
現(xiàn)場提問：金地通過基金融的錢參與金地本身的項目，是從哪個環(huán)節(jié)就開始參與？金地作為開發(fā)商，即是資金的募集者，又是資金的使用者，金地如何處理和投資者的關系，怎樣保證投資者的利益？
韋傳軍：基金和地產公司進行合作的模式會比較多，比如說有一種基金是不定向基金，先形成一個基金池，而后與發(fā)展商一起投標，一起開發(fā)土地。UG美元基金就是這種情況，錢已經募集到了，如果大家都項目非常感興趣，也都通過了內部決策的流程，雙方就不存在代墊錢的問題，從一開始大家就一起做了。
第二種是，金地先把地拿下來，然后再推薦給外部投資者，這種情況下有可能出現(xiàn)金地前期存在代墊資金的問題。通常這種方式，對方會給代墊的利息，或我們收取土地溢價。
第三種則是，我們拿出部分在售項目出來合作，這種項目投資者進來的時間會晚一些，我們會根據項目的收益預計情況再來收一些溢價和錢的代墊利息。
另外，關于銀行貸款的問題，按照國家的相關規(guī)定確實要四證齊全我們才能去貸款。在沒有達到四證之前，通常我們都是以集團自有資金借給項目公司，一部分是注冊資本，一部分是借款，來滿足項目的資金需求。
徐家俊（董事會秘書）：穩(wěn)盛投資公司所發(fā)行的產品和投資的標的并不一定是金地的項目。實踐當中，我們管理資產規(guī)模大多數(shù)投資的都是金地之外的項目。所以，穩(wěn)盛投資管理公司是隸屬于金地，但是一個獨立的資產管理公司。有可能它會投資金地的一些項目，目前已經有兩個項目是投資于金地。
在決定投資的時候，投資管理公司的投委會，我們的關聯(lián)董事，比如說我們的黃總是UG投委會的成員，他會回避，但是不表決。UBS派出的董事會委員，他們會進行表決。所以，我們有一套內控的機制處理這些關聯(lián)交易，以保證交易是公平合理的。
現(xiàn)場提問：從年報披露數(shù)據，2012年公司的毛利率出現(xiàn)下降，另外今年公司的中小戶型占比達到80%，這些大部分都是薄利多銷，可能會犧牲利潤，那么金地今年要怎么保證利潤和毛利率方面的指標？目前一線城市都有限價政策，金地很多貨量都集中在一二線城市，目前的政策是否有影響到公司的銷售？金地有何應對措施？
韋傳軍：在市場較好的時候，一般來講可能高端產品的利潤會更厚一些。但在調控期間，特別是限購、限貸的情況下，受到最大影響的是高端大戶型的房子，這些房子去化速度會比較慢，定價也不會很高。從實際情況來看，中小戶型好賣，基本上也算是熱銷。在這種情況下，在調控時它的毛利率反而會更高一些。所以，新政對中小戶型產品的銷售有正面的影響。
去年毛利率下滑是整個行業(yè)普遍的現(xiàn)象，只不過有的降得快一點，有的降得慢一點。但是，我也相信從這個行業(yè)趨勢來看，毛利率還是會逐步下降到合理的水平，假若長期保持40%或者更高的毛利率，我覺得這不合適，也不現(xiàn)實。
針對毛利率的下降問題，我們也是采取了很多的措施。最直接的方法是控制成本費用，大家也可能關注到在去年，我們的費用率的降幅非常大，包括費用率、費用總額等等。另外，我們也在加強工程成本管理，去年通過成本的優(yōu)化，包括客戶價值工程，對低效的成本進行優(yōu)化，整體來講我們目前在建項目的成本優(yōu)化了接近20億的規(guī)模。這些優(yōu)化的成本也會陸陸續(xù)續(xù)隨著項目的結轉會體現(xiàn)在后續(xù)的毛利率中。 共3頁 上一頁 [1] [2] [3] 下一頁 深圳金地大百匯曝隱患 開發(fā)商被指無證施工 水泥地面磨出灰來 樓盤“金地東御”質量遭投訴 26億北京佛山拿地 金地持續(xù)調整項目結構 金地：借力金融 打造商業(yè)地產集團 金地商業(yè)地產推進順利 首進二線城市鄭州 搜索更多: 金地 |
