“華天酒店是在拿我們小散戶當(dāng)犧牲品，是在豪賭”。9月20日，本報的調(diào)查報道《稻田上的高爾夫》刊發(fā)后，投資者、湖南省寧鄉(xiāng)縣灰湯鎮(zhèn)寧南村的村民們均不斷地致電中國經(jīng)濟(jì)時報說，“政府的違法行為還在繼續(xù)，我們還有很多話要說”。
本報記者了解到，寧南村村民們的“很多話”就是宅基地安置、拆遷征地后的補償標(biāo)準(zhǔn)、失地后的養(yǎng)老保險等問題至今或無著落或打了折扣。
對此，相關(guān)企業(yè)與政府相關(guān)部門至今并未回復(fù)本報依照要求提交的采訪訴求。
在投資者“華天酒店是在豪賭”的憤怒聲中，本報記者試圖撥開其繁雜的資本運作、令人眼花繚亂的財務(wù)迷局一角。
繁雜的資本運作
灰湯溫泉華天城系華天酒店的控股子公司，注冊資本1億元，華天酒店擁有其62%的股權(quán)。而1988年成立的華天酒店于1996年上市，控股股東是湖南華天實業(yè)集團(tuán)有限公司，持有45.43%股份，而華天實業(yè)集團(tuán)的實際控制人則為湖南省國資委，占股100%。
華天實業(yè)集團(tuán)原本有三家上市公司，即力元新材、銀河動力和華天酒店。如今，力元新材已變身科力遠(yuǎn)（600478），銀河動力已變身江南紅箭（000519）。
然而，華天酒店并不孤單，自上市以來就從未停止過行政參與下的資本運作。
1996年株洲華天成立，華天酒店開始邁出連鎖管理步伐。自此至2004年，華天酒店擴(kuò)張以注資管理為主，長沙芙蓉華天、紫東閣華天和北京湘華天即屬此類。
2005年至2007年年初，華天酒店轉(zhuǎn)向以托管形式，進(jìn)行人才、服務(wù)和管理模式的品牌輸出，先后托管了石燕湖華天、華雅華天、大成華天等湖南省內(nèi)數(shù)家星級較高的酒店，以及北京海天、武漢凱旋門和深圳華安等省外酒店。
2007年4月，公司收購了湖南國際金融大廈100%的股權(quán)，更名為瀟湘華天大酒店。7月，公司又購買了北京海淀區(qū)藍(lán)靛廠社區(qū)商業(yè)中心，將其改造為高星級商務(wù)型酒店北京世紀(jì)城華天商務(wù)酒店。如此，簽約托管的還有瀏陽華天大酒店、岳陽華天大酒店、湘西駿華華天大酒店；簽約承包經(jīng)營長春京都大酒店。
2008年3月，公司通過定向增發(fā)募集3.61億元，投資于北京世紀(jì)城華天商務(wù)酒店項目、經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店項目以及激光慣導(dǎo)系統(tǒng)建設(shè)項目。其中，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店項目投資金額為1.5億元，目標(biāo)是在北京、廣州、南京、佛山、鄭州等13個城市建立22家經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店。
公司的每一步資本運作均伴隨著發(fā)展模式和經(jīng)營方式的變化。本報記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，公司由最初的“注資自營、品牌輸出到兼并收購”發(fā)展到“酒店＋房地產(chǎn)”模式。
在“酒店＋房地產(chǎn)”模式下，公司已投資了三個項目，即湖南益陽華天酒店貴賓樓及周邊地產(chǎn)開發(fā)投資項目、湖南星沙國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)華天酒店及周邊地產(chǎn)開發(fā)投資項目、湖南長沙華天苑酒店及周邊地產(chǎn)開發(fā)投資項目。
模式的變化也折射出了公司的“原罪”。
首先是公司2009年6月收購的湘潭國際金融大廈問題。有機構(gòu)通過對國金大廈擁有、合并、產(chǎn)權(quán)式酒店售后租回以及未來回購等一系列運作研究發(fā)現(xiàn)，華天酒店對售后租回按經(jīng)營租賃來處理，有悖于融資租賃的實質(zhì)；同時，國金大廈相關(guān)資產(chǎn)公允價值方面存在諸多懸疑；甚至，產(chǎn)權(quán)式酒店是否真正售出，也值得探討。
更為重要的是，公司2008年的募資被指為“圈錢”。公司曾在定增公告里表示：“項目全部建成并平穩(wěn)運行后，將每年新增營業(yè)收入1.67億元，實現(xiàn)凈利潤3048.92萬元，年平均投資回報率為20.51%。”
一年后，公司則稱“受金融危機影響，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店市場環(huán)境發(fā)生較大變化，公司堅持‘先開先用，用完為止’的原則，共投資建設(shè)了21家經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店。”從業(yè)績來看，經(jīng)濟(jì)型酒店項目2008年給公司貢獻(xiàn)收益2896.44萬元；2009年，這一數(shù)字變成－620.81萬元；2010年，收益數(shù)據(jù)無處查詢。
高負(fù)債下的變數(shù)？
隨著對外說法的變化，公司高擴(kuò)張下的高負(fù)債也充滿極大變數(shù)。
一方面，公司強調(diào)“主營業(yè)務(wù)繼續(xù)保持強有力的增長”；另一方面則稱，“為了保證公司的持續(xù)增長，公司只有繼續(xù)擴(kuò)張”。
華天集團(tuán)、華天酒店董事長陳紀(jì)明曾對媒體表示，按照集團(tuán)“十二五”發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，到2015年，華天集團(tuán)酒店數(shù)量逾100家，總資產(chǎn)超過100億元，收入超過50億元。華天集團(tuán)決定，一年建一座“華天城”，五年建五座“華天城”。
需要指出的是，除了上述繁雜的資本項目運作以外，2008年10月和2010年12月，華天酒店分別投資寧鄉(xiāng)灰湯溫泉華天城項目和張家界華天城項目，總投資額分別為40億元和20億元。
目前，邵陽、岳陽、婁底、郴州等地的華天城建設(shè)正在緊鑼密鼓地進(jìn)行，新疆、哈爾濱、大連的項目也在全力推進(jìn)。
同時，華天酒店還將觸角伸向國外，法國巴黎華天酒店正在籌備中。
伴隨著擴(kuò)張，公司的發(fā)展模式由“酒店＋房地產(chǎn)”已調(diào)整為“酒店＋地產(chǎn)＋商業(yè)”。
公司2010年年報顯示，2011年，公司計劃通過“酒店＋地產(chǎn)＋商業(yè)”的發(fā)展模式，積極穩(wěn)妥地選擇合適的項目，進(jìn)行資產(chǎn)并購；根據(jù)華天集團(tuán)在公司非公開發(fā)行股票時的承諾，積極推動華天集團(tuán)所屬的長沙紫東閣華天、郴州華天等酒店資產(chǎn)陸續(xù)進(jìn)入華天酒店公司。
高速擴(kuò)張下，華天酒店不得不大舉借債。2010年，華天集團(tuán)為華天酒店提供4000萬元財務(wù)資助，并為華天酒店2億元并購貸款提供擔(dān)保；另外，建行湖南省分行與華天集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，意向性向華天集團(tuán)提供總額60億元的額度授信。
華天酒店則稱，將根據(jù)市場情況擇機并購符合“酒店＋地產(chǎn)＋商業(yè)”發(fā)展模式的項目，預(yù)計2011年公司資金需求總額約為10億元。
公司表示，2011年資金主要來源于以下幾點：預(yù)計經(jīng)營活動將產(chǎn)生凈現(xiàn)金流量約5億元，灰湯溫泉華天城開發(fā)已獲得工行5億元貸款，公司計劃在中國銀行（601988）間市場繼續(xù)發(fā)行短期融資券5億元，同時將“擇機在資本市場和銀行貸款市場進(jìn)行融資”。
那么，華天酒店的實力是否如其所說呢？
據(jù)2010年年報，華天酒店負(fù)債30.06億元，比上年增加5.53億元，增長22.54%，其中銀行貸款16.14億元，比上年增長13.98%。公司資產(chǎn)負(fù)債率65.92%，去年同期為62.68%，同比上升3.24個百分點。
2009年和2010年，華天酒店的財務(wù)費用分別為0.944億元和1億元，同比增長6.85%。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為4.31億元、5.75億元，同比下降25.10%。
“公司（華天酒店）資產(chǎn)負(fù)債率過高，財務(wù)費用率也逐年攀升，這些要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同行業(yè)，在此情況下仍在高速擴(kuò)張，必將帶來資金周轉(zhuǎn)上的巨大壓力”。酒店業(yè)內(nèi)人士蔡先生對記者說：“再融資很難，何況還得承擔(dān)高額的利息費用”。
蔡先生認(rèn)為，2010年，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額僅為4.31億元，在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的狀況下，公司所稱“2011年資金來源于經(jīng)營活動能產(chǎn)生凈現(xiàn)金流量約5億元”的預(yù)計“也有很大的不確定性”。
那么，巨大資金壓力面前，華天酒店的上述諸多項目將如何保證？
“雞肋”地產(chǎn)業(yè)？
繁雜的資本運作、高負(fù)債已使公司業(yè)績增長緩慢，而曾被公司視為香餑餑的地產(chǎn)業(yè)儼然成了“雞肋”。
財報顯示，2010年，酒店業(yè)收入占營業(yè)收入比例的88.02%，比去年同期上升9.72%，酒店業(yè)收入占據(jù)營業(yè)收入主導(dǎo)地位；房地產(chǎn)業(yè)收入占公司營業(yè)收入比例為9.57%，比去年同期下降10.29%，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)成為公司第二大產(chǎn)業(yè)。
2008—2010年，公司凈利潤分別為1.35億元、1.42億元、1.36億元。其中，2010年較2009同比下降3.97%。
2011年中報顯示，上半年，華天酒店營業(yè)收入大幅增長216.16%，達(dá)1.66億元；營業(yè)利潤達(dá)到1.31億元，同比增長117%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為9690萬元，同比增長19.39%。
不過，公司表示，營業(yè)利潤大幅增長主要得益于公司轉(zhuǎn)讓旗下經(jīng)濟(jì)型酒店“華天之星”，一次性獲取1.26億元收入。
同時，本報記者注意到，公司經(jīng)營成本卻增長302.78%，這直接導(dǎo)致該項業(yè)務(wù)毛利率大幅下降18.19%，拖累公司業(yè)績增長。
2011年1月26日，“新國八條”的頒布，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場進(jìn)一步調(diào)控的開始。就公司而言，房地產(chǎn)業(yè)是公司第二大業(yè)務(wù)，“難免受到影響”。
但是，問題的嚴(yán)重性不只是公司所稱的“難免受到影響”。本報記者發(fā)現(xiàn)，2010年年報中，公司對于這一問題也是同一個聲音。
“公司對于‘華盾公司的LOHO小鎮(zhèn)項目大部分已銷售完畢，華天苑項目正在銷售中，所受影響不大’的說法顯然不靠譜”。長沙市某地產(chǎn)經(jīng)理李先生對本報記者說，“他們（華天酒店）地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直在下降，已經(jīng)影響到公司的整體業(yè)績，這還影響不大？”
李先生表示，公司房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的惡化，表明華天酒店地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險加劇，“作為公司第二產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，未來房地產(chǎn)陷入低谷的概率很大”。
2010年年報稱，中部華天城開發(fā)周期為5年，在2013年12月30日之前完成項目的整體開發(fā)建設(shè)。項目公司已取得項目第一期第一卷約500畝土地的相關(guān)權(quán)證，項目第一期其他土地相關(guān)權(quán)證正在辦理之中。目前，溫泉酒店主體工程已封頂，預(yù)計2011年上半年試營業(yè)，正在進(jìn)行低密度溫泉住宅和群眾體育公園的建設(shè)，預(yù)計第一期約200棟低密度溫泉住宅將于年內(nèi)進(jìn)行銷售。
此種說法與本報記者的現(xiàn)場調(diào)查存在差異。
本報在第一期的調(diào)查文章《稻田上的高爾夫》中已提及，灰湯溫泉華天城酒店一期占地477畝，已開發(fā)完工的低密度溫泉住宅（獨棟別墅）沒有200棟。溫泉酒店主體工程盡管已封頂，但時至9月份仍未能試營業(yè)。
如此，項目的進(jìn)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于公司的預(yù)測。更為重要的是，在項目進(jìn)展滯后、拆遷、征地補貼等系列問題尚未完全解決的事實下，“項目第一期其他土地相關(guān)權(quán)證正在辦理之中”值得商榷。
那么，在不知道何時能夠獲得房屋證件的前提下，公司將如何售房？誰將是偏遠(yuǎn)山地獨棟別墅的買家？
第二個“華天之星”？
在不少投資者看來，灰湯溫泉華天城“極有可能是第二個‘華天之星’”。
“當(dāng)初（2008年）公司（華天酒店）為了募資，把華天之星描繪得如夢如幻�？墒堑儒X到手后，一年后就虧損，再后就隱匿了。”鄭州投資者劉先生對本報記者表示。
在劉先生看來，一方面，說明華天酒店就是用“華天之星”來圈錢，另一方面，說明公司的資金鏈有問題，“華天之星”拖累了整體業(yè)績。
據(jù)公司2009年年報披露，2008年度已使用募集資金2.7億元，2009年使用募集資金7949萬元，已全部使用完畢。湖南證監(jiān)局檢查發(fā)現(xiàn)，公司2008年實現(xiàn)營業(yè)收入9億元，凈利潤1.3萬元，低于整體盈利預(yù)測數(shù)分別為18.82%和22.42%。其中北京世紀(jì)城華天商務(wù)酒店項目和投資經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店項目未達(dá)盈利預(yù)期。
故此，公司以1.26億元價格轉(zhuǎn)讓20家經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店（華天之星）似乎順理成章。
那么，灰湯溫泉華天城是否真如投資者所言，將成為“華天之星第二”呢？
本報記者現(xiàn)場看到，公司提及的項目各項進(jìn)展不僅滯后，而且灰湯鎮(zhèn)地處偏僻，交通問題也沒有解決。
更為重要的是，2011年，中國已進(jìn)入加息周期，公司的資產(chǎn)負(fù)債率又高達(dá)約66%，公司承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險在逐步增大；酒店業(yè)市場競爭加劇，公司的利潤率下降；國家加大對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險激增。
“公司（華天酒店）資金缺口非常大，配股再融資的勢頭非常明顯”。當(dāng)?shù)匾粯I(yè)內(nèi)人士告訴本報記者，“在經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的環(huán)境下，他們的再融資有很多的想像空間”。
如此背景下，規(guī)劃7平方公里、五年開發(fā)周期、分三期進(jìn)行的灰湯“溫泉華天城”項目將如何實現(xiàn)目標(biāo)？
“灰湯溫泉華天城項目，并非他們（華天酒店）的專業(yè)領(lǐng)域，其性質(zhì)和五星級酒店有很大區(qū)別，高速膨脹下，他們能不能迅速培養(yǎng)出高質(zhì)量的管理團(tuán)隊，還是個大問題”。蔡先生對本報記者表示，“再加上該項目地處偏僻，未來的客流量和盈利前景既不確定又充滿變數(shù)，經(jīng)濟(jì)即將放緩，他們能否撐得住，尚需時日檢驗”。
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