親橙里中央屏展示中心內(nèi)人流、店家人氣實況
而去年出現(xiàn)的阿里親橙里、滿記甜品聯(lián)合阿里巴巴打造的智慧餐廳、海里撈智慧餐廳等都是有益的嘗試，特別是阿里親橙里簡直是新零售的“試驗田”。
商業(yè)模式：
百貨店大舉購物中心化
萬達(dá)甩賣萬達(dá)百貨，激起各方關(guān)于百貨業(yè)何去何從的討論。在一位業(yè)內(nèi)人士看來，百貨業(yè)目前主要有兩條出路：一是增加自采自營比例，二是百貨店購物中心化。明源君認(rèn)為國內(nèi)尚無成熟的買手制，建立起來非一日之功，增加自采自營具有一定難度，百貨店購物中心化是個不錯的選擇。
而在明源君的走訪中，有的購物中心除了增加餐飲、兒童、體驗業(yè)態(tài)外，之前廣為詬病的付款體驗也有所改善。比如深圳某百貨內(nèi)直接在店鋪收銀，取代以往拿著店鋪收據(jù)到百貨總收銀處付款，然后拿著付款單據(jù)到店鋪取貨的冗繁程序。
而在國外來看，日本的老字號百貨商店高島屋的“去百貨化”轉(zhuǎn)型更為全面，在2018年，高島屋推出全新的購物中心—日本橋高島屋S.C.
首先增加餐飲比例，將服飾業(yè)態(tài)則減少到30%，餐飲增加到40%。
其次換團(tuán)隊增強(qiáng)招商能力，郁亮在其最新的內(nèi)部郵件中講，轉(zhuǎn)型中，地產(chǎn)出身的人習(xí)慣了掙大錢，讓他們?nèi)晷″X太南，所以換人很必要。同樣高島屋也是換掉原百貨公司的業(yè)務(wù)團(tuán)隊，選擇公司旗下的專業(yè)運(yùn)營購物中心的團(tuán)隊負(fù)責(zé)招商，成效顯著。
最后，呈現(xiàn)年輕人喜歡的品牌組合，增加體驗店，網(wǎng)紅店，下調(diào)客單價等措施。
運(yùn)營模式：
存量資產(chǎn)改造潮來臨
據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計，2018年存量改造的商業(yè)項目（超市、百貨、購物中心更名重開、升級調(diào)整、轉(zhuǎn)型）超過30個，和2017年基本持平，而且這些項目主要集中在城市核心商圈內(nèi)。另外據(jù)睿意德報告得知，截止2018年，我國開業(yè)超過10年的項目有498個，超過15年的有219個。
這些項目一般處于城市核心商圈內(nèi)，在現(xiàn)行資金壓力大，拿地日漸艱難的環(huán)境下，與其花心思跑馬圈地，不如將這些項目進(jìn)行改造，讓其重新煥發(fā)商業(yè)活力。此外，在新的消費(fèi)趨勢和審美偏好下，有些項目在品牌、體量等方面存在不足，需要提升效率適應(yīng)新的競爭環(huán)境�？傊鞣N類型的商業(yè)存量亟需改造。
改造存量資產(chǎn)說起來容易，做起來則需要錢，但在地產(chǎn)寒冬下，資金是個大問題，但根據(jù)國外經(jīng)驗，資產(chǎn)證券化可稱為存量改造的資金利器。而且在城市更新背景下，國家金融政策不斷放開，目前以購物中心、寫字樓等商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的CMBS產(chǎn)品已經(jīng)實現(xiàn)不斷突破。
此外這也符合商業(yè)地產(chǎn)由“重”轉(zhuǎn)“輕”的發(fā)展趨勢，當(dāng)然這需要房企改變開發(fā)思維，積極擁抱運(yùn)營思維，提升自身的管理運(yùn)營能力。
項目戰(zhàn)略：
能引領(lǐng)市場的都有標(biāo)桿商業(yè)
上文講過，市場競爭激烈，基本每一個開發(fā)商在新的城市或者區(qū)域開拓商業(yè)地產(chǎn)項目時，就會吞噬當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)消費(fèi)市場份額，而且不論你這個項目運(yùn)營的情況好壞，后面還有眾多追趕者蜂擁而至。
在這種純粹的市場競爭環(huán)境之中，開發(fā)商必須樹立高地意識，通過打造標(biāo)桿項目來提高進(jìn)入門檻，以此在殘酷的競爭中處于領(lǐng)先地位。
之所以成為標(biāo)桿必定是其身上有許多標(biāo)簽，比如區(qū)域項目高度最高、建筑材料的獨特、經(jīng)濟(jì)帶動力等標(biāo)簽。從華潤、萬達(dá)、融創(chuàng)、龍湖、大悅城等龍頭企業(yè)進(jìn)入一個城市或地區(qū)的商業(yè)項目來看，其布局起點幾乎都是打造一個鮮明的商業(yè)地標(biāo)。
以華潤深圳灣國際商業(yè)中心為例。
該項目位于深圳南山區(qū)后海灣，總投資超200億元，總體量達(dá)到120余萬平米，經(jīng)過一期二期建設(shè)，使其成為“深圳后海片區(qū)總運(yùn)營商”。其中華潤大廈“春筍“更是擁有多個獨特標(biāo)簽，比如成為250米高度之上單位面積鋼材用料最少的建筑、現(xiàn)有超高層結(jié)構(gòu)中鋼柱數(shù)量最多的單體建筑。
現(xiàn)在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃已出，而華潤通過深圳灣的兩大實踐，現(xiàn)已邁進(jìn)了一個新的階段，成為“后海片區(qū)運(yùn)營商”，在寸土寸金的粵港澳大灣區(qū)高潛力地帶站穩(wěn)了腳。
行業(yè)格局：
商業(yè)地產(chǎn)市場收并購迭起
目前在中國住宅地產(chǎn)的市場占有率基本上呈現(xiàn)“二八格局“：20%數(shù)量的房企產(chǎn)出80%的業(yè)績，但是商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)沒有形成這個集中度。據(jù)弘陽商業(yè)集團(tuán)執(zhí)行副總裁祝林表示，我國眾多商業(yè)地產(chǎn)房企有著足夠的成長空間，
據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全國全國3萬方以上的購物中心數(shù)量多達(dá)8000家，而公認(rèn)的頭部品牌萬達(dá)廣場市場占比其實不足5%。
但同時地產(chǎn)行業(yè)下行，商業(yè)項目資金壓力高企。準(zhǔn)備不足或是不看好這一行業(yè)的企業(yè)將會大量拋售旗下商業(yè)項目，但是對于有實力的開發(fā)商來說，可以抓住這一機(jī)遇，收購一些暫時低價的項目，這對于占位市場極為有利。
凱德可謂是這方面的佼佼者，與2018年年初一舉甩賣旗下20家購物中心的舉措不同是，2019年開年，凱德中國在不到一個月的時間里豪擲585億元，完成4項收購，一連串動作宛若疾風(fēng)驟雨。在樓市下行的大環(huán)境中，凱德的大手筆，可謂是逆勢而上，強(qiáng)化了其在華五大核心城市群—北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市的規(guī)模優(yōu)勢和業(yè)務(wù)布局。
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