萬(wàn)達(dá)賣掉萬(wàn)達(dá)百貨，引發(fā)了業(yè)內(nèi)關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)前途的思考，畢竟零售是商業(yè)的靈魂所在，現(xiàn)在靈魂似乎陷入混沌，新零售又步步緊逼，商業(yè)地產(chǎn)的處境相當(dāng)尷尬呀！
但從數(shù)據(jù)上看，商業(yè)地產(chǎn)又有著火熱的市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，到2020年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)達(dá)到萬(wàn)億級(jí)。雖然剛過(guò)去的2018年，被稱為是地產(chǎn)艱難一年，根據(jù)地心引力的數(shù)據(jù)，2018年1-11月，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易近90宗，其中房企參與的交易數(shù)量達(dá)51宗，占比近6成，表現(xiàn)活躍。
前有火熱行情，后有無(wú)限未知，不過(guò)看似未知，其實(shí)從蛛絲馬跡中也能得到些許線索，只有按圖索驥，才能大致明白商業(yè)地產(chǎn)該往哪兒去的問(wèn)題，下面明源君結(jié)合一些實(shí)際情況談?wù)?019年的商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)。
消費(fèi)群體：
低齡化群體異軍突起
很多地方都會(huì)提起95后、00后開始成為市場(chǎng)中的消費(fèi)主體，但據(jù)明源君的觀察和查證，高端消費(fèi)、美容、醫(yī)療健康等領(lǐng)域的低齡化趨勢(shì)更為明顯。
雖然很多文章都在鼓吹拼多多的奇跡，但其實(shí)無(wú)論小鎮(zhèn)還是大城市消費(fèi)者都傾向于追求個(gè)性化和高端化的消費(fèi)。明源君三四線的同學(xué)，經(jīng)常在朋友圈里曬最新款Dior口紅，Chanel香水、MK包包，跟一二線相差無(wú)幾。
一條創(chuàng)始人徐滬生表示，2018年奢侈品在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)依然占據(jù)上游，甚至一些新興奢侈品品牌市值也高達(dá)百億美元，并且呈現(xiàn)高端消費(fèi)低齡化趨勢(shì)。
之前明源君在微博上看到一個(gè)話題，現(xiàn)在的95后、00后都用什么化妝品，網(wǎng)友的曬圖，不乏La mer、SK-2、Chanel等高端品牌，用起“前男友面膜”也是毫不手軟，其消費(fèi)能力可見(jiàn)一斑，90后老阿姨表示受到一萬(wàn)點(diǎn)傷害。
00后的化妝桌
看過(guò)綜藝《我家那閨女》，可能都不會(huì)忘記吳昕瓶瓶罐罐狂吃各類保健品的場(chǎng)景，簡(jiǎn)直驚掉一波下巴。其實(shí)注重養(yǎng)生保健，已成為社會(huì)大勢(shì)，伴隨人們健康意識(shí)的提高，保健業(yè)迎來(lái)快速增長(zhǎng)期，且保健業(yè)消費(fèi)群體正向低齡化人群擴(kuò)散。
從Swisse公布的2019年中國(guó)市場(chǎng)的新戰(zhàn)略中可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)區(qū)美容養(yǎng)顏產(chǎn)品的代言人選都是20多歲的明星，而不是30、40歲的明星，可見(jiàn)其年輕化的戰(zhàn)略重點(diǎn)。
購(gòu)物中心需要特別關(guān)注這一消費(fèi)趨勢(shì)，針對(duì)低齡化群體高端消費(fèi)、健康保健消費(fèi)的需求引進(jìn)店家和品牌，并在空間設(shè)計(jì)、服務(wù)體驗(yàn)方面緊貼年輕化和個(gè)性化特征。而現(xiàn)在有些購(gòu)物中心已經(jīng)捕捉都這個(gè)特點(diǎn)，比如華潤(rùn)城萬(wàn)象天地去年年底在其街區(qū)搭建了一個(gè)Chanel紅色工廠展，全面展示旗下產(chǎn)品，吸引了大批人流。
業(yè)態(tài)創(chuàng)新：
寵物經(jīng)濟(jì)、兒童經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭強(qiáng)勁
這年頭明源君深感如果沒(méi)有孩子還不養(yǎng)個(gè)寵物，已經(jīng)很難社交了，畢竟別人探討怎么養(yǎng)孩子，你可以交流如何養(yǎng)豬豬呀！別人曬娃你可以曬貓呀，別人夸孩子你可以夸狗呀！不擼貓擼狗又不生孩子，簡(jiǎn)直會(huì)被懷疑是個(gè)問(wèn)題青年了！
玩笑歸玩笑，但是也反映出現(xiàn)實(shí)社會(huì)的消費(fèi)動(dòng)力所在，只有圍繞真正的消費(fèi)需求才能制勝市場(chǎng)。拿寵物經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，衍生寵物美容院、動(dòng)物旅館、小狗日間照料中心，寵物殯葬、寵物整形，寵物醫(yī)院等服務(wù)。而據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)可知，2018年中國(guó)寵物行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1708億元，而兒童經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)萬(wàn)億市場(chǎng)，兒童和寵物經(jīng)濟(jì)實(shí)在是不可小覷的消費(fèi)勢(shì)力。
如何在哪些城市的商業(yè)項(xiàng)目中布局這兩類經(jīng)濟(jì)形態(tài)了，還得從市場(chǎng)潛力來(lái)說(shuō)。從養(yǎng)寵物人群畫像來(lái)看，這類人群大多處于消費(fèi)水平高的一二線城市，收入可觀的白領(lǐng)。所以可以考慮在一二線的商業(yè)體內(nèi)布局寵物業(yè)態(tài)，剛好一二線購(gòu)物體同質(zhì)化嚴(yán)重，寵物業(yè)態(tài)可作為創(chuàng)新業(yè)態(tài)布局，其中凱德、大悅城等嗅覺(jué)敏銳的購(gòu)物中心已經(jīng)開始試水了。
三四線全面進(jìn)入“二胎時(shí)代”，據(jù)一份數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)0-3歲嬰幼兒中，約有450萬(wàn)位于一線城市，540萬(wàn)位于二線城市，3800萬(wàn)位于三四線城市及縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)。而且三四線的80、90后開始成為養(yǎng)育下一代的主力軍，他們舍得為孩子花錢。
所以明源君認(rèn)為可在一二線商業(yè)項(xiàng)目中布局寵物業(yè)態(tài)，而三四線的商業(yè)發(fā)展可重點(diǎn)抓住二胎紅利。
空間革命：
文化空間強(qiáng)勢(shì)加持
傳統(tǒng)商業(yè)中心正在以驚人的速度，無(wú)可挽回地走向衰落。年輕人追求個(gè)性表達(dá)，轉(zhuǎn)而擁抱小眾品牌，媽媽們開始網(wǎng)購(gòu)，在商場(chǎng)逛一下午的人越來(lái)越少。
同時(shí)傳統(tǒng)購(gòu)物中心也將陷入進(jìn)退兩難，擁抱小眾品牌又很難把握客戶，在和電商的比拼中，競(jìng)爭(zhēng)力不足。無(wú)論店里賣什么，購(gòu)物網(wǎng)站上幾乎都能找到同款產(chǎn)品，且價(jià)格更便宜。
單純購(gòu)物功能的商場(chǎng)已經(jīng)出局，商業(yè)地產(chǎn)正在加速進(jìn)入“反購(gòu)物中心”時(shí)代，做得好的商業(yè)地產(chǎn)都不再是購(gòu)物場(chǎng)所，而開始成為文化場(chǎng)所、社交空間。
2018年以來(lái)，各類商業(yè)地產(chǎn)開始加持文化空間，比如2018年的最后一個(gè)月，華潤(rùn)新大廈春筍旁邊，低調(diào)開業(yè)一個(gè)文化空間“前檐YAN”，開設(shè)在深圳萬(wàn)象城中，屬于華潤(rùn)商業(yè)板塊的自營(yíng)項(xiàng)目。
同一時(shí)間，誠(chéng)品生活深圳店在華潤(rùn)的萬(wàn)象天地開幕，加之已開業(yè)的西西弗里書店。華潤(rùn)嘗試了單一書店、文化美學(xué)空間（前瞻）和文創(chuàng)百貨中心（誠(chéng)品生活）三類文化空間形式。
誠(chéng)品生活內(nèi)的文創(chuàng)產(chǎn)品
與華潤(rùn)不同的是，中糧大悅城注重打造IP主題文化空間，如北京朝陽(yáng)大悅城中，高曉松的“曉島”、 上海大悅城的摩坊166，沈陽(yáng)大悅城的四又二分之一（當(dāng)當(dāng)沈陽(yáng)店進(jìn)駐），都是比較討好消費(fèi)者的作品。
智能體驗(yàn)：
新零售下，門店需要變得更智慧
新零售發(fā)端于2017年，快速發(fā)展于2018年，進(jìn)入2019年，如果你還沒(méi)有跟上新零售的步伐，擁抱智慧商業(yè)，將跟時(shí)代離得漸行漸遠(yuǎn)。
到底什么是新零售了，明源君認(rèn)為知乎有個(gè)回答比較簡(jiǎn)潔明了：有線下的門店，也可以通過(guò)線上購(gòu)買物流送貨，共享數(shù)據(jù)，線上線下相互引流，并運(yùn)用科技手段提升整體零售的運(yùn)營(yíng)效率，同時(shí)更新用戶的購(gòu)物體驗(yàn)。
其中運(yùn)營(yíng)效率和購(gòu)物體驗(yàn)是新零售的落腳點(diǎn)，所以新零售下主動(dòng)利用技術(shù)手段顯得特別重要。而現(xiàn)在一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)如阿里、京東、蘇寧等頻頻主動(dòng)滲入實(shí)體商業(yè)，對(duì)其進(jìn)行改造，在這種形勢(shì)下，商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商更要主動(dòng)參與，擁抱技術(shù)，不能等著被“收拾”。而要實(shí)現(xiàn)這些，需要將商業(yè)門店變得更智慧，跑通人、貨、場(chǎng)。
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