常言道：“聽君一席話，勝讀十年書”。
無論人生大事上，還是平常生活中，抑或從事某一特定行業(yè)時，總有一些微言大義、充滿智慧的話語，能讓我們聽后，重則醍醐灌頂，輕則若有所悟。
商業(yè)地產(chǎn)&零售 行業(yè) 也不例外。還記得剛?cè)胄袝r，為了盡快了解、熟悉這一行業(yè)，筆者“如饑似渴”地大量閱讀，尤其是那些既有實戰(zhàn)經(jīng)驗又有理論知識的業(yè)內(nèi)大咖們的分享更是讓我獲益匪淺。在此過程中，我便順便積累了不少“行話”，它們有的早已成為行業(yè)圭臬，有的雖非流傳甚廣、人盡皆知，但也不乏為“金玉之言”。
今天，筆者就把這些“私藏”已久的“寶貝”拿出來與大家共享。如果你是入行不久的新人，那么希望你能從中有所收獲，如果你是行業(yè)老兵，對這些話早已爛熟于心，那么借此機(jī)會也可以再好好反省一下，看看自己是否做到了知行合一。
地段、地段、還是地段。
近似：LOCATION、 LOCATION、 LOCATION
近似：決定房地產(chǎn)價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。
出處 ：中文的兩句普遍被認(rèn)為出自李嘉誠之口，英文的那句則被認(rèn)為是希爾頓酒店創(chuàng)始人康拉德·希爾頓的名言。但不論如何，意思大同小異。
無論購物中心還是零售商鋪，地段都是最重要的因素。誠然，誰都想拿好地段：地處CBD核心商圈，坐擁周邊無限資源，最好是雙地鐵上蓋……就像人人都想出身帝王將相之家一樣。但是作為一種稀缺資源，好地段就那么點(diǎn)兒，要想拿到它，你得先付出巨大代價，而拿不到呢，難道就不活了嗎？
何況，在資訊如此發(fā)達(dá)的年代，網(wǎng)絡(luò)信息和消費(fèi)者口碑能在很大程度上彌補(bǔ)地段不好的劣勢（空間平權(quán) 概念了解一下？）。當(dāng)然前提是你得做得有特色，“酒香不怕巷子深”。
就拿購物中心來說，一二線城市核心商圈早已飽和，但每年都還有大量購物中心入市。可以想到，他們中大部分并不在最好地段。
我們也見過一些商場，明明地處核心商圈，但最后還是做死了；相反也有一些商場，地段談不上多好，卻因為用心經(jīng)營、用心服務(wù)而做得風(fēng)生水起。所以，地段價值論雖有道理，但也不能迷信。 要真信，還是信下面這一句吧：
地段決定生死，運(yùn)營決定好壞。
出處：不詳。
關(guān)于這句，不多解釋了，總之，如果占領(lǐng)不了好地段，那就通過“后天”的努力，占領(lǐng)消費(fèi)者心智上的“好地段”！
另外關(guān)于地段，還有兩句名言：
隔街死 ：一條街20米寬，一邊火的要命，另一邊是死街；
一步差三市 ：哪怕門挨著門開店，但差一步生意就差了三成。
這些現(xiàn)象，相信大家都遇見過，也進(jìn)一步從反面說明了，好地段雖重要，但也不是萬能的。
進(jìn)化與變化是構(gòu)成購物中心成功的詞匯。
出處：弗蘭克·羅伊（全球最大商業(yè)地產(chǎn)公司西田集團(tuán)的創(chuàng)始人）
市場定位永遠(yuǎn)不可能一步到位，再好的設(shè)計也不能持續(xù)到永遠(yuǎn)。 購物中心的調(diào)整不僅針對培育期，而是貫穿于購物中心的整個生命周期。弗蘭克·羅伊先生在總結(jié)西田50年成功經(jīng)驗時說了一句意味深長的話：“Evolution and change forms the successful words of shopping mall”，即“進(jìn)化和變化購成了購物中心成功的詞匯”。
以西田旗下的查斯頓（Chadstone Shopping Center，南半球最大的購物中心）為例。自1960年開業(yè)至今，其改造次數(shù)達(dá)45余次（幾乎每年一次），從最早的百貨型購物中心演變成為了今天包括酒店和辦公的超區(qū)域型綜合體購物中心。
另外，談?wù)劰P者的自身經(jīng)歷。還記得以前以單純消費(fèi)者視角觀察購物中心時，看見某個商場里有店鋪圍擋，下意識就會以為商場經(jīng)營不好才會導(dǎo)致有些店鋪死掉，心里也認(rèn)為一個滿場全開的商場才是“穩(wěn)定經(jīng)營”、發(fā)展良好的商場。
后來進(jìn)入這一行，走過大量購物中心后才發(fā)現(xiàn)，幾乎從沒有哪個Mall是滿場經(jīng)營的 ，不是這個店正在撤場打折，就是那個店處于圍擋裝修狀態(tài)。這種“反常”現(xiàn)象也讓筆者深思，是不是自己過往的認(rèn)知有問題？后來結(jié)合弗蘭克先生這句話“事上琢磨”之后才明白，對一個購物中心來說，常人眼里所謂的穩(wěn)定經(jīng)營恰恰是最可怕的，說明了你沒有變化，比如連續(xù)幾個月沒有一家店撤離（當(dāng)然也就沒有新品牌進(jìn)來），說明一方面商場沒有按銷售情況實行店鋪的末尾淘汰，另一方面也沒有跟進(jìn)市場變化引進(jìn)新鮮品牌，這樣一來勢必讓消費(fèi)者產(chǎn)生厭倦感。
事實上，對購物中心來說，品牌的進(jìn)出還不算多大的變化。這也引出了下一句“行話”：
一年一小調(diào)，三年一中調(diào)，五年一大調(diào)。
出處：未知
這句話誕生已有年頭了，在商業(yè)地產(chǎn)競爭空前激烈的當(dāng)下，購物中心早已不是一年一小調(diào)了，很多購物中心幾乎時時刻刻都在調(diào)整變化當(dāng)中。尤其是借助各類快閃店以及營銷活動，購物中心都在努力營造一種“每次來都不一樣”的氛圍和感覺。
比如，深圳萬象天地同一地點(diǎn)不同時間的不同場景：
再比如，深圳益田假日廣場春節(jié)期間打造的故宮“宮里過大年”快閃店，吸引了眾多消費(fèi)者前來打卡拍照：
另外，購物中心的爆發(fā)式增長，也加速了建筑空間的過時與淘汰，可能今年新開的一個購物中心過兩三年，建筑空間設(shè)計就不在最前沿甚至有些落后了。于是三五年以后，就不是小打小鬧的調(diào)整而是“傷筋動骨”式的改造了。
無大店不穩(wěn)，無小店不活。
出處：不詳
句中大店主要是指主力店。小店則指除了主力店以外的其他店鋪，尤其是那些面積較小但因為涉及到各種業(yè)態(tài)故而非常有利于制造琳瑯滿目感的店鋪。
相比主力店，“小店”一方面汰換率高，進(jìn)而有助于提高購物中心的新鮮感，另一方面由于數(shù)量多，也成為商場租金的重要貢獻(xiàn)者。
“主力店”在英語中是anchor，中文意思是“錨”，作用就是使大船可以停穩(wěn)。其作用于購物中心，則直接決定了其吸客能力。所以主力店選誰？給多大面積？位置如何安排？這些都需要謹(jǐn)慎考慮。
電影院、大賣場、大型專業(yè)店等是常見的anchor。另外，過去很多年里，購物中心喜歡把ZARA、H&M等國際快時尚品牌作為主力店來引進(jìn)（今天不少中小型購物中心依然如此）。
共2 [2] 下一頁 第1頁 第2頁
搜索更多: 商業(yè)地產(chǎn)
