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商業(yè)地產(chǎn)的供應是否過剩，成為近年來市場關注的焦點。不過，外資在2018年卻悄然席卷中國商業(yè)地產(chǎn)市場。
商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司世邦魏理仕集團的數(shù)據(jù)表明，2018年外資在商業(yè)地產(chǎn)上的投資激增62%，達到780億元人民幣(約合91億美元)，創(chuàng)下自2005年以來的最高水平。其中，上海占據(jù)了半壁江山，而黑石集團和新加坡開發(fā)商凱德置地成為最大的兩個買家。
近日，凱德集團宣布與淡馬錫達成交易，以110億新元收購其附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份。交易完成后，凱德集團在新加坡和中國的管理資產(chǎn)將分別增長40%和9%，其在中國的資產(chǎn)價值將達到482億新元，占比集團管理資產(chǎn)的41%。
更有消息指出，凱德集團將與一家非關聯(lián)第三方公司成立合資公司，斥資27.52億元收購上海浦發(fā)大廈約70%面積，涉及建面約4.2萬平方米。收購完成后，凱德在中國12個一二線城市將擁有或管理25個辦公樓項目。
外資在上海商業(yè)地產(chǎn)領域的大宗交易“風生水起”，而在深圳，高力國際公布的數(shù)據(jù)顯示，去年前11月深圳共錄得16個大宗交易記錄，總交易額200億元左右。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，與北京、上海和廣州相比，外資在深圳大宗交易的占比較少，2018年外資的占比僅為2.6%。據(jù)悉，2018年上半年福田中心區(qū)國際商會中心4個樓層的成交，成交額僅為5.2億元，但此次交易被許多機構視作深圳近年來真正意義上的外資機構投資者進入深圳市場，具有標志性意義。
此外，3年來一直未發(fā)生交易的深圳零售商業(yè)地產(chǎn)，在2018年首次出現(xiàn)整棟成交。亞洲最大的房地產(chǎn)投資信托基金領展斥資約74億港元(約合65億元人民幣)購買深圳怡景中心城。公開資料顯示，怡景中心城位于深圳市福田中心區(qū)，商業(yè)面積近12萬平方米。按照高力國際的測算，零售物業(yè)是收益率最高的物業(yè)類型之一，平均可達到5%。
值得注意的是，由于養(yǎng)老基金和主權財富基金追求穩(wěn)健的收益，不偏好風險且投資標的較大，因此中國一線城市核心物業(yè)以其大體量、長周期且回報穩(wěn)定的特性備受其青睞。此前，來自加拿大養(yǎng)老基金投資公司(CPPIB)表示投資中國的資金達到170億加元，占其全球投資的4%，未來其投資中國的比例還會不斷提高。龍湖集團也在去年7月宣布，與CPPIB共同設立長租公寓投資平臺，用于投資位于中國一線和核心二線城市的長租公寓項目。
其實，從全國范圍來看商業(yè)地產(chǎn)正在出現(xiàn)過剩，存量改造和提升等現(xiàn)象。在去年年底發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)市場年報》中，中指院指出，2018年的中國商業(yè)地產(chǎn)整體表現(xiàn)回落，供應過剩壓力仍存。2018年商業(yè)地產(chǎn)在投資、新開工和銷售面積均出現(xiàn)同比下降，這預示著商業(yè)地產(chǎn)告別粗放的增量發(fā)展階段，高質(zhì)量發(fā)展階段已經(jīng)來臨。
有分析人士表示，國內(nèi)投資者對于商業(yè)市場其實也非�；钴S，但由于去杠桿的原因，融資杠桿上升以及融資難度加大，外資的優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，這兩年商業(yè)地產(chǎn)似乎又有新的市場信號，尤其是大城市的商業(yè)地產(chǎn)投資機會依然較大。對于一些外資機構來說，過去幾年地產(chǎn)投資力度不大，部分機構還出現(xiàn)拋售項目的做法，所以資金面相對寬裕，加之商業(yè)地產(chǎn)證券化的金融政策支持，這樣也會帶來商業(yè)地產(chǎn)投資的上升。
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