資料顯示，萬達(dá)此番轉(zhuǎn)讓的13個(gè)文旅城項(xiàng)目公司涉及土地儲(chǔ)備總建筑面積合計(jì)約為 5897 萬平方米，其中，自持面積約為 924 萬平方米，可售面積約為 4973 萬平方米，可售面積約佔(zhàn)總建筑面積的 84%。
上述13個(gè)項(xiàng)目涉及的土地儲(chǔ)備占萬達(dá)截至2017年中總土地儲(chǔ)備的7332.6萬平方米的約8成。轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)后，萬達(dá)的地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模將大幅縮水，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對(duì)較低的輕資產(chǎn)運(yùn)作。
反觀融創(chuàng)，則在接盤萬達(dá)的土地后實(shí)現(xiàn)規(guī)模的大幅提升。截至2016年底，融創(chuàng)擁有土地量7912萬平方米，同期國內(nèi)土地儲(chǔ)備前三強(qiáng)分別為恒大22900萬平方米、碧桂園16600萬平方米和綠地13654萬平方米。隨著融創(chuàng)此番接盤萬達(dá)超過5900萬平方米土地，以及今年以來的其他多宗收購，預(yù)計(jì)該公司的土地儲(chǔ)備量有望躋身行業(yè)前三甲。
對(duì)于萬達(dá)與融創(chuàng)之間這筆交易，機(jī)構(gòu)之間褒貶不一。
摩根士丹利發(fā)布研究報(bào)告稱，這對(duì)于融創(chuàng)而言是一項(xiàng)好收購，將為其帶來正面影響，基于約4970萬平米的土地儲(chǔ)備，摩根士丹利估算，按照當(dāng)前市場每平米15500元的均價(jià)，這些可售資產(chǎn)價(jià)值約合7700億元。
摩根士丹利同時(shí)預(yù)測，融創(chuàng)本次收購資產(chǎn)每年可帶來510億人民幣的銷售額，預(yù)計(jì)融創(chuàng)2017年的預(yù)期銷售額將達(dá)到2500億元。另外，還預(yù)測13個(gè)文旅資產(chǎn)包會(huì)達(dá)到15%-20%的凈利率，將增加融創(chuàng)610億的凈資產(chǎn)價(jià)值。
但國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、標(biāo)普均不看好本次交易。日前，兩家機(jī)構(gòu)先后對(duì)融創(chuàng)和萬達(dá)兩家公司的相應(yīng)評(píng)級(jí)進(jìn)行下調(diào)處理。
標(biāo)普表示：盡管此番交易能夠降低萬達(dá)商業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，但由于失去了大量土地儲(chǔ)備，導(dǎo)致其后續(xù)售賣物業(yè)的收入減少，并大幅降低其市場地位，這某種程度抵消了在萬達(dá)商業(yè)通過出售項(xiàng)目降低資產(chǎn)負(fù)債率的效果。為此，將萬達(dá)商業(yè)列入負(fù)面觀察名單，評(píng)級(jí)為“BBB-”。對(duì)于融創(chuàng)，標(biāo)普表示其今年已經(jīng)用于并購的資金總額已經(jīng)超過該公司去年的合同銷售額，固該公司財(cái)務(wù)杠桿可能進(jìn)一步惡化。
對(duì)于外界關(guān)于融創(chuàng)資金鏈以及債務(wù)結(jié)構(gòu)的擔(dān)憂，孫宏斌在18日表示，13個(gè)萬達(dá)城債務(wù)約為450億元，這些債務(wù)由項(xiàng)目公司承擔(dān);截至6月30日，這些公司賬面上還有200多億元現(xiàn)金可供項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)。
另外，孫宏斌還就標(biāo)普等機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)作出回應(yīng)，稱：“標(biāo)普等機(jī)構(gòu)看不懂國內(nèi)公司。”孫宏斌表示，融創(chuàng)自去年10月以來未在公開土地拍賣市場上拿過地，僅進(jìn)行了部分并購�？紤]到今年銷售回款額的提升，預(yù)計(jì)公司整體負(fù)債率不會(huì)有大的變化，如果不包含萬達(dá)的這筆收購，資產(chǎn)負(fù)債率還有下降空間。
至于公司現(xiàn)金流，孫宏斌稱：到今年6月30日，融創(chuàng)賬上還有900億元現(xiàn)金，能動(dòng)用的現(xiàn)金將近500億元。6月銷售額285億元，7月銷售預(yù)計(jì)會(huì)超200億，8月以后能超過300億元，融創(chuàng)與萬達(dá)交易的現(xiàn)金流沒有壓力。
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