戰(zhàn)略迥異 融創(chuàng)萬達(dá)道不同
632億元，一個賣，一個買；在資產(chǎn)上，一個越來越輕，一個越來越重。萬達(dá)與融創(chuàng)，國內(nèi)的兩個神級房企，在發(fā)展戰(zhàn)略的道路上，離得越來越遠(yuǎn)了。
巨額交易
7月10日，萬達(dá)和融創(chuàng)，房企中的兩個龐然大物毫無征兆地宣布達(dá)成巨額交易。
公告顯示：萬達(dá)以注冊資本金的91%即295.75億元，將位于南昌、合肥等地的13個文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔(dān)項(xiàng)目現(xiàn)有全部貸款；融創(chuàng)以335.95億元收購北京萬達(dá)嘉華、武漢萬達(dá)瑞華等76個酒店。雙方同意在7月31日前簽訂詳細(xì)協(xié)議。
632億元，對于普通人來說是天文數(shù)字，對于財大氣粗的房企同樣是個大買賣。那么問題來了——在史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控下，房企凈利率持續(xù)走低，融創(chuàng)的巨資從何而來？
2016年年報顯示，融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入353.4億元，同比增長54%，但凈利潤僅24.78億元，同比減少24.85%。顯然，自有資金不足以支撐如此大手筆并購，通過銀行、信托提前積累用于收購的資金，才是融創(chuàng)開疆拓土的關(guān)鍵。
截至2016年年底，在非即期借貸中，融創(chuàng)中國有抵押的銀行借款311.78億元，其他借貸357.32億元，優(yōu)先票據(jù)27.58億元，資產(chǎn)支持證券31.71億元。在無抵押借貸中，銀行借款7600萬元，其他借貸36.11億元，公司債券99.21億元……據(jù)此計(jì)算，融創(chuàng)中國去年的借貸總額達(dá)到1128.44億元。
以信托為主的“其他借貸”，是融創(chuàng)除銀行借款外最重要的融資渠道。今年5月，名為“融創(chuàng)深圳債權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”的產(chǎn)品，先后發(fā)行2億元、7000萬元，資金用于受讓融創(chuàng)深圳旗下公司的借款債權(quán)以及惠州地產(chǎn)項(xiàng)目的后期開發(fā)建設(shè)；天津方面，1月榮享22號（融創(chuàng)團(tuán)泊湖）集合資金信托計(jì)劃成立，發(fā)行規(guī)模高達(dá)10億元。
暢通的融資渠道，讓融創(chuàng)變身“現(xiàn)金流巨獸”。截至2016年年底，融創(chuàng)現(xiàn)金流約為698億元，而“第一房企”萬科的同期現(xiàn)金流也不過900億元。對于這一數(shù)據(jù)，孫宏斌收購萬達(dá)資產(chǎn)包時予以更新：“截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現(xiàn)金。”
一個“還”字霸氣側(cè)漏，要知道這是融創(chuàng)向樂視輸血后的數(shù)字……
去地產(chǎn)化
去年5月，萬達(dá)董事長王健林豪言萬達(dá)文旅項(xiàng)目將使迪士尼20年內(nèi)無法在內(nèi)地盈利。僅僅14個月后，王健林就將這些項(xiàng)目賣出，而上海迪士尼開園僅一年后就實(shí)現(xiàn)了盈利。
對于如此“打臉”的并購交易，王健林給出的說法是為了壓縮債務(wù)，并適應(yīng)“輕房地產(chǎn)資產(chǎn)”的經(jīng)營模式。有分析師猜測，剝離房地產(chǎn)屬性，為回歸A股掃清障礙，是萬達(dá)此番出售資產(chǎn)的主因。
2016年9月底，萬達(dá)向股東支付了44億美元從香港退市，寄望在內(nèi)地以更高估值重新上市。因樓市調(diào)控趨嚴(yán)，如果萬達(dá)繼續(xù)以“房地產(chǎn)公司”身份申請上市很難獲批。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對新金融記者表示：“萬達(dá)剝離文旅產(chǎn)業(yè)這些尚不能盈利的資產(chǎn)，不僅能夠降低負(fù)債率，而且增加了被列為非房地產(chǎn)企業(yè)的可能性。”
交易的邏輯不止于此。渤海證券人士透露，因地價上行導(dǎo)致利潤空間趨勢性縮窄，運(yùn)轉(zhuǎn)多年的“萬達(dá)模式”面臨挑戰(zhàn)。“萬達(dá)開發(fā)項(xiàng)目中商業(yè)地產(chǎn)占比較大，容易沉淀資產(chǎn)并攤薄收益率，特別是綜合體回報周期難言樂觀。據(jù)測算，萬達(dá)文旅項(xiàng)目的交易額雖不到300億元，但全部建完需要兩三千億元。”
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