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興業(yè)研究報告指出，受2014年以前開工激進、銷售物業(yè)包含商辦及三四線項目偏多影響，萬達商業(yè)去化壓力明顯上行，2015年存貨跌價損失達10.55億元，2016年銷售額已出現(xiàn)下滑。模型測算顯示，2016年萬達住宅和商業(yè)結(jié)算毛利率分別從上一年的32%、52.9%變?yōu)?0.7%、45%，一旦這兩項數(shù)據(jù)降至25%和40%以下，銷售利潤將難以覆蓋自持開發(fā)成本。
事實上，多年來品牌效應(yīng)累積，萬達已具備向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的能力。接近萬達高層的消息源透露：“未來萬達將收縮投資，更多地輸出標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)管理，與融創(chuàng)交易后，文旅城開發(fā)運營仍由萬達管控便是明證。”
2016年萬達年報披露的7份投資合作協(xié)議顯示，類似“pre-REITs”前的私募基金投資人授權(quán)萬達負(fù)責(zé)項目的開發(fā)運營，萬達商業(yè)收取運營收益作為服務(wù)對價。當(dāng)時預(yù)計2017年新開業(yè)萬達廣場50個，其中39個為輕資產(chǎn)項目。
任性擴張
與越來越輕的萬達相比，融創(chuàng)卻越來越重，這與掌舵人孫宏斌對未來的判斷有很大關(guān)系。
此前，孫宏斌在接受采訪時說道：“在房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模超過10萬億元后，其整體增長不會太多，此時資源會向大企業(yè)集中。”言外之意，沒有實力繼續(xù)拿地的小房企將被淘汰，誰的盤子越大越堅挺。
對于一心跨越萬科的融創(chuàng)來講，規(guī)�；c轉(zhuǎn)型是無法忽視的矛盾。一方面，孫宏斌執(zhí)拗的規(guī)�；V求不會改變，今年或通過加速并購沖擊3000億元銷售額；另一方面，為避免消化不良收購涉及領(lǐng)域更廣的樂視及萬達資產(chǎn)包，或許正是融創(chuàng)對收益過分依賴住宅的回應(yīng)。
放棄成本高昂的招拍掛，也是融創(chuàng)擴張的理性一面。新金融記者梳理發(fā)現(xiàn)，孫宏斌多次在并購標(biāo)的出現(xiàn)危機時迅速出手，節(jié)點或在項目爛尾后，或在項目初始期。
5月12日，融創(chuàng)宣布將斥資102.54億元收購天津著名爛尾項目星耀五洲80%股權(quán)及債權(quán)，折合樓面價4363元/平方米，其時周圍土地價格早已破萬。視線回到與萬達的交易，13個文旅城中不少仍在規(guī)劃中，哈爾濱萬達城在交易發(fā)生10天前才開業(yè)，顯然品牌溢價還未發(fā)生。
低成本拿地后精耕細(xì)作，是融創(chuàng)的生財之道。此前均價達到17萬元/平方米的北京壹號院及天津復(fù)康路十一號、杭州侯潮府等，都成為當(dāng)?shù)馗叨宋飿I(yè)標(biāo)桿。2016年，融創(chuàng)銷售均價高達20480元/平方米，比萬科的13190元/平方米高出55%。
當(dāng)然，數(shù)據(jù)并不總是如此亮麗。2016年以來，隨著融創(chuàng)不斷并購，公司負(fù)債持續(xù)上漲。2016年年報顯示，融創(chuàng)凈負(fù)債率由2015年年底的75.9%跳升至121.5%。船大難掉頭，就在孫宏斌收購萬達資產(chǎn)之際，惠譽、標(biāo)普均下調(diào)融創(chuàng)信用評級，表現(xiàn)出對其任性擴張的擔(dān)憂。
值得一提的是，在兩大地產(chǎn)巨頭戰(zhàn)略分歧背后，有分析人士大膽預(yù)測，如果萬達IPO直接以樂視為載體，對于大廈傾頹的樂視、急于去地產(chǎn)化的萬達、對影視運作一竅不通的融創(chuàng)，將是三贏結(jié)果。
新金融記者 鄒昶昊 共2頁 上一頁 [1] [2] 融創(chuàng)萬達632億交易背后：凈負(fù)債率高達208% 帶著鐐銬跳舞 融創(chuàng)萬達交易里的秘密：基礎(chǔ)收購成本不足600元/平？ 【圖解】融創(chuàng)萬達“不尋常交易”解析 融創(chuàng)萬達交易計劃5個看不懂 融創(chuàng)多線作戰(zhàn)邊界在哪？ 搜索更多: 融創(chuàng)萬達 |
