李嘉誠(chéng)坐上“甩賣”的高速列車就不想下來(lái)，這次連香港的地標(biāo)性寫字樓中環(huán)中心都不要了?
香港中環(huán)皇后大道中99號(hào)，坐落著香港第五高樓——中環(huán)中心大廈，面朝維多利亞港，與中銀大廈等同處黃金地段。在過(guò)去的兩周時(shí)間里，由于買賣消息傳聞，它成為了香港最“炙手可熱”的寫字樓。
8月11日，長(zhǎng)江和記實(shí)業(yè)(下稱“長(zhǎng)和”)副主席李澤鉅在一個(gè)分析師會(huì)議上稱，“沒(méi)有生意是我們一定要做的，也沒(méi)有物業(yè)是我們一定要揸(廣東話“握”“把持”之意)在手的，除了長(zhǎng)江集團(tuán)中心，因?yàn)槲覀兌夹枰k公室工作。”
一言既出，引得很多準(zhǔn)買家都虎視眈眈。目前中環(huán)寫字樓一房難求，仲量聯(lián)行的一份報(bào)告顯示，截至7月底，中環(huán)的甲級(jí)寫字樓空置率僅為1.5%，而香港整體甲級(jí)寫字樓的空置率則有4.2%。這意味著，中環(huán)房源一出，就會(huì)被立刻搶光。
根據(jù)交易記錄，中環(huán)中心的頂層單位在今年6月以5億港元的價(jià)格售出，面積為13213平方英尺，平均每平方英尺的價(jià)格達(dá)37842港元，是全香港最貴的商廈。市場(chǎng)人士稱，一旦中環(huán)中心出售，估價(jià)絕對(duì)不會(huì)低，目前市場(chǎng)上甚至叫價(jià)超過(guò)500億港元。
還有什么可以賣的?
曾有媒體報(bào)道稱，中國(guó)工商銀行旗下的工銀亞洲，有興趣以348億港元的價(jià)格購(gòu)買長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)(01113.HK，下稱“長(zhǎng)實(shí)”)手中中環(huán)中心75%的股權(quán);而在6月份時(shí)，市場(chǎng)曾盛傳出售中環(huán)中心的價(jià)格只有200億港元。
針對(duì)這一傳聞，工銀亞洲上周發(fā)出澄清聲明，稱過(guò)去未曾參與洽談購(gòu)買中環(huán)中心。不過(guò)，市場(chǎng)上關(guān)于中環(huán)中心出售的傳聞仍不絕于耳。
萊坊高級(jí)董事兼估價(jià)及咨詢部主管林浩文對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱，中環(huán)地區(qū)是香港的金融核心地段，也是全世界面積最小的核心金融區(qū)，目前空置率只有1.5%，市面上肯放售的單位已經(jīng)少之又少。以整棟出售，并且可以買到命名權(quán)的大廈出售的情況，更是近年來(lái)罕見。加上未來(lái)中環(huán)街市將進(jìn)行改造工程，投資前景很不錯(cuò)，租金穩(wěn)定，還有很大上升空間。
盡管工銀亞洲出面否認(rèn)，但林浩文還是認(rèn)為，相信市場(chǎng)上有很多準(zhǔn)買家都在接洽賣家，而真正有實(shí)力買下中環(huán)中心的買家，應(yīng)是中資大型企業(yè)。不過(guò)，如此大的交易，買家也需要進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的盡職調(diào)查，賣家也會(huì)參考買家背景再出售，所以這單出售交易也許不會(huì)很快完成。
而在李澤鉅8月的講話中提到，“除了長(zhǎng)江中心沒(méi)有什么是不能賣的”，意味著接下來(lái)也許還會(huì)有一系列的出售行動(dòng)。除了中環(huán)中心，李嘉誠(chéng)還有哪些物業(yè)是可以出售的呢?
根據(jù)長(zhǎng)實(shí)2015年年報(bào)，長(zhǎng)實(shí)旗下?lián)碛卸嗵幫顿Y物業(yè)組合，涵蓋辦公室、零售、工業(yè)物業(yè)及供長(zhǎng)期投資的停車位，總建筑面積約達(dá)150萬(wàn)平方米，所占樓面面積大約62.75萬(wàn)平方米。
這些物業(yè)包括中環(huán)的長(zhǎng)江集團(tuán)中心、中環(huán)的中環(huán)中心(部分單位)、紅磡海濱廣場(chǎng)1座及2座、中環(huán)和記大廈、青衣和記電訊大廈(部分單位)、中環(huán)華人行、紅磡黃埔花園(部分單位)、香港仔中心(部分單位)、尖沙咀港景匯商場(chǎng)、尖沙咀1881 Heritage(前水警總部)，這些相對(duì)著名的物業(yè)都是寫字樓及零售物業(yè)，且長(zhǎng)實(shí)都擁有中長(zhǎng)期契約。
截至2016年6月底，長(zhǎng)實(shí)的物業(yè)租務(wù)收入為36.7億港元，主要來(lái)自寫字樓、零售及工業(yè)物業(yè)，分別占期內(nèi)物業(yè)租務(wù)收入的42%、38%及11%。這意味著如果單靠寫字樓的租務(wù)收入，公司上半年的租金收入已經(jīng)達(dá)到15.4億港元。
除了寫字樓以外，長(zhǎng)實(shí)在香港的酒店業(yè)務(wù)也非常龐大。該公司在香港擁有15家酒店及服務(wù)套房，在香港的平均入住率高達(dá)84.4%，上半年香港酒店及服務(wù)套房業(yè)務(wù)在扣除土地及樓宇折舊后的收益為6.98億港元。如果按照集團(tuán)已落成的酒店及服務(wù)套房物業(yè)于中期結(jié)算日的賬面值計(jì)算，年收益達(dá)到14.4%。
在目前整體市場(chǎng)并不算好的時(shí)候，長(zhǎng)實(shí)能達(dá)到這樣的收益率實(shí)屬不易。而李嘉誠(chéng)在年報(bào)中也坦然透露他對(duì)市場(chǎng)的判斷。他在2016年的中期報(bào)告中稱，集團(tuán)收益主要來(lái)自香港及內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，未來(lái)將以兩地及海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)為重點(diǎn)。目前物業(yè)市場(chǎng)正處于周期性階段，物色具合理回報(bào)的地產(chǎn)投資項(xiàng)目“殊不容易”。
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