“防空洞”模式如今弊端凸顯
人和商業(yè)這家略顯冷門的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，有其獨特的發(fā)家史和商業(yè)模式。
1992年，由戴永革家族創(chuàng)立的哈爾濱人和公司在哈爾濱建設(shè)“地一大道”一期，通過出租商鋪或者轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)的方式獲得商業(yè)回報。其兼具“防空洞”功能的項目模式一時轟動業(yè)內(nèi)，而這種“一招鮮”的商業(yè)模式也讓人和商業(yè)迅速創(chuàng)造出業(yè)界神話。
依靠沿地下人防工程進行商業(yè)化開發(fā)的模式，人和商業(yè)接連在哈爾濱、廣州、武漢、鄭州等城市開發(fā)地下人防商城，并創(chuàng)造首個地下商業(yè)品牌“地一大道”。2008年10月22日，人和商業(yè)逆勢登陸香港股市，融資30億港元。
有商業(yè)地產(chǎn)人士分析稱，23年前，人和商業(yè)以哈爾濱人和地下購物中心起步，由于以“防空工程”名義興建，在土地出讓金和稅費方面受到優(yōu)惠政策支持。人和商業(yè)迅速擴張，一路南下跑馬圈地，其獨特的模式甚至對地面商圈產(chǎn)生沖擊。截至2015年年末，人和商業(yè)運營的商場已達22個，運營面積總建筑面積127萬平方米，可出租營業(yè)面積為87萬平方米。
不過，這樣的發(fā)展模式道路也并非坦途，在人和商業(yè)高速擴張的這些年，一些固有弊端也不斷浮出水面。
例如，人和商業(yè)開發(fā)的“防空洞”沒有土地使用證，這讓人和商業(yè)無法通過土地抵押獲得銀行貸款。建設(shè)所需資金只能通過經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓和物業(yè)租金收取，或者通過發(fā)債融資解決。
最新的財報數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，人和商業(yè)全年虧損44.36億元，而這已是該公司連續(xù)第三年虧損。在此之前的2013年，其虧損達到17億元，2014年虧損17.15億元。
控股股東戴永革自吞10億美元苦果
經(jīng)營狀況每況愈下，人和商業(yè)2015年全年既沒有新增購物商場，也沒有新項目開工。同時，龐大的境外債務(wù)壓力和不斷惡化的盈利前景，壓垮了這家曾經(jīng)要和許家印扳手腕的開發(fā)商。
兩個多月前，人和商業(yè)對外宣布，委托戴德梁行整體出售旗下44個地下商城項目，總建筑面積410萬平方米，其中23個建成項目面積130萬平方米，此外還有11個在建工程和10個取得批文還未開工項目。
在廣泛進行招標(biāo)的同時，人和商業(yè)還與大股東戴永革控制下的英屬維爾京群島離岸公司盛諾有限公司（下稱“盛諾”）簽署一份備用協(xié)議，如果招標(biāo)失敗，盛諾將接手這一10億美元燙手山芋。接盤者不是別人，正是人和商業(yè)主席、執(zhí)行董事兼控股股東戴永革全資擁有的盛諾有限公司。
這個昔日的備選項，如今成了唯一選項。4月21日，人和商業(yè)發(fā)布了招標(biāo)失敗公告。
接近人和商業(yè)的人士向長江商報記者透露，人和商業(yè)地下商城流標(biāo)在意料之中，地下商城大多是人防工程，沒有產(chǎn)權(quán)，使用權(quán)也存在極大不確定性，而且，目前人和商業(yè)與業(yè)主之間存在諸多糾紛。
該人士同時表示，目前地下商城不景氣，空置率較高，僅租金收入難以支持企業(yè)的運營，公司虧損嚴(yán)重，正是這些原因促使人和商業(yè)賣掉地下商城項目，沖減虧損數(shù)額。
當(dāng)?shù)厣仙虡I(yè)都面臨空置率高、局部過剩的困境時，地下空間又該如何突圍？
針對“出售旗下44宗商業(yè)項目卻無人愿當(dāng)‘接盤俠’”“武漢項目運營情況”“公司未來轉(zhuǎn)型規(guī)劃”等問題，記者5月18日向人和商業(yè)總部發(fā)去采訪提綱，然而截至發(fā)稿前，仍未收到對方任何回復(fù)。
記者實地探訪武漢漢正街“地一大道”服裝批發(fā)市場看到，地下二層商城生意清淡，大量商鋪閑置。
長江商報 記者 楊玲玲
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