沒有任何懸念，人和商業(yè)以10億美元價格出售旗下地下商城最終以流標(biāo)告終。
一個多月前，人和商業(yè)對外宣布，委托戴德梁行整體出售旗下44個地下商城項目，總建筑面積410萬平方米，其中23個建成項目面積130萬平方米，此外還有11個在建工程和10個取得批文還未開工項目。
在廣泛進(jìn)行招標(biāo)的同時，人和商業(yè)還與大股東戴永革控制下的英屬維爾京群島離岸公司盛諾有限公司（以下簡稱“盛諾”）簽署一份備用協(xié)議，如果招標(biāo)失敗，盛諾將接手這一10億美元燙手山芋。4月21日，人和商業(yè)發(fā)布了招標(biāo)失敗公告。
4月29日人和商業(yè)宣布，備用方案正式生效，經(jīng)過股東大會批準(zhǔn)后，最晚于6月30日之前，盛諾將正式接盤人和商業(yè)地下商城資產(chǎn)。
其實，早在2015年人和商業(yè)就開始啟動轉(zhuǎn)型事宜，當(dāng)年6月份，人和商業(yè)以65億港元價格從戴永革妻子張興梅手中購得壽光地利旗下8家農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。本次交易完成后，人和商業(yè)主營業(yè)務(wù)將由地下商城轉(zhuǎn)為農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場運營。
接近人和商業(yè)的人士透露，人和商業(yè)地下商城流標(biāo)在意料之中，“地下商城大多是人防工程，沒有產(chǎn)權(quán)，使用權(quán)都已經(jīng)出售了，地下商城值錢的資產(chǎn)已經(jīng)不多了。”而且，目前人和商業(yè)與業(yè)主之間存在諸多糾紛。
在這位人士看來，人和商業(yè)收購壽光地利價格和戴永革收購人和地下商城價格相當(dāng)，更像是一次資產(chǎn)置換，“戴永革從人和商業(yè)身上沒少賺錢，現(xiàn)在還有一些沒有退出的投資機構(gòu)，資產(chǎn)置換多多少少有些補償投資者的意思。”
10億美元資產(chǎn)價值幾何
人和商業(yè)年報顯示，截至2015年底，人和商業(yè)在全國12個城市擁有22個地下商場，總建筑面積127萬平方米，其中可供出租的面積為87萬平方米，另外還有481萬平方米在建或儲備項目。
根據(jù)本次交易獨立財務(wù)顧問寶積資本有限公司評估，人和商業(yè)所出售的地下商城凈資產(chǎn)為205億元，另有96.4億元境內(nèi)應(yīng)付款及49.4億元離岸債務(wù)，所以出售資產(chǎn)估值為10億美元，相當(dāng)于65億元人民幣，其中96.4億元應(yīng)付款由買方承擔(dān)。
如果作為普通商業(yè)項目，這一規(guī)模顯然不可小覷，但人和商業(yè)旗下地下商城絕大多數(shù)為人防工程改建，按照相關(guān)法律規(guī)定，人防工程誰建設(shè)誰受益，產(chǎn)權(quán)屬于政府，開發(fā)企業(yè)擁有和平時期使用權(quán)。
上述接近人和商業(yè)人士認(rèn)為，沒有產(chǎn)權(quán)意味著不能作為商品出售，也無法作為抵押物從銀行信貸。而且目前關(guān)于人防工程作為商業(yè)使用的相關(guān)法律還不完善，一旦出現(xiàn)糾紛，將面臨無法可依的局面。
人和商業(yè)于上世紀(jì)90年代初起源于哈爾濱，2002年開始走向全國，由于人防工程手續(xù)簡便（僅需人防部門審批）、不需要繳納相關(guān)稅費，成本優(yōu)勢極為明顯，戴永革正是看中了這一優(yōu)勢，才進(jìn)行大規(guī)模擴張。
人和商業(yè)的營收，一直以出售使用權(quán)和收取租金兩條腿走路，其中出售使用權(quán)占據(jù)絕對比例，租金收入僅占零頭，已經(jīng)建成的127萬平方米地下商城中，多數(shù)均已經(jīng)售出，人和商業(yè)自持面積極少。
據(jù)購買人和商業(yè)部分使用權(quán)的哈爾濱業(yè)主介紹，人和商業(yè)四期、五期項目除了消防通道、過道等非經(jīng)營部分外，已經(jīng)全部出售，而后人和商業(yè)以每年8%的回報率從業(yè)主手中反租回來統(tǒng)一經(jīng)營，其87萬平方米可供出租的商城多數(shù)為反租來的經(jīng)營權(quán)。
轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在2012年。這一年開始，人和商業(yè)旗下在建工程全部停工，至今未有任何復(fù)工跡象。上述接近人和商業(yè)人士表示，一方面由于傳統(tǒng)商業(yè)逐漸沒落，一方面是十八大后部分地方政府叫停了項目。
在建工程全部停工意味著人和商業(yè)出售使用權(quán)作為主要收入來源逐步枯竭，再加上商城逐步?jīng)]落，人和商業(yè)營收和利潤逐年下滑，凈利潤從2009年最高峰40億元一路下滑至2015年虧損45.37億元。
從2014年底開始，人和商業(yè)在哈爾濱幾個項目中，開始放棄原來對業(yè)主承諾的8%反租回報，按照相應(yīng)業(yè)態(tài)反租回報從0.8%到3%左右，租金降低使得業(yè)主紛紛要求收回經(jīng)營權(quán)，四期、五期和六期業(yè)主與人和商業(yè)之間的官司一直持續(xù)至今。
使用權(quán)已經(jīng)出售，經(jīng)營權(quán)也面臨著丟失，這是人和商業(yè)在全國項目面臨的普遍現(xiàn)狀，其所謂10億美元資產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重縮水。
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