記者：像這種項目，以萬科的教育為主題的商業(yè)中心，會不會在別的項目中進行復(fù)制?
楊衛(wèi)東：當(dāng)然會，其實這個項目相當(dāng)于是廣州萬科商業(yè)教育類型產(chǎn)品探索的1.0版本，我們還有一個2.0版本的產(chǎn)品，規(guī)劃和細則都出來了。
這個項目位于黃埔的華冠路，體量更大，有7.5萬平米，純粹以萬科教育為特色。換句話說，它是個教育的mall，教育的商城，但是又不同于傳統(tǒng)的教育商城。這個教育商城里有兩所國際學(xué)校，還有科技營地、教育營地、電影院、兒童樂園、一些兒童的零售產(chǎn)品，也有超市、跨境電商，是一個多業(yè)態(tài)共生的商業(yè)項目。
這個產(chǎn)品的模塊已經(jīng)在實施當(dāng)中，國際學(xué)校已經(jīng)動工，招商也基本啟動了，預(yù)計到2017年底左右會面市。
對廣州萬科，包括整個廣州區(qū)域公司而言，這個產(chǎn)品的研發(fā)其實是從上至下的，從區(qū)域首席執(zhí)行官一直到各個城市公司的總經(jīng)理、各個商業(yè)公司具體的執(zhí)行層面。我們花了兩年多的時間，從研發(fā)到設(shè)計，對這個產(chǎn)品進行探索，不斷地論證，跟設(shè)計方進行了很多的溝通，它現(xiàn)在基本的模型是有萬科特色的。
記者：在集中式的商業(yè)發(fā)展這一塊，無論是從項目的體量規(guī)模還是表現(xiàn)，廣州區(qū)域有沒有一些既定的目標(biāo)?
楊衛(wèi)東：廣州萬科目前并不特別追求商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模。大家都知道，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)進入了下半場，對企業(yè)的操盤能力，城市的定位，以及在城市的發(fā)展提出了更高的要求，如果有合適的機會，我們肯定會有選擇的去做。社區(qū)畢竟是我們最大的資源，所以會緊緊地依托自身的社區(qū)去做文章，覆蓋周圍3公里范圍，把這個商業(yè)資源做足、做旺、做深、做透，這對萬科而言已經(jīng)是非常不容易的一件事情。
當(dāng)然也不排除未來有一些比較好的項目，我們會參與其中。我們參與了荔灣區(qū)恩寧路這個舊區(qū)域的改造，計劃把它打造成一個具有休閑特色的街區(qū)，類似上海的田子坊、佛山嶺南天地的風(fēng)格，這是廣州萬科參與城市舊城改造、提升所做的一個動作。
記者：如果是集中在覆蓋社區(qū)商業(yè)這一塊，別的開發(fā)商可能也同樣擁有一些社區(qū)資源的存量，萬科在這一方面的挖掘會有什么樣的優(yōu)勢和資源特點?
楊衛(wèi)東：無庸諱言，現(xiàn)在各個發(fā)展商手上都有大把的社區(qū)商業(yè)資源，如何把這些社區(qū)資源盤活，有效地為我們的社區(qū)、地產(chǎn)服務(wù)，仍然是當(dāng)前所有社區(qū)商業(yè)必須要考慮的一個方向。
五年前在東莞的時候萬科已經(jīng)開始嘗試和探討，東莞的萬科松山湖生活廣場、厚街萬科生活廣場、塘廈萬科生活廣場3個產(chǎn)品都是以自己的樓盤、社區(qū)為主。以生活廣場命名，核心主力業(yè)態(tài)就是超市、影院，加上一些餐飲，再加一些配套，體量都不會很大，大概也就兩三萬方左右。因為體量有限，業(yè)態(tài)相對比較齊全、比較豐富，同時又依托于自身的社區(qū)，相對而言抗風(fēng)險能力比較強，同時又有一定的成長性。
后來我們也做了一些輕資產(chǎn)的嘗試，也算是比較成功的，開創(chuàng)了國內(nèi)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)做輕資產(chǎn)項目的模式。
對廣州萬科而言，會在原有的經(jīng)驗基礎(chǔ)上做一些調(diào)整和提升。我們?nèi)匀痪o緊依托于自身的社區(qū)，這是第一位的。第二，深入地挖掘自身的客戶。在廣州這個城市，萬科積累了近10萬的住宅用戶，他們都是我們的會員，我們的客戶。如何把這部分的客戶群體打通，其實我們也做了很多的思考和嘗試。
蘿崗的東匯城項目，是廣州一個比較大型的居住社區(qū)，有將近2萬居民，周圍3公里范圍內(nèi)大概有近8—10萬人，我們在這個項目上做了一個探索和嘗試，圍繞著一個創(chuàng)新的萬科幸福街市品牌，探索線上線下的融合業(yè)務(wù)。
這個品牌依托社區(qū)的物業(yè)條件，體量可大可小，最小大概在七八百平米，大的兩三千平米，甚至五千平米左右。里面有我們一個叫理想空間的自創(chuàng)休閑咖啡品牌，涵蓋咖啡、書吧、簡餐，以及一些文創(chuàng)在內(nèi)的品牌。還有生鮮類的O2O店，當(dāng)然還有超市，跟居民日常生活緊密關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)都會有。
餓了么、速遞易、e袋洗這些互聯(lián)網(wǎng)平臺都是我們的戰(zhàn)略合作商家。餓了么負責(zé)對整個蘿崗片區(qū)周圍5公里范圍內(nèi)的配送，除了外賣配送，它的配送服務(wù)已經(jīng)延伸到各個業(yè)態(tài)。
另外，目前在黃埔文沖我們已經(jīng)有一個跨境電商品牌展示館，歐洲館、日韓館、美國館、澳大利亞館，這些館完全是以進口商品為主，配送范圍基本在黃埔保稅區(qū)里。我們把跨境電商的平臺移植到幸福街市里，奶粉、食品這些跟居民緊密相關(guān)的業(yè)態(tài)都會在上面展示�，F(xiàn)場有三臺可隨時下單的觸摸屏，顧客下單后，物流配送到我們的速遞易的柜子里，顧客下班了就回來取。這是有別于其它一些項目的探索。
蘿崗東匯城的幸福街市已經(jīng)開業(yè)，而且銷售、商戶、消費者和業(yè)主的反饋都還不錯，里面包含了很多這類的業(yè)態(tài)。接下來我們會做這個產(chǎn)品的升級版，比方說2.0、3.0，然后在萬科自身的社區(qū)來把它發(fā)展起來，大體上萬科的商業(yè)發(fā)展脈絡(luò)就是這樣的。
在番禺萬達廣場旁邊還有一個大型的社區(qū)項目，也會依托我們的社區(qū)做這樣的幸福街市，這個可能就是一個升級版的幸福街市，會在明年5月份左右呈現(xiàn)出來。
記者：總結(jié)下來廣州萬科在社區(qū)資源挖掘這一塊，比別的開發(fā)商要走得先一些，在時間的長度上更久一些?
楊衛(wèi)東：更精細一些。我們邀請了觀點地產(chǎn)新媒體跟其它的一些媒體去實地考察我們的幸福街市，雖然它很小，現(xiàn)在還是一個1.0的產(chǎn)品，但是可以不停地升級的�，F(xiàn)在萬科提了一個八爪魚戰(zhàn)略，我們可以不停地在這個業(yè)務(wù)模型里加載內(nèi)容，因為東匯城這個項目只有750平方米，面積比較小，所以受制于它的體量，里面呈現(xiàn)的內(nèi)容相對會少一些。但是如果有一個比較大的場地，或是一個大的物業(yè)形態(tài)，里面加載的內(nèi)容就會更豐富，更多元化，也更加能夠滿足小區(qū)或者是周圍居民的日常消費需求。
記者：剛才您說到接下來會在金沙洲和南站都有一個商業(yè)項目，金沙洲的常住人口已經(jīng)比較多了，我們是不是可以理解在那里建立商業(yè)項目還是有前景的?但現(xiàn)在南站周邊的人流量還是非常少的，你們是基于怎樣的考慮在那里建一個項目?
楊衛(wèi)東：我們是第一批進入南站做開發(fā)的幾個發(fā)展商之一。確實正如你所言，南站周圍的居住氛圍，包括一些商業(yè)氛圍都不是特別成熟，需要一定的時間。但是南站會是廣州這兩年的下一個發(fā)展熱點板塊，已經(jīng)有很多的發(fā)展商開始進入了，在這些發(fā)展商當(dāng)中，萬科希望做一些嘗試，把我們的教育產(chǎn)品，包括國際學(xué)校融入到這個商業(yè)項目里面去，到時候大家可以看到有一個不一樣的商業(yè)項目出來。
我們在南站的住宅體量比較大，將近120萬平方米，商業(yè)項目則是以綜合型的業(yè)態(tài)為主去做，預(yù)期會在2018年左右面市。
記者：是有公寓、有辦公、有購物中心這種大型的?具體進度怎樣?大概在南站的哪個地方?
楊衛(wèi)東：對，有公寓、有辦公、有商業(yè)、有國際學(xué)校，還有一些多業(yè)態(tài)的商業(yè)在這里面呈現(xiàn)出來。具體現(xiàn)在還沒有完全對外公布，就在南站的正對面，靠旁邊一點點，我們預(yù)計在明年二季度左右公布。
記者：前段時間國務(wù)院首次給公寓定性為生活服務(wù)業(yè)，以前其實公寓是沒有定性的，很多是辦公做不下去才去做公寓的。但是這次也沒有提出什么具體的東西，只是提了這么一個說法，那您覺得對現(xiàn)在的公寓市場來說，有沒有產(chǎn)生什么樣的影響?
楊衛(wèi)東：我覺得這其實對公寓市場應(yīng)該說是一個積極的信號。作為發(fā)展商而言，我們也在積極地探索國家的政策落地的執(zhí)行性，包括在這個產(chǎn)品具體的規(guī)劃、設(shè)計、定位方面，也會適當(dāng)?shù)刈鲆恍┱{(diào)整。當(dāng)下南站的供應(yīng)量還是比較大的，我們也在積極地做一些調(diào)整、摸索，以什么樣的產(chǎn)品形態(tài)切入，會更容易被市場接受，這是我們目前在做規(guī)劃設(shè)計的一個重點板塊。
記者：您可否跟我們談一下廣州和武漢的市場有什么樣的不同點?
楊衛(wèi)東：我覺得廣州跟武漢都是非常重要的商都，廣州是千年商都，武漢也是商貿(mào)流通非常發(fā)達的城市，我覺得這是它們的共同之處�？赡懿煌幵谟谑袌龅娜萘亢鸵�(guī)模，這方面來說，廣州市場相對更大一些，在城市舊改，城市更新的探索上，廣州也相對是走在前面的，而武漢正在發(fā)展當(dāng)中。
記者：剛才您談到在這個月底有一個項目即將開業(yè)，上個月底，萬科在武漢首個商業(yè)項目也開業(yè)了，同樣做社區(qū)型的購物中心，我們說搶占最后一公里，您剛才也提到覆蓋周圍3公里，不管搶占1公里也好，3公里也好，這個搶占的難點，在您看來是在哪里?
楊衛(wèi)東：如何把消費者跟我們的商業(yè)項目真正地結(jié)合起來讓消費者愿意來，愿意在這里消費，并且產(chǎn)生高頻次的消費，同時依賴于這個消費場所，也就是如何去增強消費者的黏性，這個難點確實是擺在每個發(fā)展商面前的一個重要的問題。
但是因為目前電商的沖擊，商業(yè)市場、包括經(jīng)濟環(huán)境的下行，對大部分的發(fā)展商而言，確實有很大的消費分流，存在不確定性。
我們現(xiàn)在希望把教育、服務(wù)、酒店、養(yǎng)老、社區(qū)醫(yī)療等這些綜合進來，做一些加載類型的業(yè)態(tài)，這樣服務(wù)的內(nèi)容、涵蓋的業(yè)態(tài)就更加廣，可能形成的消費群體相對更大一些，消費密度或者消費黏性也會有所增強。
至于這些產(chǎn)品落地以后的可執(zhí)行性和效果，我們也在不停地調(diào)整和升級當(dāng)中。這些商業(yè)項目已經(jīng)在我們的一些社區(qū)里落地，目前看來效果還是比較明顯的，大家都說萬科的社區(qū)里不僅有商業(yè)、酒店、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療，還有長者關(guān)懷、臨終關(guān)懷等。未來在這一塊，萬科還會積極地做一些探索和嘗試。
記者：現(xiàn)在武漢有一些綜合性的商業(yè)，可能面臨一個同質(zhì)化的問題，您覺得在廣州這邊有沒有?根據(jù)您的經(jīng)驗，如何去避免這種同質(zhì)化?
楊衛(wèi)東：從我的觀察而言，廣州市場的同質(zhì)化的項目，現(xiàn)階段還沒有完全的表現(xiàn)出來。因為廣州萬科本身的商業(yè)市場發(fā)展相對于武漢的這種爆發(fā)式的發(fā)展而言，會比較慢一些。在商圈的選擇、項目的體量、業(yè)態(tài)的規(guī)劃，包括最終呈現(xiàn)的招商結(jié)果，可能都有所不同。所以說到完全同質(zhì)化，相對廣州市場而言其實是比較好的，但是其它的城市，像武漢、成都、沈陽這一類地區(qū)的商業(yè)項目，確實是有一些同質(zhì)化的。廣州在這一塊我覺得還是不錯的，而且各個項目的特色和差異化還是比較明顯的。（來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng) 作者：羅舒晗 黃冬艷）
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