“這幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行的狀態(tài)，其實(shí)已經(jīng)到了下半場(chǎng)，萬科在廣州這個(gè)城市發(fā)展了將近20年，其實(shí)我們一直努力地去踐行城市配套服務(wù)商的角色定位，在積極地探索一些城市配套服務(wù)商的業(yè)務(wù)類型。”
這是在2015觀點(diǎn)年會(huì)會(huì)客室現(xiàn)場(chǎng)接受采訪時(shí)，廣州萬科商業(yè)管理公司總經(jīng)理?xiàng)钚l(wèi)東說的第一句話。
此前30年，萬科一直是傳統(tǒng)住宅的行業(yè)帶頭者，而隨著市場(chǎng)環(huán)境和需求的變化，萬科開始嘗試創(chuàng)新業(yè)務(wù)。2012年6月，萬科總裁郁亮提出了萬科新定位：城市配套服務(wù)商。隨后，“八爪魚戰(zhàn)略”應(yīng)運(yùn)而生，萬科由此開始了一場(chǎng)自上而下的轉(zhuǎn)型。
自上而下的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型
據(jù)了解，八爪魚戰(zhàn)略囊括了萬科未來的八大產(chǎn)品線：萬科家、萬科驛、萬科派、萬科云、萬科塾、萬科廣場(chǎng)、萬科里和萬科悅，涵蓋了創(chuàng)意、辦公、會(huì)務(wù)、商業(yè)、休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)與居住一體的產(chǎn)品集群，是萬科在共享經(jīng)濟(jì)下企業(yè)多元化戰(zhàn)略發(fā)展的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新。
如楊衛(wèi)東所言，“萬科現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)型去做城市配套服務(wù)商，城市配套服務(wù)商一定要跟城市里面很多的業(yè)態(tài)發(fā)生關(guān)聯(lián)。”
因此，這一戰(zhàn)略的提出，預(yù)示著除了傳統(tǒng)住宅，萬科將陸續(xù)試水辦公綜合體、經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)租、養(yǎng)老業(yè)務(wù)、購物中心、教育、長(zhǎng)租公寓以及社區(qū)購物等業(yè)務(wù)。
而作為新業(yè)務(wù)戰(zhàn)略中探路者角色的廣州萬科，通過這幾年的發(fā)展，已經(jīng)積累了自己的一些產(chǎn)品線和產(chǎn)品特色。
楊衛(wèi)東介紹，廣州萬科的商業(yè)地產(chǎn)基本上形成了三條產(chǎn)品線，第一是以社區(qū)商業(yè)為主的街區(qū)型或是半開放式的商業(yè)項(xiàng)目，目前大概有4個(gè)這樣的項(xiàng)目;第二是集中式的商業(yè)，在華冠路、金沙洲、海珠江燕路都分別有項(xiàng)目;第三是大型的城市綜合體項(xiàng)目，目前在廣州南站有一個(gè)這樣的項(xiàng)目。
1.0版本的城市配套服務(wù)商
萬科在海珠區(qū)江燕路的項(xiàng)目是一個(gè)位于地鐵上蓋的集中式購物中心，主要針對(duì)年輕、白領(lǐng)家庭中孩子的教育、培訓(xùn)，及媽媽群體日常的購物、消費(fèi)、社交等在內(nèi)的家庭型消費(fèi)。
項(xiàng)目包括跟加拿大科技局合作的一個(gè)兒童科技樂園，以及涵蓋3到12歲年齡段孩子所有的成長(zhǎng)素質(zhì)教育培訓(xùn)的教育營地，另外還有配套的餐飲、以香港、臺(tái)灣進(jìn)口食品為主的精品超市、零售品牌旗艦店等。
“這個(gè)項(xiàng)目體量不大，大概是3萬方左右，但是它的特色很明顯，是以萬科教育為主力的一個(gè)商業(yè)產(chǎn)品，12月份馬上就會(huì)面市。”
楊衛(wèi)東透露，這個(gè)項(xiàng)目相當(dāng)于廣州萬科商業(yè)教育類型產(chǎn)品探索的1.0的版本，還有一個(gè)純粹以萬科教育為特色2.0的版本，將在2017年底左右面市。
而除了教育產(chǎn)品，廣州萬科1.0版本的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目也已經(jīng)在探索和嘗試中。
據(jù)了解，僅在廣州這個(gè)城市，萬科就已經(jīng)積累了近10萬的住宅用戶。萬科社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目重點(diǎn)就是圍繞并依托其自身的社區(qū)，深入挖掘并打通這些客戶群，盤活社區(qū)資源，在周圍3公里范圍內(nèi)有效地開展配套服務(wù)。
廣州萬科在蘿崗的東匯城項(xiàng)目，是一個(gè)比較大型的居住社區(qū)，有將近2萬居民，周圍3公里范圍內(nèi)大概有8—10萬人。“我們?cè)谶@個(gè)項(xiàng)目上做了一個(gè)探索和嘗試，開了一個(gè)幸福街市，它是我們的1.0產(chǎn)品。”
幸福街市是線上線下業(yè)務(wù)服務(wù)融合的產(chǎn)品，體量根據(jù)物業(yè)條件規(guī)劃，最小可能只有在七八百平方米，大的有兩三千平方米，甚至五千平米左右。業(yè)態(tài)包含休閑咖啡、書吧、簡(jiǎn)餐、超市等，還跟生鮮類電商、外賣、快遞、洗衣等線上平臺(tái)合作探索更多的生活配套服務(wù)。
此外，還有歐洲館、日韓館、美國館、澳大利亞館等完全以進(jìn)口商品為主的跨境電商平臺(tái)。用楊衛(wèi)東的話說，“跟居民日常生活緊密關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)都會(huì)有。”
“我們幸福街市已經(jīng)開業(yè)，而且銷售、商戶、消費(fèi)者和業(yè)主的反饋都還不錯(cuò)。接下來會(huì)做這個(gè)產(chǎn)品的升級(jí)版，比方說2.0、3.0，然后在萬科自身的社區(qū)來把它發(fā)展起來，大體上萬科的商業(yè)發(fā)展脈絡(luò)就是這樣的。”
以下為記者對(duì)廣州萬科商業(yè)管理公司總經(jīng)理?xiàng)钚l(wèi)東先生的采訪實(shí)錄：
記者：萬科在傳統(tǒng)住宅方面一直是非常領(lǐng)先的行業(yè)帶頭者，這幾年也在各種創(chuàng)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域做一些嘗試，您能不能先給我們介紹一下，廣州萬科在商業(yè)這一塊的業(yè)務(wù)的整體的構(gòu)成和規(guī)劃?
楊衛(wèi)東：這幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)下行的狀態(tài)，其實(shí)已經(jīng)到了下半場(chǎng)，萬科在廣州這個(gè)城市發(fā)展了將近20年，其實(shí)我們一直努力地去踐行城市配套服務(wù)商的角色定位，在積極地探索一些城市配套服務(wù)商的業(yè)務(wù)類型。
這中間就包含了長(zhǎng)租公寓、教育、酒店、醫(yī)療，也包括廣州萬科的商業(yè)地產(chǎn)。在這些年的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)探索中，廣州萬科積累了自己的一些產(chǎn)品線和產(chǎn)品特色，商業(yè)地產(chǎn)基本上形成了三條產(chǎn)品線。
第一個(gè)是以社區(qū)商業(yè)為主的，街區(qū)型或者是半開放式的商業(yè)項(xiàng)目，重點(diǎn)是圍繞著我們自身的社區(qū)，服務(wù)社區(qū)周圍3公里，這種項(xiàng)目大概有4個(gè)。第二種是集中式的商業(yè)，在海珠的江燕路有一個(gè)，一個(gè)在華冠路，金沙洲還有一個(gè)。第三是大型的城市綜合體項(xiàng)目，在廣州南站有一個(gè)。這是廣州萬科這幾年著力發(fā)展的一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
我們這個(gè)月底在海珠會(huì)有一個(gè)雙地鐵上蓋的小型商業(yè)項(xiàng)目面市。
記者：您剛剛提到12月份海珠區(qū)馬上會(huì)有一個(gè)的集中式的購物中心項(xiàng)目面市，因?yàn)槿f科首次嘗試這種項(xiàng)目，大家也比較關(guān)注，您可不可以就這個(gè)項(xiàng)目跟我們分享一下它的特點(diǎn)?
楊衛(wèi)東：我很樂意跟大家分享我們首個(gè)集中式商業(yè)的探索。萬科在著力發(fā)展萬科的教育，萬科的商業(yè)一定會(huì)跟教育做強(qiáng)關(guān)聯(lián)的結(jié)合，這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的核心主力店就是教育。這個(gè)項(xiàng)目在海珠區(qū)江燕路2號(hào)線和11號(hào)線的交匯處，大概3萬方左右，地下三層，地上四層。
這個(gè)項(xiàng)目的體量不大，但是它的特色很明顯，是以萬科教育為主力的商業(yè)產(chǎn)品。里面有我們跟加拿大科技局合作的一個(gè)we park，兒童科技樂園，類似于少年宮的科技館，包括一些益智類的項(xiàng)目，科技知識(shí)，還有動(dòng)力學(xué)、聲學(xué)、光學(xué)，以銷售門票的方式經(jīng)營，節(jié)假日家長(zhǎng)帶著孩子們?nèi)⒂^、學(xué)習(xí)、交流，這是我們的核心理念。
另外一個(gè)主力店是萬科自創(chuàng)的科技營地、教育營地。教育營地是萬科教育的一個(gè)核心品牌，里面涵蓋了3到12歲年齡段孩子所有的成長(zhǎng)素質(zhì)教育培訓(xùn)，包括應(yīng)試教育的培訓(xùn)都有體現(xiàn)，這也是我們的一個(gè)核心特色。
這個(gè)商業(yè)主要配套餐飲，包括少量的零售，還有一些次主力店。負(fù)二層地鐵出入口有一個(gè)約2000平方的百佳超市，是百佳新型業(yè)態(tài)下規(guī)劃的一個(gè)體量較小的精品超市，以香港、臺(tái)灣的進(jìn)口食品為主，大概占50%左右。還有海珠區(qū)首個(gè)無印良品的旗艦店、優(yōu)衣庫之類的零售品牌，星巴克、探魚、樂凱撒這樣的餐飲。
我們對(duì)整個(gè)海珠片區(qū)做了較深度的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)除了樂峰廣場(chǎng)外，其它的商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)比較分散，特色的商業(yè)項(xiàng)目并不多。江南西又是傳統(tǒng)的海珠老商圈，周圍的居民區(qū)資源相對(duì)比較豐富，高校、小學(xué)資源也較多。我們希望覆蓋周圍大概三公里范圍內(nèi)年輕家庭、白領(lǐng)家庭為主的家庭型的消費(fèi)，比方說他們孩子的教育、培訓(xùn)，還有媽媽群日常的購物、消費(fèi)、社交等，都可以在我們這個(gè)項(xiàng)目里面實(shí)現(xiàn)。
這是一個(gè)半開放式的項(xiàng)目，所有的室外場(chǎng)所打造的都是休閑的氛圍，對(duì)周圍的家庭會(huì)有比較大的吸引力。
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