負(fù)債率高企 現(xiàn)金流承壓
規(guī)模急劇擴(kuò)張而銷(xiāo)售受阻，企業(yè)的現(xiàn)金流必然承受巨大壓力。雖然李思廉在2014年富力地產(chǎn)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，“92%左右的凈負(fù)債比率是可以接受的”，但富力地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)壓力卻不容樂(lè)觀(guān)。
2013年，在中國(guó)房地產(chǎn)土地市場(chǎng)過(guò)熱的背景下，富力地產(chǎn)采取了激進(jìn)的擴(kuò)張策略，購(gòu)地款項(xiàng)達(dá)到434億元，而其在2010年到2012年的土地款僅分別為83億元、60億元和40億元。
這個(gè)變化無(wú)疑相當(dāng)明顯，根據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)（香港）的研報(bào)測(cè)算，富力地產(chǎn)的凈權(quán)益負(fù)債率因此從2012 年底的86%上升至2014 年中期的186%。時(shí)至2014 年底，其凈權(quán)益負(fù)債率水平依然處于174%的高位。也就是說(shuō)，目前富力地產(chǎn)的負(fù)債水平扣除現(xiàn)金后是凈權(quán)益的1.74倍。
同時(shí)，富力地產(chǎn)的短期有息借貸從2013年的180 億元攀升至240億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物則從240億元下滑至198億元。為了改善資產(chǎn)負(fù)債表，富力地產(chǎn)在2014 年發(fā)行了約150億元的永續(xù)債。
富力地產(chǎn)全年的一般有息負(fù)債的利息費(fèi)用是58億元，永續(xù)債利息支出是13億元。單永續(xù)債的利息支出就蠶食了富力地產(chǎn)全年凈利潤(rùn)的兩成。
2014年，富力地產(chǎn)結(jié)算營(yíng)業(yè)收入僅317億元，同比下降了6%，銷(xiāo)售回籠資金的減少導(dǎo)致可用于償還債務(wù)的現(xiàn)金同比減少。同時(shí)根據(jù)CRIC研究中心的數(shù)據(jù)，2013年的434億元購(gòu)地款中，當(dāng)年僅支付了200億元，使得2014年土地款支出高達(dá)215億元。這都成為目前富力地產(chǎn)凈負(fù)債率居高不下的重要原因。
從上述數(shù)據(jù)分析來(lái)看，預(yù)計(jì)富力地產(chǎn)2015年下半年的資金運(yùn)營(yíng)會(huì)面臨較大壓力。
目前富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金198億元，2015年卻有221億元的短債到期，以及122億元的其他應(yīng)付款和101億元的所得稅負(fù)債，資金缺口達(dá)250億元左右。
根據(jù)CRIC研究中心的測(cè)算，“2015年600億元銷(xiāo)售目標(biāo)預(yù)計(jì)回款510億元，這塊資金基本能平衡建設(shè)投入(180億元)、土地出讓金(80億元)、利息支出(70億元)、稅費(fèi)(80億元)以及其他(40億元)”。那么，剩下的200多億元的短債償付則只能通過(guò)融資方式來(lái)解決。
對(duì)于2015年的融資計(jì)劃，富力地產(chǎn)并沒(méi)有明確的回復(fù)，僅表示：“于2014底，國(guó)內(nèi)企業(yè)已能夠在銀行同業(yè)市場(chǎng)上發(fā)行人民幣中期票據(jù)，此類(lèi)票據(jù)的特質(zhì)可能頗符合本集團(tuán)所需，我們將繼續(xù)研究選項(xiàng)，適當(dāng)時(shí)機(jī)時(shí)我們將作出選擇。”
券商看衰 富力求穩(wěn)
在規(guī)模突擊失敗后，如同2012年時(shí)，富力地產(chǎn)再次選擇求穩(wěn)。
富力地產(chǎn)表示，“本集團(tuán)將2015年的協(xié)議銷(xiāo)售額目標(biāo)設(shè)定在人民幣600億元，較2014的實(shí)際銷(xiāo)售額適度增加10%。放慢增長(zhǎng)速度將令本集團(tuán)可以?xún)?yōu)化資源分配（包括土地儲(chǔ)備、融資安排和人力資源），確保我們?cè)谀壳暗氖袌?chǎng)環(huán)境下實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)增長(zhǎng)，亦讓我們?cè)趦r(jià)格以外以產(chǎn)品質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)。”
李思廉在2014年富力地產(chǎn)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上說(shuō)：“今年600億銷(xiāo)售目標(biāo)的設(shè)定，我們也是看到今年中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)往平穩(wěn)發(fā)展，所以也沒(méi)有說(shuō)很積極地定很高的銷(xiāo)售目標(biāo)。”
然而從激進(jìn)發(fā)展到求穩(wěn)的轉(zhuǎn)變并沒(méi)能得到券商研究員們的認(rèn)同，最近一個(gè)月，中金、申銀萬(wàn)國(guó)（香港）、野村證券紛紛給予富力地產(chǎn)“減持”評(píng)級(jí)；而交銀國(guó)際和瑞銀信貸（香港），考慮目前股價(jià)已經(jīng)反映了富力地產(chǎn)的現(xiàn)狀，給出了“中性”評(píng)級(jí)。整體而言，它們對(duì)富力地產(chǎn)的2015年并不看好。
中金公司在研究報(bào)告中認(rèn)為，“對(duì)2015年過(guò)于樂(lè)觀(guān)。盡管支付能力有所提高以及市場(chǎng)情緒改善，我們認(rèn)為富力2015 年53%（2013 年、2014 年分別為50%、46%）的去化率預(yù)測(cè)過(guò)于樂(lè)觀(guān)，主要因?yàn)椋海?）廣州、北京銷(xiāo)售貢獻(xiàn)減少（2014年為50%，2015年預(yù)計(jì)為31%），增加不確定性；（2）新推貨量?jī)H占全年可供銷(xiāo)售資源的42%。盡管管理層有信心對(duì)今年到期220 億元債務(wù)中的大部分進(jìn)行再度融資，但2016上半年將有145 億元永續(xù)債需要贖回（在利率提高前），這對(duì)富力的資產(chǎn)負(fù)債表又形成另一大壓力。”
今年前兩個(gè)月，富力地產(chǎn)分別僅實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額27 億元（同比下滑13%）以及15 億元（同比下滑51%）。申銀萬(wàn)國(guó)（香港）的研報(bào)指出，“根據(jù)管理層指引，2015 年公司結(jié)算面積將增長(zhǎng)25%至400萬(wàn)平方米，而毛利率將穩(wěn)定在2014 年的水平。而在我們看來(lái)，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)依然充滿(mǎn)挑戰(zhàn)。”
要去杠桿、要去庫(kù)存，還要進(jìn)行再融資，富力地產(chǎn)的利潤(rùn)率和盈利質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)在加大，2015年富力地產(chǎn)注定會(huì)過(guò)得比較辛苦。來(lái)源:投資時(shí)報(bào)
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