目前，包括中金公司、申銀萬國等多家券商研究部給予富力地產(chǎn)“減持”評級，表示出對富力地產(chǎn)前景的悲觀預(yù)期。

　　2014年，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（下稱富力地產(chǎn)）跨越夢落了空。

　　本欲突破700億元銷售額大關(guān)的富力地產(chǎn)，被無情的擋在了600億元的關(guān)卡下。

　　3月17日，富力地產(chǎn)發(fā)布2014年年度業(yè)績報告，“本集團(tuán)全年純利達(dá)人民幣65.1億元，而協(xié)議銷售額與2013年相比則增加29%至人民幣 544 億元，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長。然而主要?dú)w因于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下發(fā)生的一些重大變革，銷售業(yè)績?nèi)缘陀谖覀冊�定的協(xié)議銷售額目標(biāo)。”

　　去年，富力地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績首度出現(xiàn)衰退，現(xiàn)金流承壓，同時富力地產(chǎn)本次不派放股息，這是其上市10 年來首次宣布不發(fā)放股息（過去9 年公司平均股息分派率均在40%以上）。

　　根據(jù)其業(yè)績報告，富力地產(chǎn)2014年營業(yè)額較2013年稍有回落，純利相對減少。其中營業(yè)額達(dá)347.05億元，同比下降4.32%；毛利為123.14億元，同比下降13.49%；而2014年的年度盈利為65.06億元，同比下降14.90%，其中公司所有者應(yīng)占52.21億元，同比下降31.61%。

　　此外，富力地產(chǎn)凈負(fù)債率仍處在高位，至2014年末，負(fù)債率高達(dá)91.7%。盡管持有現(xiàn)金198億元，但2015年卻有近450億元的流動負(fù)債需要償還，其中200多億元短債償付可能需要再融資加以解決。

　　在資本市場上，富力地產(chǎn)的股價也在持續(xù)下跌，2015年以來富力地產(chǎn)的股票從10元左右持續(xù)下跌至目前的7.5元左右，跌幅25%；而近三年來，其股價呈現(xiàn)長期下跌態(tài)勢，投資者顯然在用腳投票。目前，包括中金公司、申銀萬國（香港）等多家券商研究部給予富力地產(chǎn)“減持”評級，表示出對富力地產(chǎn)前景的悲觀預(yù)期。

　　跨欄屢屢受阻

　　李思廉和張力協(xié)作下的富力地產(chǎn)總被外界貼上“激進(jìn)”的標(biāo)簽，早先廣東房地產(chǎn)界流傳“別人不敢拿的地，富力敢拿”。也正是在這種冒險精神下，富力地產(chǎn)尋找到了自己的機(jī)會，20年的時間成長為中國房地產(chǎn)行業(yè)綜合排名領(lǐng)先的企業(yè)。

　　實(shí)現(xiàn)規(guī)模突破是富力地產(chǎn)近5年來一直謀劃的目標(biāo)。2010年，富力地產(chǎn)的總協(xié)議銷售額首度突破320億元大關(guān)，同比增幅達(dá)到33%。滿懷信心對未來市場高度樂觀的富力地產(chǎn)為2011年定下了400億元的銷售目標(biāo)，希望能夠?qū)⒖焖僭鲩L的勢頭延續(xù)下去。然而，不久后即遭遇中國歷史上最嚴(yán)格房地產(chǎn)調(diào)控政策的打擊，富力地產(chǎn)2011年僅實(shí)現(xiàn)了銷售任務(wù)的75%，300億元的協(xié)議銷售額比2010年下降了9%。

　　在銷售額300億元左右的規(guī)模上，富力地產(chǎn)連續(xù)保持了3年。2013年，富力地產(chǎn)再次爆發(fā)，實(shí)現(xiàn)422億元的銷售額，同比增長23%，站上了400億元的水平。這讓富力地產(chǎn)剛剛平靜的心再次激動起來。于是2014年年初，富力地產(chǎn)信誓旦旦地定下了700億元銷售目標(biāo)，這無疑引來極大的關(guān)注。

　　對外，富力地產(chǎn)方面的表述是，“集團(tuán)過去平穩(wěn)在三四百億元有一段時間了，已經(jīng)在這個平臺站穩(wěn)了腳。由于去年買地較多，在2014年、2015年都會陸續(xù)爆發(fā)，所以700億元的銷售目標(biāo)是合理的。”為了實(shí)現(xiàn)這個跨越，富力在2013年耗資430億元購置土地近20幅，使得2014年可供售貨金額達(dá)到前所未有的1420億元。

　　然而，歷史再次以極其相似的劇情重演，受市況不佳的影響，富力地產(chǎn)的“跨欄之舉”無奈地被擋在了600億元這個“欄桿”之下，全年僅實(shí)現(xiàn)544億元的協(xié)議銷售額，同比增長29%，但營業(yè)收入和凈利全面下滑。

　　三四線城市業(yè)績承壓

　　對于“闖關(guān)”失敗的原因，富力地產(chǎn)認(rèn)為是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下發(fā)生的一些重大變革，“中國經(jīng)濟(jì)過去一年轉(zhuǎn)型至‘新常態(tài)’，這肯定會在多方面影響房地產(chǎn)行業(yè)。為了善用及保存寶貴土地資源，集團(tuán)避免參與若干物業(yè)銷售項目難以持續(xù)的惡性價格競爭，選擇適當(dāng)調(diào)整項目推售時間。”

　　意思就是，為了不參與價格競爭，富力地產(chǎn)選擇了惜售，即縮減了2014年后期的銷售規(guī)模，所以導(dǎo)致最后沒有完成銷售目標(biāo)。

　　但富力地產(chǎn)在項目布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的問題，卻沒有被業(yè)績報告所提及。根據(jù)CRIC研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，富力地產(chǎn)2014年土地儲備偏重三四線城市。與2013年相比，富力地產(chǎn)在一線城市可售面積占比減少了4個百分點(diǎn)至12.1%；三四線城市占比卻繼續(xù)上升2個百分點(diǎn)至31.6%。2014年，三四線城市的房地產(chǎn)市場衰退明顯，而富力地產(chǎn)在這個大區(qū)域上的業(yè)績不給力，是導(dǎo)致其銷售乏力的主要原因。

　　CRIC研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2014年富力在大同、海南、惠州的項目，銷售金額分別同比下降46%、41%、18%。同時，富力地產(chǎn)在二線城市的布局，區(qū)位也較偏，缺少熱點(diǎn)板塊項目。比如在西安，富力的主力項目富力城位于西安三環(huán)外，在主流剛需產(chǎn)品爭奪市場份額的情況下，其競爭力相對較弱，業(yè)績同比下降33%。

　　對于項目布局上的問題，富力地產(chǎn)顯然已經(jīng)有所注意。富力地產(chǎn)表示，“本集團(tuán)未來的業(yè)務(wù)重點(diǎn)將更集中于一線和二線城市。我們預(yù)期來年將不會參與太多土地收購項目，特別是在三線和四線城市的土地收購。如有十分合適的土地收購項目，本集團(tuán)亦只限于考慮北京和廣州等一線城市。”

　　負(fù)債率高企 現(xiàn)金流承壓

　　規(guī)模急劇擴(kuò)張而銷售受阻，企業(yè)的現(xiàn)金流必然承受巨大壓力。雖然李思廉在2014年富力地產(chǎn)業(yè)績發(fā)布會上表示，“92%左右的凈負(fù)債比率是可以接受的”，但富力地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)壓力卻不容樂觀。

　　2013年，在中國房地產(chǎn)土地市場過熱的背景下，富力地產(chǎn)采取了激進(jìn)的擴(kuò)張策略，購地款項達(dá)到434億元，而其在2010年到2012年的土地款僅分別為83 億元、60 億元和40 億元。

　　這個變化無疑相當(dāng)明顯，根據(jù)申銀萬國（香港）的研報測算，富力地產(chǎn)的凈權(quán)益負(fù)債率因此從2012 年底的86%上升至2014 年中期的186%。時至2014 年底，其凈權(quán)益負(fù)債率水平依然處于174%的高位。也就是說，目前富力地產(chǎn)的負(fù)債水平扣除現(xiàn)金后是凈權(quán)益的1.74倍。

　　同時，富力地產(chǎn)的短期有息借貸從2013年的180 億元攀升至240 億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物則從240 億元下滑至198億元。為了改善資產(chǎn)負(fù)債表，富力地產(chǎn)在2014 年發(fā)行了約150 億元的永續(xù)債。富力地產(chǎn)全年的一般有息負(fù)債的利息費(fèi)用是58 億元，永續(xù)債利息支出是13億元。單永續(xù)債的利息支出就蠶食了富力地產(chǎn)全年凈利潤的兩成。

　　2014年，富力地產(chǎn)結(jié)算營業(yè)收入僅317億元，同比下降了6%，銷售回籠資金的減少導(dǎo)致可用于償還債務(wù)的現(xiàn)金同比減少。同時根據(jù)CRIC研究中心的數(shù)據(jù)，2013年的434億元購地款中，當(dāng)年僅支付了200億元，使得2014年土地款支出高達(dá)215億元。這都成為目前富力地產(chǎn)凈負(fù)債率居高不下的重要原因。

　　從上述數(shù)據(jù)分析來看，預(yù)計富力地產(chǎn)2015年下半年的資金運(yùn)營會面臨較大壓力。

　　目前富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金198億元，2015年卻有221億元的短債到期，以及122億元的其他應(yīng)付款和101億元的所得稅負(fù)債，資金缺口達(dá)250億元左右。根據(jù)CRIC研究中心的測算，“2015年600億元銷售目標(biāo)預(yù)計回款510億元，這塊資金基本能平衡建設(shè)投入(180億元)、土地出讓金(80億元)、利息支出(70億元)、稅費(fèi)(80億元)以及其他(40億元)”。那么，剩下的200多億元的短債償付則只能通過融資方式來解決。

　　對于2015年的融資計劃，富力地產(chǎn)并沒有明確的回復(fù)，僅表示：“于2014底，國內(nèi)企業(yè)已能夠在銀行同業(yè)市場上發(fā)行人民幣中期票據(jù)，此類票據(jù)的特質(zhì)可能頗符合本集團(tuán)所需，我們將繼續(xù)研究選項，適當(dāng)時機(jī)時我們將作出選擇。”

　　券商看衰 富力求穩(wěn)

　　在規(guī)模突擊失敗后，如同2012年時，富力地產(chǎn)再次選擇求穩(wěn)。

　　富力地產(chǎn)表示，“本集團(tuán)將2015年的協(xié)議銷售額目標(biāo)設(shè)定在人民幣 600 億元，較2014的實(shí)際銷售額適度增加10%。放慢增長速度將令本集團(tuán)可以優(yōu)化資源分配（包括土地儲備、融資安排和人力資源），確保我們在目前的市場環(huán)境下實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)增長，亦讓我們在價格以外以產(chǎn)品質(zhì)量競爭。”

　　李思廉在2014年富力地產(chǎn)業(yè)績發(fā)布會上說：“今年600億銷售目標(biāo)的設(shè)定，我們也是看到今年中國的整體經(jīng)濟(jì)往平穩(wěn)發(fā)展，所以也沒有說很積極地定很高的銷售目標(biāo)。”

　　然而從激進(jìn)發(fā)展到求穩(wěn)的轉(zhuǎn)變并沒能得到券商研究員們的認(rèn)同，最近一個月，中金、申銀萬國（香港）、野村證券紛紛給予富力地產(chǎn)“減持”評級；而交銀國際和瑞銀信貸（香港），考慮目前股價已經(jīng)反映了富力地產(chǎn)的現(xiàn)狀，給出了“中性”評級。整體而言，它們對富力地產(chǎn)的2015年并不看好。

　　中金公司在研究報告中認(rèn)為，“對2015 年過于樂觀。盡管支付能力有所提高以及市場情緒改善，我們認(rèn)為富力2015 年53%（2013 年、2014 年分別為50%、46%）的去化率預(yù)測過于樂觀，主要因?yàn)椋海?）廣州、北京銷售貢獻(xiàn)減少（2014年為50%，2015年預(yù)計為31%），增加不確定性；（2）新推貨量僅占全年可供銷售資源的42%。盡管管理層有信心對今年到期220 億元債務(wù)中的大部分進(jìn)行再度融資，但2016上半年將有145 億元永續(xù)債需要贖回（在利率提高前），這對富力的資產(chǎn)負(fù)債表又形成另一大壓力。”

　　今年前兩個月，富力地產(chǎn)分別僅實(shí)現(xiàn)合約銷售額27 億元（同比下滑13%）以及15 億元（同比下滑51%）。申銀萬國（香港）的研報指出，“根據(jù)管理層指引，2015 年公司結(jié)算面積將增長25%至400萬平方米，而毛利率將穩(wěn)定在2014 年的水平。而在我們看來，要實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)依然充滿挑戰(zhàn)。”

　　要去杠桿、要去庫存，還要進(jìn)行再融資，富力地產(chǎn)的利潤率和盈利質(zhì)量的風(fēng)險在加大，2015年富力地產(chǎn)注定會過得比較辛苦。(來自：《投資時報》)

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