2014年，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（下稱富力地產(chǎn)）跨越夢落了空。
本欲突破700億元銷售額大關(guān)的富力地產(chǎn)，被無情的擋在了600億元的關(guān)卡下。
3月17日，富力地產(chǎn)發(fā)布2014年年度業(yè)績報告，“本集團全年純利達人民幣65.1億元，而協(xié)議銷售額與2013年相比則增加29%至人民幣544億元，實現(xiàn)穩(wěn)健增長。然而主要歸因于宏觀經(jīng)濟環(huán)境下發(fā)生的一些重大變革，銷售業(yè)績?nèi)缘陀谖覀冊ǖ膮f(xié)議銷售額目標(biāo)。”
去年，富力地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績首度出現(xiàn)衰退，現(xiàn)金流承壓，同時富力地產(chǎn)本次不派放股息，這是其上市10年來首次宣布不發(fā)放股息（過去9年公司平均股息分派率均在40%以上）。
根據(jù)其業(yè)績報告，富力地產(chǎn)2014年營業(yè)額較2013年稍有回落，純利相對減少。其中營業(yè)額達347.05億元，同比下降4.32%；毛利為123.14億元，同比下降13.49%；而2014年的年度盈利為65.06億元，同比下降14.90%，其中公司所有者應(yīng)占52.21億元，同比下降31.61%。
此外，富力地產(chǎn)凈負(fù)債率仍處在高位，至2014年末，負(fù)債率高達91.7%。盡管持有現(xiàn)金198億元，但2015年卻有近450億元的流動負(fù)債需要償還，其中200多億元短債償付可能需要再融資加以解決。
在資本市場上，富力地產(chǎn)的股價也在持續(xù)下跌，2015年以來富力地產(chǎn)的股票從10元左右持續(xù)下跌至目前的7.5元左右，跌幅25%；而近三年來，其股價呈現(xiàn)長期下跌態(tài)勢，投資者顯然在用腳投票。目前，包括中金公司、申銀萬國（香港）等多家券商研究部給予富力地產(chǎn)“減持”評級，表示出對富力地產(chǎn)前景的悲觀預(yù)期。
跨欄屢屢受阻
李思廉和張力協(xié)作下的富力地產(chǎn)總被外界貼上“激進”的標(biāo)簽，早先廣東房地產(chǎn)界流傳“別人不敢拿的地，富力敢拿”。也正是在這種冒險精神下，富力地產(chǎn)尋找到了自己的機會，20年的時間成長為中國房地產(chǎn)行業(yè)綜合排名領(lǐng)先的企業(yè)。
實現(xiàn)規(guī)模突破是富力地產(chǎn)近5年來一直謀劃的目標(biāo)。2010年，富力地產(chǎn)的總協(xié)議銷售額首度突破320億元大關(guān)，同比增幅達到33%。滿懷信心對未來市場高度樂觀的富力地產(chǎn)為2011年定下了400億元的銷售目標(biāo)，希望能夠?qū)⒖焖僭鲩L的勢頭延續(xù)下去。
然而，不久后即遭遇中國歷史上最嚴(yán)格房地產(chǎn)調(diào)控政策的打擊，富力地產(chǎn)2011年僅實現(xiàn)了銷售任務(wù)的75%，300億元的協(xié)議銷售額比2010年下降了9%。
在銷售額300億元左右的規(guī)模上，富力地產(chǎn)連續(xù)保持了3年。2013年，富力地產(chǎn)再次爆發(fā)，實現(xiàn)422億元的銷售額，同比增長23%，站上了400億元的水平。這讓富力地產(chǎn)剛剛平靜的心再次激動起來。于是2014年年初，富力地產(chǎn)信誓旦旦地定下了700億元銷售目標(biāo)，這無疑引來極大的關(guān)注。
對外，富力地產(chǎn)方面的表述是，“集團過去平穩(wěn)在三四百億元有一段時間了，已經(jīng)在這個平臺站穩(wěn)了腳。由于去年買地較多，在2014年、2015年都會陸續(xù)爆發(fā)，所以700億元的銷售目標(biāo)是合理的。”為了實現(xiàn)這個跨越，富力在2013年耗資430億元購置土地近20幅，使得2014年可供售貨金額達到前所未有的1420億元。
然而，歷史再次以極其相似的劇情重演，受市況不佳的影響，富力地產(chǎn)的“跨欄之舉”無奈地被擋在了600億元這個“欄桿”之下，全年僅實現(xiàn)544億元的協(xié)議銷售額，同比增長29%，但營業(yè)收入和凈利全面下滑。
三四線城市業(yè)績承壓
對于“闖關(guān)”失敗的原因，富力地產(chǎn)認(rèn)為是宏觀經(jīng)濟環(huán)境下發(fā)生的一些重大變革，“中國經(jīng)濟過去一年轉(zhuǎn)型至‘新常態(tài)’，這肯定會在多方面影響房地產(chǎn)行業(yè)。為了善用及保存寶貴土地資源，集團避免參與若干物業(yè)銷售項目難以持續(xù)的惡性價格競爭，選擇適當(dāng)調(diào)整項目推售時間。”
意思就是，為了不參與價格競爭，富力地產(chǎn)選擇了惜售，即縮減了2014年后期的銷售規(guī)模，所以導(dǎo)致最后沒有完成銷售目標(biāo)。
但富力地產(chǎn)在項目布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的問題，卻沒有被業(yè)績報告所提及。根據(jù)CRIC研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，富力地產(chǎn)2014年土地儲備偏重三四線城市。
與2013年相比，富力地產(chǎn)在一線城市可售面積占比減少了4個百分點至12.1%；三四線城市占比卻繼續(xù)上升2個百分點至31.6%。2014年，三四線城市的房地產(chǎn)市場衰退明顯，而富力地產(chǎn)在這個大區(qū)域上的業(yè)績不給力，是導(dǎo)致其銷售乏力的主要原因。
CRIC研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2014年富力在大同、海南、惠州的項目，銷售金額分別同比下降46%、41%、18%。同時，富力地產(chǎn)在二線城市的布局，區(qū)位也較偏，缺少熱點板塊項目。
比如在西安，富力的主力項目富力城位于西安三環(huán)外，在主流剛需產(chǎn)品爭奪市場份額的情況下，其競爭力相對較弱，業(yè)績同比下降33%。
對于項目布局上的問題，富力地產(chǎn)顯然已經(jīng)有所注意。富力地產(chǎn)表示，“本集團未來的業(yè)務(wù)重點將更集中于一線和二線城市。我們預(yù)期來年將不會參與太多土地收購項目，特別是在三線和四線城市的土地收購。如有十分合適的土地收購項目，本集團亦只限于考慮北京和廣州等一線城市。”
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