核心摘要：核心盈利七年以來首次下跌，準(zhǔn)備競(jìng)買融綠，是近一年多以來九龍倉在內(nèi)地的重要決策。融創(chuàng)中國(01918 HK)董事長孫宏斌快吃到嘴的肉，有人來搶食了，來勢(shì)洶洶的，正是香港地產(chǎn)大鱷九龍倉。
內(nèi)地投資放緩 九龍倉執(zhí)意入局融綠爭(zhēng)奪戰(zhàn)
核心盈利七年以來首次下跌，準(zhǔn)備競(jìng)買融綠，是近一年多以來九龍倉在內(nèi)地的重要決策。
融創(chuàng)中國(01918 HK)董事長孫宏斌快吃到嘴的肉，有人來搶食了，來勢(shì)洶洶的，正是香港地產(chǎn)大鱷九龍倉(00004.HK)。3月16日，九龍倉副主席兼常務(wù)董事吳天海在業(yè)績會(huì)上首次正式表態(tài)：有意競(jìng)買融綠平臺(tái)公司。一個(gè)月前，九龍倉集團(tuán)副主席周安橋給外界的還是“既不否認(rèn)也不承認(rèn)”的曖昧態(tài)度。
準(zhǔn)備競(jìng)買融綠，是近一年多以來九龍倉在內(nèi)地的重要決策。事實(shí)上，去年至今，九龍倉只在北京、杭州新增了三幅土地，其他內(nèi)地新增項(xiàng)目幾乎停滯。其在內(nèi)地的業(yè)績很不理想，甚至拖累了整個(gè)集團(tuán)。據(jù)九龍倉披露的2014年業(yè)績，去年公司核心盈利下降了7%至104.7億港元(約合83.6億元人民幣;215億元的銷售額也只完成全年目標(biāo)的94%。
作為一家典型的港式家族企業(yè)，九龍倉從2007年逐漸開始加碼對(duì)內(nèi)地的投資，尤其是在華東地區(qū)投入了數(shù)百億元購地。早在2013年底，九龍倉華東項(xiàng)目儲(chǔ)備已占內(nèi)地總量的50%以上，但在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，九龍倉卻表現(xiàn)出“水土不服”的一面。
劍指融綠收購
“綠城和九龍倉之間有一家合資公司，持有的18個(gè)項(xiàng)目都是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。如果綠城肯出手賣，而且價(jià)格合適，我相信九龍倉都有興趣考慮。”吳天海所說的這家合資公司，正是融綠平臺(tái)公司。這也是九龍倉第一次對(duì)外正式宣布有意收購融綠股權(quán)。
早在今年2月初，市場(chǎng)就已傳出消息，作為綠城第一大股東，九龍倉向綠城中國(03900 HK)發(fā)函，欲以70億元價(jià)格買下融綠平臺(tái)中綠城所占50%股權(quán)的消息。綠城中國董事長宋衛(wèi)平彼時(shí)對(duì)融綠平臺(tái)的態(tài)度是：賣!但價(jià)高者得。
周安橋當(dāng)時(shí)向時(shí)代周報(bào)記者表示，九龍倉不太主張綠城賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，“融綠平臺(tái)從剛開始成立時(shí)只有9個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)有18個(gè)項(xiàng)目，且大多在上海，而上海是九龍倉比較看重的城市。”
在此之前，融創(chuàng)中國與綠城中國已就此展開多輪公告交鋒。去年12月31日，融創(chuàng)中國公告稱，將以155億元的價(jià)格收購融綠平臺(tái)全部股權(quán)及債權(quán)。綠城中國隨即公告稱，這是融創(chuàng)中國單方面主張。雙方隨即開展了多輪公告口水仗，但至今未有具體結(jié)果。
如今，九龍倉高層正式宣布競(jìng)買融綠，令局面一下變得復(fù)雜起來。融綠究竟會(huì)花落誰家，成為新的懸疑。綠城中國某高層日前向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前不便表態(tài)，因?yàn)槭录淖呦蛉源嬖?ldquo;諸多變數(shù)”，“只要價(jià)格合適，綠城都?xì)g迎。但這個(gè)事情目前正在進(jìn)行中，又增加了新的不確定。綠城是把融綠股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓掉，還是會(huì)持有一部分;以何種方式什么價(jià)格轉(zhuǎn)讓，目前還沒有明確。”
不過宋衛(wèi)平透露，在未正式完成收購流程的前提下，融創(chuàng)已將融綠旗下包括上海綠順在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目公司進(jìn)行了股權(quán)及人事變更。
折戟內(nèi)地銷售
將視線轉(zhuǎn)回九龍倉本身，其在內(nèi)地樓市的表現(xiàn)卻并不盡如人意，在去年，出現(xiàn)了自2008年以來核心盈利的首次下跌。
據(jù)九龍倉披露的最新業(yè)績，2014年公司核心盈利下降7%至104.7億港元(約合83.6億元人民幣)，而2013年的核心盈利為112.9億港元(約合90億元人民幣)。
內(nèi)地業(yè)務(wù)的不景氣，成為致使九龍倉核心盈利減少的重要原因。去年，九龍倉內(nèi)地發(fā)展物業(yè)的銷售額為215億元，僅完成全年目標(biāo)的94%，利潤下滑明顯，其在內(nèi)地業(yè)務(wù)的凈利潤下降了近60%至14.1億港元(約合11.3億元人民幣)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2013年34億港元(約合27億元人民幣)的水平。
事實(shí)上，去年起九龍倉在杭州、常州等城市的降價(jià)，使其銷售量增加的同時(shí)也損害了利潤率。出于謹(jǐn)慎考慮，九龍倉今年的銷售目標(biāo)并沒有作出提升，仍維持在與2014年相同的220億元的水平。
雖然銷售任務(wù)沒有增加，但管理層今年對(duì)內(nèi)地的樓市，仍表現(xiàn)出較悲觀的預(yù)期。“今年前兩個(gè)月的銷售還不到20億元，剩下的時(shí)間要做200億元才能追平去年。”吳天海說，盡管內(nèi)地已經(jīng)開始放寬限購和借貸政策，但公司對(duì)內(nèi)地住宅市場(chǎng)并不放心。“未來走勢(shì)仍難以估計(jì)，不排除今年內(nèi)地物業(yè)的毛利率將繼續(xù)受壓。”
銷售壓力只是一方面，九龍倉認(rèn)為，今年還可能會(huì)在合營項(xiàng)目或與合作伙伴投資項(xiàng)目上出現(xiàn)虧損，并為此在財(cái)務(wù)上作出了安排。九龍倉預(yù)計(jì)，聯(lián)營及合營公司的收入可能會(huì)出現(xiàn)共計(jì)約20億港元(約合15.9億元人民幣)的下跌，因此九龍倉為開發(fā)型物業(yè)作出20億港元的減值撥備。
在吳天海看來，內(nèi)地開發(fā)型物業(yè)的利潤率短期內(nèi)難以出現(xiàn)顯著的復(fù)蘇，公司會(huì)將焦點(diǎn)放在提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率而非盈利能力上。
投行也對(duì)九龍倉今年的走向表明了自己的看法。因不看好九龍倉開發(fā)型物業(yè)未來的利潤率，花旗近日將九龍倉的目標(biāo)價(jià)由67.5港元(約合53.8元人民幣)降至56港元(約合44.7元人民幣)�；ㄆ焱瑫r(shí)將九龍倉2015年內(nèi)地發(fā)展物業(yè)利潤率預(yù)測(cè)由12%調(diào)低至10%。高盛則將九龍倉的目標(biāo)價(jià)由72.8港元(約合58元人民幣)下調(diào)至70港元(約合55.8元人民幣)。
未來投資放緩
回顧2014年，九龍倉在土地市場(chǎng)上甚是低調(diào)。
據(jù)九龍倉披露，去年至今年年初這一年多以來，公司共以24億港元(約合19.1億元人民幣)的總代價(jià)在北京和杭州只新增了三幅總面積約11萬平方米的土地。
這與過往的激進(jìn)截然不同。九龍倉在內(nèi)地戰(zhàn)線新一輪的持續(xù)加速布局始于2007年。在2007年九龍倉用于拿地的金額高達(dá)279億元，土地市場(chǎng)的快速擴(kuò)張使得公司的土地儲(chǔ)備由464.5萬平方米猛增至800萬平方米。經(jīng)歷2008年下半年樓市單邊下滑后，2009年內(nèi)地樓市復(fù)蘇后九龍倉再次斥資100億元在土地市場(chǎng)大幅擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備上升至900多萬平方米。
據(jù)2014年業(yè)績，目前九龍倉的土地儲(chǔ)備已達(dá)1020萬平方米。另據(jù)九龍倉2014年半年報(bào)，以地區(qū)劃分九龍倉在內(nèi)業(yè)的營業(yè)資產(chǎn)達(dá)1527億元，占到集團(tuán)總營業(yè)資產(chǎn)的39%。
“之前有接近一年，我們是停止了買地，直到去年底開始新增三個(gè)項(xiàng)目，但是總額沒有超過30億元，相比以前可能一塊地就買30億元是減少了投資。”吳天海說，如果有合適的機(jī)會(huì)，九龍倉會(huì)繼續(xù)留意，“所以對(duì)內(nèi)地的投資不是完全停止，但比較謹(jǐn)慎。”
九龍倉對(duì)接下來拿地態(tài)度相當(dāng)明確：不好的地，堅(jiān)決不要，“在目前的市況下，集團(tuán)在進(jìn)行其他收購時(shí)，將采取寧缺毋濫的審慎態(tài)度”。
在此背景下，九龍倉緣何還要出手融綠?“我們要用自己有限的資源盡量集中做自己覺得回報(bào)高的，成績好的項(xiàng)目。”吳天海說。業(yè)內(nèi)人士指出九龍倉之所以出手融綠，是因?yàn)槿诰G的18個(gè)項(xiàng)目都集中在滬蘇杭等城市，發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)大。
“成熟公司不會(huì)平均用力，而是重點(diǎn)布局。在核心城市產(chǎn)生最大的利潤，而不是走簡(jiǎn)單的規(guī)模效應(yīng)之路。之前九龍倉在國內(nèi)的投資勢(shì)頭雖然很猛，但多少給人的感覺是重點(diǎn)不突出，”卓達(dá)地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理張強(qiáng)(化名)向時(shí)代周報(bào)記者表示， 以前九龍倉在內(nèi)地幾乎是全國化布局，其所獲的項(xiàng)目則以公司在土地市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)為主。這樣擴(kuò)張的好處是很快可以在全國進(jìn)行布局，但缺點(diǎn)也很明顯，如果不熟悉區(qū)域和各城市的特點(diǎn)，很容易在拍地時(shí)拿到有問題的項(xiàng)目。
“去年九龍倉在全國項(xiàng)目的降價(jià)以及利潤率先下滑，恐怕也是在快速擴(kuò)張過程中，為過去不成熟策略付出的代價(jià)。” 五合智庫副總經(jīng)理蔡文韜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說，九龍倉今年執(zhí)意競(jìng)買融綠，顯示出該公司在內(nèi)地的發(fā)展策略開始變得逐漸成熟起來。
（時(shí)代周報(bào) 特約記者 楊海峰）
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