在市場(chǎng)普遍擔(dān)憂香港零售業(yè)逐步走低的情況下，旗下?lián)碛邢愀鄱嗉伊闶凵虉?chǎng)的九龍倉(cāng)(00004.HK)遞上一份令人更加擔(dān)憂的年度業(yè)績(jī)報(bào)告，加上公司內(nèi)地物業(yè)銷售情況不佳，市場(chǎng)對(duì)九龍倉(cāng)的前景略顯憂慮，昨日九龍倉(cāng)港股收市收?qǐng)?bào)50.75港元，全日逆市跌3.33%。

　　根據(jù)公司年報(bào)，截至2014年12月底，計(jì)入投資物業(yè)重估，九龍倉(cāng)去年凈利潤(rùn)達(dá)到359億港元，同比增長(zhǎng)22%，營(yíng)業(yè)額增加62億港元，同比升幅達(dá)到20%。

　　但值得留意的是，若撇除投資物業(yè)重估的收益凈額，以及部分特殊項(xiàng)目外，2014年九龍倉(cāng)核心盈利同比下跌7%至104.74億港元，是2008年以來(lái)首次核心盈利出現(xiàn)下跌。

　　香港零售業(yè)走弱拖累業(yè)績(jī)

　　實(shí)際上自去年以來(lái)，香港零售業(yè)面臨前所未有的挑戰(zhàn)。根據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處數(shù)據(jù)，香港零售業(yè)銷售總額同比下跌0.2%，是11年以來(lái)的首次倒退，而今年1月，香港零售銷售額更出現(xiàn)了大幅下滑，同比下跌14.6%至466億港元，是10年以來(lái)的最差記錄，而香港近日的“反水貨客”行動(dòng)更讓內(nèi)地的旅客對(duì)來(lái)香港旅游望而卻步。

　　九龍倉(cāng)副主席吳天海在3月16日的香港記者會(huì)上對(duì)包括《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》在內(nèi)的媒體稱，公司對(duì)今年香港的零售市場(chǎng)確實(shí)持有謹(jǐn)慎的態(tài)度，如果政府在此時(shí)收緊“自由行”，公司也無(wú)法幸免。除了要觀察“自由行”以外，也需要看歐洲經(jīng)濟(jì)是否影響到金融市場(chǎng)、內(nèi)地出口以及亞洲國(guó)家的匯率價(jià)格，因?yàn)閬喼迖?guó)家貨幣貶值也會(huì)吸引旅客到香港以外的地區(qū)或國(guó)家旅游。

　　盡管如此，2014年九龍倉(cāng)旗下商場(chǎng)海港城和時(shí)代廣場(chǎng)都在不利的市況下表現(xiàn)良好，其中海港城整體銷售上升3.4%，達(dá)到350億港元，創(chuàng)下歷史新高。公司執(zhí)行董事李玉芳稱，2014年旗下商場(chǎng)受到“占領(lǐng)中環(huán)”及反貪等因素的影響，表現(xiàn)并不理想，而今年1月旗下商場(chǎng)的零售銷售額同比下滑6%，但預(yù)計(jì)今年也能保持單位數(shù)字的增長(zhǎng)。

　　而開(kāi)始逐步走弱的香港零售業(yè)引起了外資投行的關(guān)注，花旗銀行發(fā)表報(bào)告稱，香港零售業(yè)務(wù)占九龍倉(cāng)資產(chǎn)價(jià)值的43%，未來(lái)香港零售租金可能會(huì)受到內(nèi)地自由行高消費(fèi)收縮的影響，加上海外其他地區(qū)貨幣貶值，吸引內(nèi)地游客，所以對(duì)未來(lái)香港租金營(yíng)業(yè)額前景看得非常黯淡。

　　因此，花旗對(duì)九龍倉(cāng)的評(píng)級(jí)進(jìn)行下調(diào)，該行由“買入”降至“中性”，目標(biāo)價(jià)由67.5港元下調(diào)至56港元。

　　利潤(rùn)下滑的內(nèi)地業(yè)務(wù)

　　除了受香港零售業(yè)市場(chǎng)疲弱的影響外，九龍倉(cāng)在內(nèi)地業(yè)務(wù)的銷售情況也并不理想，2014年公司內(nèi)地發(fā)展物業(yè)銷售額為215億元，僅完成全年目標(biāo)的94%。吳天海稱，期望今年的銷售額可以達(dá)到220億元以上，但實(shí)際上，今年前兩個(gè)月，九龍倉(cāng)在內(nèi)地的銷售額不到20億元。

　　同時(shí)，九龍倉(cāng)在內(nèi)地物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的毛利率出現(xiàn)了急劇下滑，令該部分的凈利潤(rùn)下滑近60%至14.1億港元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2013年的34億港元凈利潤(rùn)。吳天海坦言，盡管近期內(nèi)地已經(jīng)開(kāi)始放寬借貸，但短期他對(duì)內(nèi)地住宅市場(chǎng)并“不放心”，未來(lái)走勢(shì)更是難以估計(jì)，不排除今年內(nèi)地物業(yè)的毛利率將繼續(xù)受壓。

　　花旗在上述報(bào)告中稱，九龍倉(cāng)內(nèi)地市場(chǎng)也面臨巨大挑戰(zhàn)，2014財(cái)年相關(guān)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比下滑33%，預(yù)計(jì)公司2015財(cái)年內(nèi)地物業(yè)銷售的利潤(rùn)率也會(huì)出現(xiàn)下滑，令公司整體盈利預(yù)測(cè)下降15%至18%。

　　高盛也發(fā)表報(bào)告指出，九龍倉(cāng)的核心凈利潤(rùn)較該行預(yù)測(cè)少10%，主要是因?yàn)閮?nèi)地房地產(chǎn)低于預(yù)期。不過(guò)，高盛認(rèn)為九龍倉(cāng)在香港與內(nèi)地的物業(yè)租賃情況都表現(xiàn)不錯(cuò)，所以僅僅調(diào)低其目標(biāo)價(jià)4%至70港元。

　　在內(nèi)地物業(yè)發(fā)展情況不佳的情況下，九龍倉(cāng)似乎對(duì)收購(gòu)綠城中國(guó)(03900.HK)興趣不大，吳天海重申，九龍倉(cāng)作為綠城的第二大股東，從始至終都沒(méi)有計(jì)劃入主綠城，但他認(rèn)為綠城與融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)合資公司的18個(gè)項(xiàng)目都屬于非常優(yōu)質(zhì)的發(fā)展項(xiàng)目，如果綠城考慮出售，九龍倉(cāng)會(huì)在價(jià)格合理的情況下考慮收購(gòu)相關(guān)項(xiàng)目。（第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 羅琦）

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