3月21日，作為“雙首批”（注：全國(guó)首批房地產(chǎn)企業(yè)、首批上市房地產(chǎn)企業(yè)）的金地集團(tuán)在上交所發(fā)布了2014年業(yè)績(jī)報(bào)告，營(yíng)業(yè)收入為456.36億元，同比增長(zhǎng)31%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為39.98億元，相較于2013年36.09億元，增長(zhǎng)10.77%。
地產(chǎn)與金融類公眾號(hào)《地產(chǎn)金融視界》第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)，金地集團(tuán)2014年預(yù)收賬款為181.92億元，同比跌幅近40%，而2013年則同比增長(zhǎng)近24%；金地集團(tuán)方面給出的解釋是，2014年結(jié)轉(zhuǎn)增加。
房地產(chǎn)金融資深評(píng)論人黃立沖向《地產(chǎn)金融視界》坦言，2014年預(yù)收賬款大幅減少，意味著2015年被結(jié)轉(zhuǎn)成的營(yíng)業(yè)收入將相應(yīng)地大幅較少。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)權(quán)威人士則補(bǔ)充道，通過(guò)將預(yù)收賬款大幅結(jié)轉(zhuǎn)，保證了金地集團(tuán)2014年?duì)I業(yè)收入，否則容易因業(yè)績(jī)下滑而股價(jià)遭到資本市場(chǎng)看空，但這是以2015年?duì)I業(yè)收入減少作為代價(jià)的，而金地集團(tuán)可能是在賭2015年市場(chǎng)行情會(huì)好轉(zhuǎn)。
同時(shí)，截止2014年12月31日，金地集團(tuán)的債務(wù)融資總額為414.07億元，同比增長(zhǎng)逾17%，但貨幣資金余額卻縮水近16億元。
投資性房產(chǎn)增值額縮水12億元
創(chuàng)立于1988年，從1993年正式經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的金地集團(tuán)已建立華南、華北、華東、華中、西北、東北、東南7大區(qū)域的全國(guó)化擴(kuò)張格局，進(jìn)入全國(guó)26做城市。
2014年，金地集團(tuán)住宅業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售金額 490 億元，銷售面積389 萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng) 9%和 8%。
為此，金地集團(tuán)2014 年實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入 456 億元，同比增長(zhǎng) 31%；盈利水平也從2013年36.09億元增長(zhǎng)至2014年39.98億元。
但《地產(chǎn)金融視界》發(fā)現(xiàn)到，金地集團(tuán)2014年非經(jīng)常性損益額度約5.18億元，占全年盈利近13%；其實(shí)，非經(jīng)常性損益一直以來(lái)就是金地集團(tuán)盈利的一個(gè)重要保障，2012年和2013年金額分別約8.52億元和14.45億元。
何為非經(jīng)性損益呢？中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院教授魯桂華向《地產(chǎn)金融視界》表示，非經(jīng)常性損益術(shù)語(yǔ)一次性收益，比如上班族，月薪就是營(yíng)業(yè)收入，但有一天撿了一塊金元寶，這就是非經(jīng)常性損益，因?yàn)榫哂胁淮_定性，不可能天天撿到，撿到的金額也未必一樣。
在金地集團(tuán)的非經(jīng)性損益中，投資性房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)占到很大比例，2012年到2014年，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的損益額，分別約為5.2億、20.31億和8.24億元。
這意味著，2014年金地集團(tuán)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的損益額，相較于2013年，縮水12億元。
還記得太古地產(chǎn)嘛？2014年其盈利水平大幅下滑，就是因?yàn)橥顿Y性物業(yè)增值額同比減少42億元所致。所以太古地產(chǎn)打算把內(nèi)地一些投資性物業(yè)拋售出去，從而回籠資金，保證2015年業(yè)績(jī)。
黃立沖告訴《地產(chǎn)金融視界》，地產(chǎn)類上市公司每年都要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，兩年內(nèi)的價(jià)格增減額便計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的損益。
縱觀2014年房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)形勢(shì)，從成交價(jià)格來(lái)看，由于銷售下滑導(dǎo)致庫(kù)存水平不斷提升，住宅成交價(jià)格自2014年第二季度開(kāi)始進(jìn)入下降周期，2014年第四季度雖然在政策面利好的情況下，成交量回暖，但住宅成交價(jià)格仍是處于跌幅趨勢(shì)，只不過(guò)逐漸收窄了而已。
《地產(chǎn)金融視界》梳理發(fā)現(xiàn)，2012年到2014年，金地集團(tuán)的預(yù)收賬款分別為244.9億、302.76億和181.92億元，正是2013年預(yù)收賬款同比增長(zhǎng)近24%，才使其2014年?duì)I業(yè)收入大幅增長(zhǎng)，但由于2014年預(yù)收賬款大幅減少，這意味著2015年金地集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入將面臨大幅下滑的風(fēng)險(xiǎn)。
從市場(chǎng)成交情況看，2014年全國(guó)商品住宅成交10.5億平方米，同比下跌9.1%，延續(xù)了2013年下半年的下降趨勢(shì)。
換句話說(shuō)，2014年金地集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)，主要依賴的是2013年預(yù)收賬款大幅增加的結(jié)果；且2014年預(yù)收賬款大幅減少，也使得其現(xiàn)金流回收受到影響。
經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流連續(xù)兩年為負(fù)
在2014年房地產(chǎn)行業(yè)存貨大幅走高、項(xiàng)目竣工時(shí)間延長(zhǎng)的情況下，預(yù)收賬款往往是房企保證資金鏈穩(wěn)定的重要手段之一，一旦大幅減少將直接導(dǎo)致現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)。
《地產(chǎn)金融視界》注意到，2013年和2014年，金地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-15.61億和-9.51億元。
什么是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額呢？舉一個(gè)不是特別恰當(dāng)?shù)睦樱闶且粋�(gè)上班族，月薪2萬(wàn)元，但包括各種應(yīng)酬在內(nèi)的吃喝拉撒等一個(gè)月得支出2.2萬(wàn)元，那一個(gè)月經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額就是負(fù)的，那怎么辦呢？只能向銀行等金融機(jī)構(gòu)借款，或者使用信用卡。
金地集團(tuán)也是只能向銀行等金融機(jī)構(gòu)或是利用資本市場(chǎng)發(fā)行股票或債券進(jìn)行融資，截止2014年12月31日，金地集團(tuán)的債務(wù)融資總額為414.07億元，相較于2013年底352.76億元，增長(zhǎng)17.38%；債務(wù)融資加權(quán)平均成本從213年6.2%升至2014年6.31%。
若從具體科目來(lái)看，《地產(chǎn)金融視界》梳理發(fā)現(xiàn)，2011年到2014年，短期借款分別約為22.8億、28.36億、27.36億和29.85億，整體上呈上漲趨勢(shì)。
2011年到2013年，長(zhǎng)期借款分別約為141.72億、164.8億、169.63億和217億元，2014年同比增長(zhǎng)近28%；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債分別約為118.8億、67.99億、90.93億和119.94億元，2014年同比增長(zhǎng)近32%；應(yīng)付債券分別約為11.92億元、45.54億、64.84億和42.81億元，主要是2014年對(duì)部分債券進(jìn)行了償還。
在債務(wù)融資總額大幅上漲的同時(shí)，金地集團(tuán)的貨幣資金卻呈下滑勢(shì)頭。2012年到2014年，貨幣資金分別為206.16億、186.1億和170.34億元，2014年同比下跌9%。
更讓人不可思議的是，金地集團(tuán)2014年底對(duì)外擔(dān)保余額達(dá)72.96億元，而且都是連帶責(zé)任擔(dān)保，相較于2013年底56.14億元，增長(zhǎng)近30%，其中為子公司擔(dān)保余額為55.64億元，對(duì)聯(lián)營(yíng)公司擔(dān)保余額為17.33億元。
《地產(chǎn)金融視界》告訴各位投資者，連帶責(zé)任擔(dān)保，是指當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的合同。
舉個(gè)例子，張三為了干一個(gè)項(xiàng)目，打算從銀行借款50萬(wàn)，但個(gè)人信用等不夠，李四為張三作了連帶責(zé)任擔(dān)保，可最后張三項(xiàng)目爛尾，張三跑路，導(dǎo)致銀行無(wú)法從張三處要到結(jié)款，李四就要代為償還。(來(lái)自：地產(chǎn)金融視界)
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