長達(dá)23年時間里，深圳龍華黃金臺項目地塊在經(jīng)歷了開發(fā)商訴訟糾紛、土地使用權(quán)遭法院查封、部分項目土地被市政建設(shè)征用等重重風(fēng)波后，卻始終未能擺脫被閑置命運(yùn)。
近日，中洲控股發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是否存在閑置土地、炒地和捂盤惜售、哄抬房價等問題的專項自查報告。報告里，深圳龍華黃金臺項目、惠州天御花園一期項目及惠州天御花園二期項目等存在閑置情形，不過中洲控股稱，“均因非企業(yè)自身原因?qū)е?rdquo;。
深圳龍華黃金臺項目地塊的閑置命運(yùn)，是否已進(jìn)入倒計時？時代周報記者就此事宜詢問中洲控股董秘辦。在回復(fù)時代周報記者的短信中，中洲控股董秘辦主任王藝瑾稱：“深圳龍華黃金臺項目正在推進(jìn)中，如有新的進(jìn)展情況，公司將及時公告。”
未有推動跡象
23年前被取名“黃金臺山莊別墅”的項目，如今的確已經(jīng)成了“黃金”。
中洲控股位于深圳龍華新區(qū)梅龍路的這塊28.44萬平方米的土地，因深圳市政府建設(shè)深圳北站，實際占用項目用地 17.35 萬平方米，剩余的約11.04萬平方米土地，如今成了緊挨著深圳北站的“黃金地塊”。
“這塊地太特殊了,” 深圳知名地產(chǎn)專家、大家顧問董事長尹香武在對時代周報記者談?wù)撋鲜龅貕K時評價說，“我們深圳在北站這一塊有一個新規(guī)劃，叫做北站商務(wù)區(qū)�，F(xiàn)在深圳真正能夠去蓋商務(wù)區(qū)的地方已經(jīng)不多，那塊地就像是從奴隸變成了將軍，以前是放牛養(yǎng)羊的地方，現(xiàn)在變成了核心地塊。”
一個可以佐證的數(shù)據(jù)是，黃金臺項目相鄰的熙園山院別墅平均售價已達(dá)8.5萬元/平米；相鄰的圣莫麗斯三期高層平均售價已達(dá)4.1萬元/平米。
在諸多機(jī)構(gòu)的研究報告中，關(guān)于黃金臺項目的預(yù)估價值總是一個驚人數(shù)字。民生證券分析師肖肖和趙若瓊在研報《從國企小兵到民企大鱷》中寫道，中洲控股在深圳持有的項目擁有較大隱形增值，并預(yù)計黃金臺項目銷售貨值將達(dá)88億元。
不過，如此被給予厚望的黃金臺項目，卻遲遲未有推進(jìn)跡象。
2013年2月25日被深圳市規(guī)劃和國土資源委員會認(rèn)定為閑置土地。截至目前，除卻近期發(fā)布的自查報告，并無推動跡象。根據(jù)中洲控股2014年中報，上述項目推進(jìn)受阻的主要因素有二：其一，14年前合作公司因債務(wù)糾紛，上述地塊被廣州市中級人民法院查封，但頗為蹊蹺的是，目前該遺留債務(wù)早已解除，但解封手續(xù)尚未辦妥；其二則為政府占用項目用地，相關(guān)收地補(bǔ)償方案尚未談妥。
而時代周報記者查閱歷年中洲控股研報、媒體報道發(fā)現(xiàn)，2001年，深圳市長城控股股份有限公司收購“黃金臺山莊”項目公司華電公司。“黃金臺山莊”項目，也成為深長城公司歷年年報中必然要向股東交待的一個重大事項。而2013年11月，深長城董秘尹善峰在接受媒體采訪時曾披露“政府占地補(bǔ)償談判，或通過提高剩余地塊容積率的方式來解決”。2014年3月，深長城更名為中洲控股。
“這塊地涉及到深圳政府，因建設(shè)深圳北站，政府收回了部分土地，那么在補(bǔ)償方面無論是異地補(bǔ)償，還是調(diào)整容積率，兩種操作方式在深圳都有先例可循。所以這塊地為什么至今沒有把各方面工作做好、進(jìn)而開始動工，還真是有些奇怪。”尹香武評價說。
同時，他預(yù)計稱：“唯一能夠解釋的是可能規(guī)劃拖了后腿。市政府對著這個區(qū)域的規(guī)劃比較謹(jǐn)慎。不過，這塊地遲遲未能動工，對于企業(yè)來說也是因禍得福。”
23年閑置幕后
開發(fā)商之間的訴訟糾紛不斷、土地使用權(quán)遭法院查封、部分項目土地被市政建設(shè)征用，“黃金臺山莊”項目遲遲未能開工的23年，也確有歷史原因存在。
中洲控股歷年年報顯示，中洲控股（原深長城）控股子公司深圳市華電房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“華電公司”）和深圳市寶安龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司（以下簡稱“龍華公司”）于1991年12月19日簽訂了《聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營合同書》，約定龍華公司提供土地、華電公司提供資金，利潤按華電公司65%、龍華公司35%的比例分配等。
但囿于當(dāng)時寶安縣政府的房地產(chǎn)開發(fā)必須掛靠縣屬房地產(chǎn)公司的相關(guān)規(guī)定，龍華公司和華電公司又與深圳市寶東地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“寶東公司”）簽訂《聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營“黃金臺山莊”協(xié)議書》及其補(bǔ)充協(xié)議，約定由龍華公司提供土地、華電公司提供資金、寶東公司提供當(dāng)時在寶安縣內(nèi)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的合法手續(xù)，利潤按龍華公司25%、華電公司65%、寶東公司10%的比例分配等。
上述三方與深圳市國土局寶安分局簽訂土地使用權(quán)出讓合同及其補(bǔ)充合同，華電公司付清了土地出讓金、市政建設(shè)配套金等地價款，并收購了龍華公司在黃金臺項目享有的所有收益權(quán)。
不過，上述地塊尚未進(jìn)入開發(fā)階段，就在三年后即1994年被華電公司及其合作方用于抵押貸款，借款方是原中國農(nóng)村發(fā)展信托投資公司（后該司由廣東省建行承接），借款4500萬元。不過后因合作方未依約還款，“黃金臺山莊”項目土地于2001年被廣州鐵路運(yùn)輸中級人民法院查封。
與此同時，2003年開始，最初簽署協(xié)議的三家開發(fā)公司由于合同產(chǎn)生糾紛，開始了漫長的訴訟紛爭。訴訟的最主要原因，是提供資金的華電公司、提供土地的龍華公司認(rèn)為，當(dāng)年因政策原因必須掛靠的寶東公司“對黃金臺山莊別墅項目不享有收益權(quán)和土地使用權(quán)”。
雙方自2003年之后長達(dá)十年的時間里，陷入了上訴、不服審判、再上訴的循環(huán)之中。最終直到2013年12月16日，廣東省高級人民法院（2013）粵高法民一終字第96號《民事判決書》才讓整個事件一槌定音。
至此，中洲控股子公司華電公司在黃金臺項目享有90%的收益權(quán)；而寶東公司在黃金臺項目享有10%的收益權(quán)。
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