2013年初，佳兆業(yè)集團高層公開透露，過去成功取得260萬平方米舊改項目，其中50%在深圳，20%在東莞，21%在珠海，這些舊城改造的毛利率相當高，均會超過50%。
根據(jù)2014年的半年報，許多大型地產(chǎn)企業(yè)的毛利出現(xiàn)了大幅下降，不少都降到了25%以下，萬科為21.9%，而佳兆業(yè)同期為40.3%。
對地產(chǎn)商而言，毛利可以簡單理解為賣房收入減去成本(主要是土地成本)的金額。換言之，當房價不可能再漲多高，那么毛利率高的前提是獲取土地的成本較低，而舊城改造便是獲得低成本的“獨門絕招”。
一位長期研究舊城改造的H股地產(chǎn)公司投資經(jīng)理對《南風窗》記者分析，舊城改造最大的好處是成本有“彈性”。如果是招拍掛公開拿地，相關的建造方案都事先定好，地產(chǎn)商在拿地之后“修改”難度較大，但舊改一般都只是粗略方案，地產(chǎn)商“調(diào)整”空間大。
以容積率為例，招拍掛之后，地產(chǎn)商很難調(diào)整，而舊城改造，地產(chǎn)商在很多情況下可以和地方規(guī)劃部門“協(xié)商”。改容積率其實就是政府允許同一塊地多蓋幾十套房子，等于是規(guī)劃部門“印錢”給地產(chǎn)商。
該投資經(jīng)理還分析，一般而言，地方政府都希望用少量的錢撬動地產(chǎn)商的投資，比如修個道路便開始把兩側的土地招拍掛收錢，而舊改則可能是另一番情形：地產(chǎn)商在舊城改造中，倒可以反過來利用少量的錢撬動政府的資源。比如，讓政府出面對銀行進行隱性擔保，好讓地產(chǎn)商貸款。“老板不愿意做舊改，這個事情一般人做不了。”該投資經(jīng)理說。
舊城改造是一把“雙刃劍”。鄧浩志曾在地產(chǎn)公司參與過舊改實務，他認為，舊改做好了有額外利潤，但做得不好，會虧得很慘，甚至拖垮企業(yè)。
舊改最大的風險是時間。舊改主要有兩類，一是廠房改造，二是城中村改造，前一類產(chǎn)權屬于企業(yè)，地產(chǎn)商找企業(yè)談，相對好談，而對第二類，由于其產(chǎn)權分散，項目可能進展極慢。“只要拖一天，每天的利息便是二三十萬，一般的地產(chǎn)商耗不起。”鄧浩志說。
事實上，佳兆業(yè)的財務數(shù)據(jù)已經(jīng)說明了問題，其早年的優(yōu)良業(yè)績來自于舊改的巨大優(yōu)勢，而對其舊改模式的過分自信也種下了冒進的惡果。
佳兆業(yè)的戰(zhàn)略在2010年出現(xiàn)過比較大的轉變。綜合佳兆業(yè)近兩年的財務數(shù)據(jù)和高管公開觀點很容易發(fā)現(xiàn)，和早年專注于珠三角中型城市的舊改不同，這家企業(yè)的新戰(zhàn)略是“中心城市舊改”加“二三線城市快速周轉”的兩輪驅(qū)動模式。
簡而言之，即快速向外地二三線城市擴張，以低價贏得高周轉和資金的快速回籠，以此為支撐，然后通過舊城改造等方式在一線城市低成本拿地，然后獲取高利潤。但深諳地方政商環(huán)境的中小地產(chǎn)商，必然難以預料中央政府的調(diào)控策略。
隨著中央調(diào)控的推進，中心城市的樓市并未受到影響，但三四線城市卻遭受了前所未有的危機。《南風窗》記者查閱佳兆業(yè)年報發(fā)現(xiàn)，近兩年來，佳兆業(yè)的大量新增樓盤都位于本溪、葫蘆島、營口、鞍山、丹東、江陰、常州、泰州和株洲這樣的三線城市，而這些城市“鬼城”頻現(xiàn)。顯然，佳兆業(yè)資金快速回籠的既定計劃遭受了挑戰(zhàn)，新戰(zhàn)略必輸無疑。
還會有誰?
盡管融創(chuàng)入主看似鐵板釘釘，但佳兆業(yè)的危機仍沒有結束。至少截至目前，佳兆業(yè)背后的主角郭氏家族甚至都沒有公開露過面，更沒有對危機進行回應。一時間，市場只能通過傳聞來遐想這家企業(yè)的種種內(nèi)幕。
一位對佳兆業(yè)相當熟悉的知情人士對《南風窗》記者說，融創(chuàng)作為收購方，曾承諾過要保證佳兆業(yè)團隊的穩(wěn)定，不會有裁員的大動作。該人士還說，“鎖盤禁售”對佳兆業(yè)影響太大，但佳兆業(yè)內(nèi)部的說法是，不和政府說相反的話，不表達不同的意見。
佳兆業(yè)在“任憑發(fā)落”，而郭氏家族也刻意保持沉默，和當年淡馬錫拋售時家族基金迅速護盤，形成強烈的反差。
外界猜測，佳兆業(yè)的危機始于蔣尊玉的落馬。2014年10月24日，中紀委網(wǎng)站通報，深圳市委常委、政法委書記蔣尊玉因涉嫌嚴重違紀違法，正在接受組織調(diào)查。蔣尊玉曾任深圳市規(guī)劃國土局房地產(chǎn)市場處副處長、處長，深圳市規(guī)劃國土局龍崗分局局長，深圳市龍崗區(qū)委書記等職，與深圳的舊城改造存在交集。
11月，佳兆業(yè)深圳樓盤被“鎖盤禁售”，隨后，“鎖盤潮”蔓延至全國，加之董事長辭職導致的匯豐銀行“違約門”，佳兆業(yè)危局逐漸發(fā)酵，而其港股股價已跌去將近50%。如今，融創(chuàng)大有逢低入主之勢。
這家企業(yè)的輝煌歷歷在目。2013年，佳兆業(yè)首次取代萬科，以壓倒性的優(yōu)勢成為當年深圳市新房住宅成交量、成交金額雙料冠軍，成為了名副其實的“舊改之王”，而彼時距離其本輪危局不過兩年時間。
在深圳地產(chǎn)圈，不少同行對佳兆業(yè)并不“感冒”�！赌巷L窗》記者了解到，同行對佳兆業(yè)的意見主要來自于其經(jīng)常降價，在2010年和2011年，佳兆業(yè)在深圳都有大幅降價的行為。
在地產(chǎn)圈中人，“降價”是一種自絕于同業(yè)的做法。在深圳這樣的一線城市，降價會帶來購房者的觀望心理，更可能導致整個地區(qū)房價的“利空”。換言之，降價緩解了自己資金周轉的需求，但是必然“得罪”同業(yè)。
一位珠三角地產(chǎn)圈人士對《南風窗》記者匿名分析說，很多房地產(chǎn)商都有“攻守同盟”，即如果小地產(chǎn)商由于資金原因可能降價，大地產(chǎn)商或者其他同業(yè)會“自發(fā)”地迅速接盤或者通過其他方式施以援手，從而保證絕不降價，但佳兆業(yè)經(jīng)常降價，壞了規(guī)矩，這可能是因為它對自己的背景太自信。
目前，佳兆業(yè)“一潰再潰”的原因很大程度上被外界解讀為“水很深”，所以沒有人敢救。但“沒人愿意救”的出現(xiàn)，一定程度上也可能是因為這個同盟放棄了佳兆業(yè)。
事實上，有風險的并不止佳兆業(yè)一家，對于中國的中小地產(chǎn)商來說，他們都有一個共同的問題。地產(chǎn)業(yè)的核心競爭力是土地和資金的成本，大地產(chǎn)商諸如萬科、保利等，由于強大的規(guī)模，其獲得資金的成本遠比佳兆業(yè)等中小地產(chǎn)商要低，因此在正規(guī)的招拍掛上，中小地產(chǎn)商顯然不是前者的對手。因此，很多中小地產(chǎn)商會選擇在另外一個成本，即土地成本上下功夫，而這個功夫很可能下在了對政商關系的維護之中。
但是，政商關系的脆弱本性和地產(chǎn)市場的大勢不可改變，佳兆業(yè)的危局只是一個開始，其他人的更多故事正待發(fā)生。
事實上，回想佳兆業(yè)的故事，那些讓人迷惑的地方依舊沒有得到解答。2015年的第一天，即1月1日的夜間，佳兆業(yè)公告稱，原董事會主席郭英成辭職事項觸發(fā)一項“強制性提前還款條文”，共涉及貸款本金4億港元及應計利息，但佳兆業(yè)未能如約償還。這次違約是佳兆業(yè)危局的重要加速器，可以簡單理解為佳兆業(yè)自己承認還不起錢。
《南風窗》記者注意到，在佳兆業(yè)2014年中期的資產(chǎn)負債表上，其“現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項目”為93.84億人民幣，但時隔半年，“4億港元及應計利息”竟然都還不起。顯然，如果財務報表的真實性沒有問題，那么必然是佳兆業(yè)這半年以來，發(fā)生了太多的事，而這些事到底是什么，恐怕只有等待最后的“權威發(fā)布”。(來源：南風窗)
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