在其勃興之時(shí)，董事長(zhǎng)能從業(yè)界關(guān)注的腐敗大案中全身而退，當(dāng)其步入危機(jī)，政府卻一改昔日“友善”，對(duì)其樓盤全面“鎖房禁售”，掐住其資金的咽喉。發(fā)生在這家全國(guó)排名20強(qiáng)的地產(chǎn)名企身上的故事，無(wú)疑是中國(guó)一些地產(chǎn)業(yè)特有營(yíng)商環(huán)境的典型演繹。
從政商關(guān)系的背景，揣測(cè)佳兆業(yè)從“超速崛起”到“加速崩潰”的原因，這不無(wú)道理。但是，危機(jī)的種子在成功之時(shí)便已種下，過(guò)多地關(guān)注加速危機(jī)深化的“非市場(chǎng)因素”，也不利于對(duì)行業(yè)本身的理性思考。
佳兆業(yè)代表著中國(guó)中小地產(chǎn)商一種特有的經(jīng)營(yíng)困境：在當(dāng)前政商及金融環(huán)境之下，它們具有和權(quán)力靠近的極大可能性，而這更可能意味著命運(yùn)的不可掌控。佳兆業(yè)的故事沒有完，而中國(guó)中小地產(chǎn)商的命運(yùn)轉(zhuǎn)折也才剛剛開始。
權(quán)力“變臉”
佳兆業(yè)是深圳本土家族地產(chǎn)企業(yè)，由郭英成、郭英智、郭俊偉三兄弟于1999年成立。
佳兆業(yè)危局開始的節(jié)點(diǎn)，或許比想象的還要早。
2014年12月，因深圳多處樓盤被地方政府“鎖盤禁售”，佳兆業(yè)港股股價(jià)創(chuàng)下單日下跌12.5%的紀(jì)錄，這被看作是本輪危機(jī)的開始。
但股價(jià)下挫的紀(jì)錄早已有之。2011年5月12日，淡馬錫折價(jià)拋售了其擁有的佳兆業(yè)全部約8%的股權(quán)，佳兆業(yè)股價(jià)當(dāng)日一度跌去兩成，達(dá)19.76%。
作為新加坡的主權(quán)財(cái)富基金，淡馬錫在中國(guó)擁有深厚的政經(jīng)人脈，其拋售直接造成一場(chǎng)資本市場(chǎng)對(duì)佳兆業(yè)的信心危機(jī)。郭氏家族只能增持護(hù)盤，通過(guò)旗下公司增持了1240萬(wàn)股，持股比例由61.70%增至61.95%。
但隨后，由于中國(guó)樓市大環(huán)境的“堅(jiān)挺”和佳兆業(yè)業(yè)績(jī)的走高，淡馬錫的拋售成為了一個(gè)被市場(chǎng)忽略的信號(hào)。但回過(guò)頭來(lái)看，當(dāng)時(shí)的這個(gè)信號(hào)是強(qiáng)烈的。淡馬錫之后并未大規(guī)模退出中國(guó)地產(chǎn)業(yè)，而是在內(nèi)地多有擴(kuò)張。
對(duì)于淡馬錫的拋售，佳兆業(yè)人士當(dāng)時(shí)的解讀是，淡馬錫屬于財(cái)務(wù)投資，需要在二級(jí)市場(chǎng)退出。但另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，以“舊改”起家的小公司開始向外地?cái)U(kuò)張不一定是好辦法，“神通廣大”的淡馬錫可能看到了隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。
從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年的確是佳兆業(yè)的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。這一年，佳兆業(yè)在珠三角(5868.84,54.490,0.94%)以外的銷售額首次超過(guò)珠三角。其當(dāng)年年報(bào)顯示，其在西部地區(qū)的合約銷售額為43.68億人民幣，超過(guò)珠三角地區(qū)的41.15億，而后者不到全國(guó)銷售總額152.89億的1/3。
對(duì)比2010年和2009年，佳兆業(yè)在珠三角的銷售金額分別約為69%和77%。顯然，佳兆業(yè)的重心正在離開大本營(yíng)深圳。在外地板塊中，四川板塊一直占據(jù)重要的位置。
目前，已有報(bào)道稱佳兆業(yè)曾在四川與周永康之子周濱的中旭系發(fā)生過(guò)業(yè)務(wù)“牽連”。盡管此消息尚未被權(quán)威渠道證實(shí)，但佳兆業(yè)在政商關(guān)系上的“前科”已是公開“秘密”。
2005年，佳兆業(yè)介入廣州著名爛尾樓中誠(chéng)廣場(chǎng)的收購(gòu)案，隨后還成為最后贏家;2008年，原廣東省高級(jí)法院執(zhí)行局長(zhǎng)楊賢才案事發(fā)，而隨后的判決書指明，佳兆業(yè)董事長(zhǎng)郭英成行賄楊賢才100萬(wàn)港元。
在楊賢才案的判決書中，另有一家企業(yè)及其法定代表人曾向楊行賄600萬(wàn)港元。之后，該企業(yè)因單位行賄罪被判處罰金1000萬(wàn)元，法定代表人因行賄罪被判有期徒刑兩年緩刑3年。但奇怪的是，郭英成卻并未受楊賢才受賄案的影響。不光他本人全身而退，在2009年，佳兆業(yè)還得以在港交所成功上市。
但在本輪危機(jī)之中，佳兆業(yè)面臨的“外部環(huán)境”似乎發(fā)生了大逆轉(zhuǎn)，權(quán)力早已不再那么“友善”，政府的“鎖盤禁售”被看作是對(duì)這家地產(chǎn)商的“絕殺”。
對(duì)此，市場(chǎng)分析師鄧浩志對(duì)《南風(fēng)窗》記者說(shuō)，各地政府部門對(duì)佳兆業(yè)的樓盤進(jìn)行鎖盤禁售的做法，似乎值得商榷。“這家企業(yè)究竟發(fā)生了什么事情，目前尚無(wú)公開發(fā)布的權(quán)威定論。”
“鎖盤禁售”的原因或許很“深?yuàn)W”，但其帶來(lái)的后果卻很簡(jiǎn)單。當(dāng)新房不能出售，那么地產(chǎn)商的資金鏈便會(huì)吃緊，如果是資金鏈薄弱的地產(chǎn)商，企業(yè)將有存亡之虞。而事實(shí)上，佳兆業(yè)根本經(jīng)不起長(zhǎng)時(shí)間的“鎖盤禁售”，因?yàn)檫@家公司的資金鏈一直很薄弱，并且這些年愈發(fā)如此。
舊改“雙刃”
在外界看來(lái)，佳兆業(yè)除了擁有深厚的政商背景之外，還在香港有著強(qiáng)大的金融資源支持。1999年，郭氏家族創(chuàng)立了香港富昌金融集團(tuán)，該集團(tuán)早已在香港做得風(fēng)生水起，旗下產(chǎn)業(yè)包括富昌證券、富昌期貨、富昌融資、富昌金業(yè)及深圳富昌易貸等，其中富昌證券名列香港50大券商之列。
此外，和李嘉誠(chéng)一樣，郭氏家族也屬于潮汕商人，其在香港人脈甚廣。香港大家族新世界(10.57,0.050,0.48%)的鄭裕彤、玩具大亨蔡志明、英皇的楊受成和富豪劉鑾雄等，都是佳兆業(yè)上市公司的股東。
看起來(lái)，佳兆業(yè)必定財(cái)大氣粗，但實(shí)際上，它相當(dāng)“缺錢”，這來(lái)自于其“舊改之王”的營(yíng)運(yùn)模式和擴(kuò)張野心的矛盾。
佳兆業(yè)一直公開表示，舊改的最大好處是毛利率高。近年來(lái)，隨著地價(jià)的上升和房?jī)r(jià)的企穩(wěn)，中國(guó)內(nèi)地主要地產(chǎn)商的毛利率都呈現(xiàn)出了下降趨勢(shì)，唯有佳兆業(yè)等少數(shù)能免于受到大環(huán)境的影響。
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